北京二手房成交急降 房越小單價(jià)越高的規(guī)則正在變

大戶(hù)型的單價(jià)一定比小戶(hù)型便宜嗎？“越小越貴”的這個(gè)規(guī)則，在換房成主力需求的市場(chǎng)下，并不總是通用。進(jìn)入6月，北京的二手房成交量再創(chuàng)新低，截止到昨天的6月28日，二手房成交量剛到11241套。就在持幣待購(gòu)的買(mǎi)房人期盼著能從市場(chǎng)“撿漏兒”時(shí)，人們發(fā)現(xiàn)，愿意降價(jià)急售的并不總是大房子，大戶(hù)型的單價(jià)有時(shí)竟比小戶(hù)型還貴。

買(mǎi)大房談了6位業(yè)主

辦完了過(guò)戶(hù)手續(xù)后，市民郭先生歷時(shí)3個(gè)月的換房總算告一段落，要開(kāi)始煩心裝修的事兒。“同樣是賣(mài)房，我覺(jué)得賣(mài)大房子的業(yè)主更顯得很牛。”說(shuō)起換房過(guò)程，這是留給他的最大印象。

郭先生屬于“賣(mài)小買(mǎi)大”的換房客。今年3月，他先掛出了自己名下的一套小戶(hù)型，找好買(mǎi)家后，才開(kāi)始在朝陽(yáng)尋覓大戶(hù)型。“賣(mài)房時(shí)，我還覺(jué)得挺簡(jiǎn)單的，掛牌了四天，就有一對(duì)老夫妻看中了我的房子，因?yàn)槭侨钪Ц?，我還主動(dòng)降了3萬(wàn)元。”

然而，再沿著東北四環(huán)一帶再去買(mǎi)大戶(hù)型時(shí)，郭先生發(fā)現(xiàn)業(yè)主們變得不好打交道了，他前前后后面談了6位業(yè)主，有電話中同意降價(jià)可面談時(shí)卻反悔的，有想談3萬(wàn)元卻一分不讓的，有不同意對(duì)首付款進(jìn)行資金監(jiān)管的，還有面談全程語(yǔ)氣都很趾高氣揚(yáng)的。一直到第7位業(yè)主，才總算遇到一個(gè)“明白人”，雙方迅速談攏，以低于報(bào)價(jià)4萬(wàn)元的價(jià)格，把房子賣(mài)給了郭先生。

“最開(kāi)始，我覺(jué)得是買(mǎi)方市場(chǎng)，賣(mài)房的應(yīng)該比我著急?？蓪?shí)際卻不是那么一回事，我只能自我調(diào)整心態(tài)。”郭先生帶著好奇詢(xún)問(wèn)記者，大戶(hù)型比小戶(hù)型難賣(mài)的規(guī)則，怎么放在今年的二手房市場(chǎng)卻不通用了。

推薦板最小房源80平方米

在二手房市場(chǎng)，多年以來(lái)，小面積戶(hù)型因?yàn)榭們r(jià)低而更為搶手，一直被視為一條通行的準(zhǔn)則。然而，近兩個(gè)月的市場(chǎng)，經(jīng)紀(jì)人卻對(duì)小戶(hù)型不怎么感冒。

東三環(huán)的勁松到潘家園區(qū)域，是老房林立的社區(qū)群，尤其是大一居、小兩居的小面積房源，占比偏多，因此也是首次買(mǎi)房的人們偏愛(ài)的一個(gè)區(qū)域。最近一個(gè)月，在這賣(mài)房的經(jīng)紀(jì)人發(fā)現(xiàn)，首套房的買(mǎi)家越來(lái)越難找。

“3月份后，這一帶的二手房均價(jià)到了41000元/平方米以上，第一次買(mǎi)房的客戶(hù)來(lái)了之后，都覺(jué)得老房子賣(mài)這個(gè)價(jià)格，還是有點(diǎn)貴。”我愛(ài)我家的一位經(jīng)紀(jì)人昨天告訴記者。

在十字路口的街邊，放著一塊經(jīng)紀(jì)人自制的“優(yōu)質(zhì)房源”推薦板。記者看到，推薦板上所掛出的8套房源，最小的是接近80平方米的兩居室，最大的是超過(guò)150平方米的三居室，而60平方米以下的一居室竟是一套都無(wú)。“看房人本來(lái)就少，要想抓住客戶(hù)的注意力，得盡量擺出可能受歡迎的房子。”經(jīng)紀(jì)人說(shuō)起，“賣(mài)小買(mǎi)大”的換房客戶(hù)才是市場(chǎng)的主力，“舉個(gè)例子，潘東有套一居的小戶(hù)型，報(bào)價(jià)195萬(wàn)元，不到200萬(wàn)元呀，門(mén)檻很低了，業(yè)主掛了一個(gè)月，就是一個(gè)看房子的客戶(hù)都沒(méi)有。”

越大越便宜公式不適用

不僅是經(jīng)紀(jì)人不愛(ài)推薦小戶(hù)型房源，記者了解了多個(gè)小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，不少掛牌的大戶(hù)型，報(bào)出的單價(jià)比小戶(hù)型還貴，“越大越便宜”的公式也不適用了。

地鐵首經(jīng)貿(mào)附近的萬(wàn)年花城小區(qū)，一度也被視為西南三環(huán)的價(jià)格“洼地”，直到后來(lái)周?chē)粔K高價(jià)地塊的出現(xiàn)，小區(qū)的單價(jià)才突破40000元/平方米大關(guān)。昨天，記者以看房人的身份咨詢(xún)了小區(qū)的掛牌房源，發(fā)現(xiàn)約50平方米一居室的最低報(bào)價(jià)為42000元/平方米，90平方米兩居室的最低報(bào)價(jià)接近44000元/平方米，而到了超過(guò)120平方米的三居室，同樣是非回遷房的性質(zhì)，最低報(bào)價(jià)為47000元/平方米。

十里堡區(qū)域的八里莊北里小區(qū)，五天前新掛牌的一套190萬(wàn)元一居室，單價(jià)接近42000元/平方米；同時(shí)期掛牌的一套兩居室，雖然面積只多出10平方米，單價(jià)卻要高出3000元/平方米。“一居室的戶(hù)型，近期并不好賣(mài)。”中介門(mén)店的一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，小戶(hù)型不好賣(mài)分為兩種情況，一種是位于3月份的市場(chǎng)高點(diǎn)時(shí)掛出的小戶(hù)型，由于報(bào)價(jià)太高，沒(méi)有人買(mǎi)；還有一種是近期掛牌的小戶(hù)型，雖然報(bào)價(jià)已經(jīng)降低了，但由于看房的人太少，還是賣(mài)不動(dòng)。

“所以，不要總覺(jué)得只有大戶(hù)型才能淘便宜，有的時(shí)候，小戶(hù)型也是可以撿漏兒的。”

專(zhuān)家

迎來(lái)普降也許很難

量?jī)r(jià)齊跌，是持幣待購(gòu)的買(mǎi)房人最愿意看到的情景。來(lái)自中介機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)顯示，6月京城二手房的成交量正繼續(xù)下探。截止到6月28日，北京二手房成交量為11241套，環(huán)比5月份同期的20037套，成交降幅達(dá)到43.9%。

同時(shí)，市場(chǎng)上二手房的議價(jià)空間正在加大。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，6月份至今，北京京二手房成交均價(jià)為41400元/平方米，相比5月份同期的41200元/平方米，環(huán)比僅上漲了0.5%，漲幅相比前期繼續(xù)收窄。

“尤其是在新城區(qū)的二手房板塊，比如房山和大興的一些二手房，有些急售的房源，下降幅度在10%至20%。”偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，成交量下降之后，一些想要快速出手的業(yè)主，就會(huì)下調(diào)房源報(bào)價(jià)，大戶(hù)型價(jià)格松動(dòng)范圍可能能到20萬(wàn)元到30萬(wàn)元。

不過(guò)，看房人還是覺(jué)得，市場(chǎng)上的房?jī)r(jià)是“漲得快降得慢”，總感覺(jué)價(jià)格還是沒(méi)普降。胡景暉對(duì)此給出了肯定的預(yù)測(cè)，認(rèn)為隨著交易量的持續(xù)走低，價(jià)格也將逐步止?jié)q乃至有所回落。“但這個(gè)回落空間不會(huì)太大，畢竟不少新地王的出現(xiàn)，讓一些地塊的地價(jià)就超過(guò)了二手房?jī)r(jià)格。”

以北京為例，按照中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，歷史累計(jì)土地出讓經(jīng)營(yíng)性用地樓面價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元/平方米的地塊合計(jì)有59宗。北京中原地產(chǎn)分析師張大偉也表示，6月二手房成交量快速回落，主要是受到市場(chǎng)高位降溫、全面房源核驗(yàn)、信貸未繼續(xù)寬松等原因影響。從整體看，第二季度有可能將是今年北京樓市的最高點(diǎn)，后續(xù)市場(chǎng)有望進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)周期，價(jià)格上浮放緩。“分區(qū)域的微跌概率還是較大的，但普降估計(jì)很難。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。