多城發(fā)布限跌令，不降價？金九銀十還有戲嗎？其實，目的只有一個

現(xiàn)在是開發(fā)商和購房者最糾結(jié)的時候，除了在各項信貸政策收緊背景下面臨的壓力，那就是選擇了。而對于很多人來說，相信選擇恐懼癥是最難受的。
　　
　　對于購房者的糾結(jié)就不展開說了，多了去了，初次買房的人盼著房價跌，買完后就盼著房價漲，一旦市場不能與自己的主觀愿望一致，那是非常難受的。改善型購房者更是如此，想賣掉自己房子盼著房價漲，可是另一方面又在換房，盼著要買的房子降點價，這是非常普遍的心理。
　　就是為了踩對那個點，很痛苦，其實說實話，有幾個能真正踩對那個點的？能在區(qū)間范圍就已經(jīng)相當(dāng)不錯了。所以買房不能過分糾結(jié)最高點最低點，那個臨界點基本上只存在于理論狀態(tài)。
　　而對于開發(fā)商糾結(jié)的則是，降價。一部分開發(fā)商是不情愿降價的，因為在他們眼里，覺得購房者買漲不買跌?？墒菚r過境遷，這套理論早就行不通了，于是，也有一些大開發(fā)商早就開啟了降價促銷模式。
　　過去，開發(fā)商降價擔(dān)心購房者中的老業(yè)主來糾纏，如今可不止這么簡單了，各地都在限制開發(fā)商惡意降價，這本身沒毛病啊，惡意降價，可是這個惡意標(biāo)準(zhǔn)是什么，就不好扯清了。
　　經(jīng)驗上看，已有大開發(fā)商降價促銷屢試不爽，嘗盡了甜頭?？墒墙衲晁坪醪]有想象中那么簡單了。不降價，拿什么來快速回籠資金？況且拿地也有賣房資金要求，賣得不好，別想拿地?？墒墙祪r吧，好像各地又限制，不是想降就能降。
　　
　　8月初，沈陽市沈北新區(qū)某項目推出了降價房源，原價需要11,000元，直接降到了8000元每平，結(jié)果引來了很多人排隊連夜搶房。除此之外，還有一些也加入到降價行列當(dāng)中，每平降價幾百元到幾千元不等。
　　隨后，8月6日沈北新區(qū)房產(chǎn)局牽頭，聯(lián)合多部門約了多家房地產(chǎn)企業(yè)。主要內(nèi)容除了常規(guī)的要求外，最重要的就是，要求遵循房地產(chǎn)市場發(fā)展規(guī)律，盡量避免以價格優(yōu)勢吸引購房者達(dá)到銷售目的。
　　緊接著，8月11日，湖南岳陽發(fā)布通知，要求新房不得低于備案價格的85%，否則商品房網(wǎng)上簽約備案系統(tǒng)提示無法簽訂商品房網(wǎng)上簽約買賣合同。也就是說，降價不能超過15%。
　　同一天的8月11日，昆明市房協(xié)組織TOP30房企召開“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”工作要求座談會，要求嚴(yán)格控制惡意降價行為，嚴(yán)重者將被停止網(wǎng)簽。
　　繼沈陽、岳陽和昆明之后，8月中旬，唐山，也十分低調(diào)的約了10家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人，這次會議主要討論了如何救市，包括打壓惡意降價。
　　從四個城市看過來，有一個共同特點，從限制房價過快上漲到限制惡意降價時間并不久，也說明這些城市房價都漲得比較快過，比如唐山，從約唐山不讓房價過快上漲，到約唐山不讓房價過快下跌，時間僅僅經(jīng)歷了1年。
　　2020年8月，唐山當(dāng)時的房價同比上漲16.1%，位居全國第二。如今，以7月份數(shù)據(jù)看，唐山市主要房子降幅500-4000元/平，部分項目成交小幅上漲，但購房者觀望情緒更加嚴(yán)重。
　　
　　為什么會觀望情緒濃厚呢？
　　原因很簡單，也是最有意思的地方，不少人盼著房價降，可是當(dāng)房價真的在你面前降下來的時候，你又開始猶豫不前，或者希望降更多，或擔(dān)心買了之后還會降。
　　正是基于這樣的考慮，各地也是糾結(jié)，一方面希望市場不要過熱，否則會招來調(diào)控，另一方面又擔(dān)心市場冷卻后購房者觀望情緒濃厚，開發(fā)商拿地積極性下降。
　　所以，從這個角度出發(fā)，或許你就會理解不少城市出臺“限購令”的初衷了。
　　四個城市無一例外地以“惡意降價”為由頭，嚴(yán)格控制房價。
　　這到底是什么信號呢？
　　
　　翻譯過來就是，不讓惡意降價，但不等于不讓降價。其實地方不讓漲價是肯定的，岳陽就明文規(guī)定了，不管是否發(fā)自內(nèi)心，但是控制房價上漲是房子是用來住的不是用來炒的這個定位下必須要做的。但不讓降價他們沒有明說，不是不可以降，而是有一個限定的范圍在內(nèi)。
　　經(jīng)濟(jì)日報在《“限跌令”能否防止房價過快下跌》文章中非常明確了對降價的態(tài)度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，穩(wěn)是主基調(diào)，大漲不是穩(wěn)，大跌更不是穩(wěn)。一旦房價過快下跌，可能給整個經(jīng)濟(jì)及樓市帶來很大問題。
　　
　　人民日報也曾旗幟鮮明地表態(tài)，對于禁止降價嚴(yán)厲喊話，并發(fā)文譴責(zé)為什么不能降價？違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，逆勢而為，不可取。
　　由此看來，房價不是不可以降，只允許漲不允許降那是違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，但是我們都知道在堅持房住不炒基礎(chǔ)上，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定是目標(biāo)。而且你會發(fā)現(xiàn)，每個城市在提到的規(guī)定中都有一點，“確保市場穩(wěn)定”。
　　如果說穩(wěn)定是硬性要求，那么無論如何調(diào)控，最終目的絕對不是打壓市場，而是讓市場降溫或回歸穩(wěn)定后促進(jìn)市場成交，可是又要防著不能過火，否則還得降溫。
　　說白了，調(diào)控就是這樣的存在，市場冷了，提提氣，市場熱了，降降溫。這不正是我們的調(diào)控原則嗎？哪里市場過熱就會調(diào)哪里。
　　而且各城市的反應(yīng)也始終被監(jiān)控中，也就是說，如果越來越多的城市的“限跌令”被默許后，傳遞出的信號是，房價不能降，那么同樣會被叫停。不信走著瞧。即使可以理解地方城市的心情，但要知道你的舉動也會被炒作者利用，會被當(dāng)成托市的借口。
　　所以，不能將“限跌令”作為托市的借口！
　　
　　話說到這份上，我覺得已經(jīng)回答了另一個問題，很多人問，各地開始發(fā)布“限跌令”不讓降價，開發(fā)商還如何應(yīng)對今年的金九銀十？
　　我剛才已經(jīng)說過了，從官方給出的信號看，并沒有表明房價不可以降，都是強(qiáng)調(diào)了一個不要“惡意降價”。只要不擾亂市場秩序，不造成惡性競爭，那么在可控范圍內(nèi)，絕對可以降價促銷。
　　其實，地方城市并不怕房價降，如果能換來更多的成交的話，怕的是造成濃厚的觀望氣氛。但是作為購房者就要考慮一個問題，有的出臺“限漲令”，有的是“限跌令”，二者并存，恰恰反映了市場的嚴(yán)重分化。而上述幾個城市基本上都是在經(jīng)歷一個下行周期。
　　最后，購房者要不要買房呢？我覺得時刻牢記“房住不炒”定位，如此密集的調(diào)控高壓之下，一二線城市尚且可能已經(jīng)面臨“漲不動”的局面，更遑論某些三四線城市了，切不可再抱有投機(jī)心理。
　　如果摒棄投機(jī)炒房的心理，作為剛需和改善人群，更應(yīng)該清楚：
　　
　　1、全國市場嚴(yán)重分化，對購房者提出更高要求。
　　“限漲令”與“限跌令”并存現(xiàn)象表明全國市場分化嚴(yán)重，判斷一個城市未來前途不能只看表面，需要更專業(yè)的分析，這對購房者來說要求非常高。簡單的判斷是，從人口凈流入情況看，有人口資源和產(chǎn)業(yè)支撐的問題不大。
　　2、品牌房企都可能出問題，購房者需要有更全面的認(rèn)識。
　　對一個房企要有全面的認(rèn)識，包括各種財報數(shù)據(jù)以及輿情監(jiān)控等，購房者都應(yīng)該綜合判斷。但這并不是一個普通購房者所能做到的，需要專業(yè)的機(jī)構(gòu)來研究。比如房企負(fù)債過高，別看今日風(fēng)光，明日真不知道啥樣，這樣的例子還少嗎？如果有需要某個城市的研究，都可以交流。
　　3、金九銀十成色足依然離不開降價促銷。
　　別看“限跌令”一個一個地出，那可不是不讓你降價，是怕你降太多，別人有意見或者說給市場造成不好的風(fēng)評，但從企業(yè)角度看，如果房企完不成全年銷售任務(wù)，就會影響資金周轉(zhuǎn)，甚至影響拿地積極性，這些開發(fā)商一定會在金九銀十，鉚足了勁兒降價促銷。
　　金九銀十已經(jīng)款款而來，對于真心通過置換要改善居住品質(zhì)的購房客，可以早做打算。而剛需更是如此，不能計較一時的得失，要著眼長遠(yuǎn)和未來，國家已經(jīng)定調(diào)，房價很難再大漲，而房價小幅下降反而有可能，如果有房價松動跡象，可能是要到了買房的時機(jī)，坐等大跌基本沒戲。
　　金九銀十有沒有戲，恐怕還要看開發(fā)商的誠意，地方城市無論怎么做，目的只有一個，穩(wěn)定成交！無論是房價上漲帶來的熱鬧還是降價帶來的熱鬧，都不能有失穩(wěn)定大局。只是，在降價能不能促銷上各地還有不同的看法和不同程度的認(rèn)知。
　　來源：光宇吐樓市

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。