合肥樓市新政難退土地高燒 上半年賣地收入超去年全年

合肥土地市場(chǎng)在當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)新政施行的前夜瘋狂攬金近196億，這無(wú)疑給了觀望中的購(gòu)房者們又一記重?fù)簟?/p>

6月30日上午，合肥17家房企現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)拍地結(jié)果，此前的6月29日，他們參與了合肥歷史上首次土地“網(wǎng)上拍賣”，結(jié)果顯示這17家房企競(jìng)得了此次公開(kāi)出讓的19幅地塊，最終成交結(jié)果近195.71億，是起始總價(jià)的近5倍。

其中，合肥市屬高新、廬陽(yáng)、蜀山、濱湖四區(qū)的樓板價(jià)被刷新，地王版圖再次被改寫。

而就在6月24日晚間，外界頻傳的合肥房地產(chǎn)新政被證實(shí)。當(dāng)?shù)毓俜焦嫉恼{(diào)控新政包括限貸、提高二三套房首付比重、增加土地供應(yīng)、土地網(wǎng)上拍賣及縮短出讓金繳清期限等組合拳，并規(guī)定7月1日起正式實(shí)施。

從新政公布起至今的一周時(shí)間內(nèi)，合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入瘋狂“搶收”階段，不過(guò)，土地拍賣方式率先“試水”新政，仍難擋開(kāi)發(fā)商“看多”合肥的空前預(yù)期。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過(guò)統(tǒng)計(jì)今年以來(lái)合肥單月賣地收入得知，上半年合肥賣地收入約為565億元，而去年全年這個(gè)數(shù)字僅為498億。

新政意在洗牌合肥房企

為了配合7月1日施行的新政，合肥公積金中心已于6月30日下午發(fā)出通知，確認(rèn)停止向三套及以上住房發(fā)放公積金貸款。

此次合肥的差別化信貸政策，即對(duì)于二套房的首付比例提高至最低四成，若名下有貸款未還清則為五成；對(duì)于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公積金貸款。

此舉意在提高購(gòu)房門檻，抑制投資需求。不過(guò)，對(duì)于本地的改善型人群來(lái)說(shuō)，也降低了他們利用杠桿的能力，房產(chǎn)會(huì)進(jìn)一步向能夠付出全款或高首付的人群集中。

但此次合肥新政對(duì)市場(chǎng)觸動(dòng)最大的并不在此，更重磅的政策顯然在對(duì)房企的約束。

新政規(guī)定，提升居住用地競(jìng)買保證金至不低于參考總價(jià)的50%，且縮短居住用地的土地出讓金繳納時(shí)限。出讓金總額在20億元以下含20億元的，須在土地出讓合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)一次性付清，出讓金20億元以上的，繳納時(shí)間不超過(guò)6個(gè)月。

在合肥市各區(qū)縣拍出“地王”（即樓面地價(jià)超過(guò)當(dāng)?shù)貧v史最高成交單價(jià)）的，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須在土地出讓合同簽訂一個(gè)月內(nèi)一次性付清出讓金。

“這是一個(gè)比較緊的時(shí)間點(diǎn)”，新城控股副總裁歐陽(yáng)捷告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“雖然土地出讓金繳納時(shí)限每個(gè)城市不盡相同，但一般來(lái)講是分兩批，第一批是在土地出讓合同簽訂后1個(gè)月之內(nèi)交50%左右，第二批是3個(gè)月或半年內(nèi)交清。”

以一幅參考總價(jià)5億元的地塊為例，開(kāi)發(fā)商參加競(jìng)購(gòu)需繳納50%也就是2.5億元保證金，此前為20%-30%。以合肥市場(chǎng)今年以來(lái)平均3倍的溢價(jià)率，如該地塊以15億元成交，成功競(jìng)得的開(kāi)發(fā)商則需要在一個(gè)月內(nèi)一次性付清款項(xiàng)。

迄今為止，合肥公開(kāi)招拍掛的土地成交額基本都在20億以下，也就是說(shuō)，只要開(kāi)發(fā)商想在合肥拿地，基本都需要在1個(gè)月內(nèi)付清。

“這等于是要提著現(xiàn)金去拍地”，一家房企投資部負(fù)責(zé)人表示，此前他們也多次參與合肥土拍，但“只有看熱鬧的份”。

“實(shí)際上，這也是合肥政府在挑選開(kāi)發(fā)商”，一位房企負(fù)責(zé)人說(shuō)，“操盤能力強(qiáng)的，資金實(shí)力強(qiáng)的，才能進(jìn)入合肥市場(chǎng)。”

誰(shuí)能在合肥拿到地？

此政策施行后，合肥房企會(huì)出現(xiàn)洗牌效應(yīng)，中小房企加速退出。在這種情況下，誰(shuí)更能拿到地呢？

歐陽(yáng)捷認(rèn)為，第一類是取得土地使用證馬上就能抵押貸款并迅速籌到錢的國(guó)企；第二類是資金來(lái)源渠道多的上市公司。

從2015年下半年以來(lái)，合肥的迅速“躥紅”讓市場(chǎng)的供求平衡瞬間被打破，由此出現(xiàn)一系列亂象。通過(guò)什么渠道能搶到房子，以及通過(guò)什么渠道能拿到合肥的地，成了購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商日思夜想的話題。

就拿此次成交的19幅地塊來(lái)說(shuō)，其中合肥市域內(nèi)各區(qū)有8幅，競(jìng)得者中國(guó)企占了大多數(shù)，包括國(guó)貿(mào)地產(chǎn)、葛洲壩、合肥城建、安徽皖新等。而在5月底的土拍中，廈門國(guó)企建發(fā)一舉摘得兩地塊，以346%和350%的溢價(jià)率宣布首進(jìn)合肥。

自去年年底融創(chuàng)一舉拿下合肥單價(jià)地王宣告進(jìn)軍合肥后，外來(lái)房企首戰(zhàn)必拿地王似乎成了合肥市場(chǎng)顛撲不破的規(guī)律。

目前，合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成全國(guó)性品牌房企、央企和外來(lái)上市國(guó)企、本地國(guó)企這三股勢(shì)力鼎立的局面。

不過(guò)，曾經(jīng)的合肥總價(jià)和單價(jià)“雙料地王”融創(chuàng)已暫停了拿地的節(jié)奏。在6月28日融創(chuàng)合肥品牌發(fā)布會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌表示，最近都沒(méi)有報(bào)名參與競(jìng)拍，想看看風(fēng)險(xiǎn)怎么樣。

但孫宏斌本人仍然堅(jiān)定“看漲”合肥，“合肥的市場(chǎng)沒(méi)有不健康，就是地推的少”，他說(shuō)。

上半年賣地收入

已超去年全年

截至6月30日的19幅地塊確認(rèn)成交，上半年合肥土地出讓金收入也已出爐。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者通過(guò)統(tǒng)計(jì)今年以來(lái)合肥單月賣地收入得知，上半年合肥賣地收入粗略估計(jì)約為565億元，而去年全年這個(gè)數(shù)字為498億。

分月來(lái)看，今年3月合肥開(kāi)始大幅供地，其中3月、4月、5月、6月這4個(gè)月土地出讓金均超百億，6月更是接近200億。

“合肥的核心問(wèn)題在于供不應(yīng)求，而且過(guò)去幾年合肥土地供應(yīng)量其實(shí)是偏緊的”，新城控股副總裁歐陽(yáng)捷說(shuō)。

他認(rèn)為合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)飆漲的邏輯在于：貨幣的廉價(jià)打破了合肥市場(chǎng)一直以來(lái)的供求弱平衡狀態(tài)，使得房?jī)r(jià)開(kāi)始上漲。這個(gè)時(shí)候，資金又開(kāi)始在弱平衡城市尋找機(jī)會(huì)，低門檻的合肥成為投資客涌入的地方，加劇了供不應(yīng)求，再引發(fā)剛需和改善型人群的恐慌性入市，使得房?jī)r(jià)更快上漲。

但無(wú)論是一線城市嚴(yán)字當(dāng)頭的調(diào)控政策，還是合肥這類二線城市的新政來(lái)看，都是從抑制需求的角度來(lái)切入，并沒(méi)有真正從化解供求關(guān)系上入手，其邏輯在于抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。