機構(gòu)看市：下半年量跌價漲 中長期拐點已至

前5月樓市成交增速出現(xiàn)下滑，似乎預(yù)示著本輪周期已從頂點跌落。

近日，多家機構(gòu)發(fā)布策略報告，對下半年樓市進(jìn)行預(yù)判。大部分機構(gòu)認(rèn)為，樓市進(jìn)入小周期高點，預(yù)計下半年成交量將有所回落，到年末甚至可能出現(xiàn)負(fù)增長。但在當(dāng)前的寬松貨幣環(huán)境下，房價并不會出現(xiàn)明顯下滑。

從長期來看，整體供需關(guān)系的改善，以及人口紅利的終結(jié)，使房地產(chǎn)市場進(jìn)入“成熟期”。未來的市場波動幅度、房價走勢等都將趨于平緩。

需求已透支

國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，全國商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%，增速比前4月回落3.3%;商品房銷售額36775億元，增長50.7%，增速回落5.2%。

這是今年以來，全國房地產(chǎn)銷售增速首次出現(xiàn)下滑。而在統(tǒng)計局公布上述數(shù)據(jù)之前，一線城市和部分二線城市都傳出成交量下降的消息。其中，部分一線城市市場的走低，從4月份就已出現(xiàn)。

按照國家統(tǒng)計局投資司高級統(tǒng)計師李皎的解讀，商品房銷售增速的回落主要由住宅銷售增速回落帶動。1-5月份，住宅銷售面積比1-4月份回落4.6%，銷售額回落8%。住宅銷售增速回落既與前期剛需集中快速釋放有關(guān)，也與近期一些熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊有關(guān)。

事實上，這兩種因素也將成為下半年市場的決定性因素。廣發(fā)證券近日發(fā)布的報告認(rèn)為，今年下半年，行業(yè)整體成交同比升幅將繼續(xù)放緩。

理由在于，本輪成交量的大幅上升，改善型需求(首改+再改)是重要的貢獻(xiàn)來源。特別是在重點二線省會城市，大戶型高總價住宅的成交占比有明顯提高。但在改善型需求連續(xù)3-4個季度入市后，需要重新積累培育一段時間，才會有新一輪需求入市。

此外，根據(jù)經(jīng)驗，政策收緊地區(qū)的成交回落速度很快。具體而言，一線城市成交面積下滑幅度將會較大;二線城市在改善型需求釋放充分后，成交上升持續(xù)性減弱;三四線城市由于供需基本面限制(需求不足，庫存過剩)依然難有大的起色。

野村證券中國地產(chǎn)研究部主管高劍鋒甚至認(rèn)為，今年年末或明年年初，市場成交量的增速可能成為負(fù)值。因為去年底和今年初，交易量處于絕對值的高位。

平安證券的報告同樣指出，下半年隨著基數(shù)抬升及部分需求透支，預(yù)計銷售同比增速將逐步收斂。但鑒于當(dāng)前寬松的貨幣環(huán)境，投資和銷售都很難出現(xiàn)斷崖式下跌。

從房價上看，廣發(fā)證券認(rèn)為，下半年大中城市房價整體仍將保持環(huán)比溫和上升，但升幅將逐步放緩。分城市來看，一線城市和重點二線城市的房價升勢較強;三四線城市則因去化周期長，房價缺乏持續(xù)上升動力。

中長期拐點已至

若拉長周期來看，未來房地產(chǎn)市場將可能進(jìn)入另一個階段。

招商證券將我國樓市的發(fā)展分為四個周期。前三個周期分別為1988年-1997年、1998年-2008年、2008年-2014年，如今正處于第四個周期的“上半場”。招商證券認(rèn)為，本輪周期起于2014年下半年的限購正式退出，隨后的提高信貸杠桿和降息等一系列政策動作，使房地產(chǎn)市場進(jìn)入較為寬松的貨幣環(huán)境中。如今雖然行業(yè)政策出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性收緊，但未來幾年宏觀大環(huán)境(經(jīng)濟(jì)基本面和流動性)不會發(fā)生顯著變化，因此周期尚未結(jié)束。

按照上述機構(gòu)的觀點，近期房地產(chǎn)市場量價齊升，以及土地價格不斷攀高的特征，證明當(dāng)前正處于該周期內(nèi)的小高點。預(yù)計未來隨著宏觀政策的逐漸成熟，量價調(diào)整幅度將會減小。

廣發(fā)證券則認(rèn)為，在大周期層面，我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入成熟期。具體表現(xiàn)在，人口紅利(年齡結(jié)構(gòu)、區(qū)域分布)快速爆發(fā)期過后，新房的需求逐步下降。

數(shù)據(jù)顯示，在2012年-2013年之后，我國戶均住房套數(shù)已經(jīng)超過1，說明整體供需已基本平衡。同時，過去十年中，新房的銷售面積年復(fù)合增速在逐年放緩。說明在一個新的長周期內(nèi)，市場波動的幅度正在減弱。

平安證券則提出另一組數(shù)據(jù)：目前我國戶籍城鎮(zhèn)人口人均居住面積為32平方米，已達(dá)到日本90年代后期水平。但由于常住人口未納入統(tǒng)計，因此實際居住面積可能略高于統(tǒng)計數(shù)據(jù)。按照城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來的需求計算，2010年-2015年的總需求為13.1億平方米，2015年-2020年下降至12.7億平方米。也即，行業(yè)正逐步邁過中長期需求頂點，景氣度將逐漸向下。

平安證券認(rèn)為，當(dāng)全局性的供大于求來臨時，放松貨幣政策并不會有顯著的需求提振效果，反而會加速風(fēng)險累積。因此，未來三四線城市的風(fēng)險仍然值得關(guān)注。

從行業(yè)發(fā)展來看，多數(shù)機構(gòu)認(rèn)為，隨著土地等成本的提升，以及行業(yè)利潤率整體下滑，將有越來越多的企業(yè)放棄傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并啟動多元化轉(zhuǎn)型。

其中，不動產(chǎn)金融領(lǐng)域的資管市場被普遍看好。根據(jù)BCG中國的預(yù)測，到2020年，中國資管市場資產(chǎn)總規(guī)模將達(dá)174萬億元人民幣，這相當(dāng)于當(dāng)前房地產(chǎn)年銷售額的20倍以上。其認(rèn)為，這將成為未來房企轉(zhuǎn)型的主要方向。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。