7月房市“降溫”，三季度房價上漲壓力或明顯趨緩

國家統(tǒng)計局16日公布的數據顯示，7月份，隨著調控政策效果進一步顯現，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比、同比漲幅總體回落，特別是二手房價格調整幅度大于新房。專家認為，當前房價上漲預期有所減弱，在“房住不炒”的原則下，后期房價漲幅將繼續(xù)面臨管控，三季度國內房價上漲壓力或明顯趨緩。
　　7月房價漲幅回落，二手房價調整幅度大于新房
　　根據國家統(tǒng)計局發(fā)布的數據測算，7月份，全國70個大中城市二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅為0.1%，同比漲幅為3.3%，均較6月收窄0.2個百分點；新建商品住宅價格環(huán)比漲幅為0.3%，同比漲幅為4.1%，分別較6月收窄0.1個百分點、0.2個百分點。
　　從成交量來看，7月份，在70個大中城市中，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市數量為51個，較6月減少4個；下跌城市16個，較6月增加4個。同期，二手住宅價格環(huán)比上漲城市數量為41個，比6月減少7個；下跌城市26個，比6月增加10個。
　　“7月份，房地產市場進入下半場，銷售旺季已過，越來越多城市加入調控大軍，市場熱度繼續(xù)回落。新房、二手房上漲城市數量持續(xù)減少，價格漲幅亦有所回落，特別是二手房價格漲幅收窄幅度大于新房。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄說。
　　據中原地產研究中心統(tǒng)計，7月份，我國各地出臺房地產調控政策達66次，刷新年內最高紀錄；累計看，1至7月，全國出臺房地產調控政策達352次，平均每月超過50次，體現了房地產調控趨嚴的態(tài)勢。特別是最近幾個月，全國超過20個城市發(fā)布了針對二手房中介行為、二手房業(yè)主限價的政策和通知。
　　“從各地的調控政策內容看，二手房價格明顯上漲的城市，大部分集中在房地產炒作氛圍濃郁的區(qū)域，投資客聚集，二手房價格上漲迅速，相應價格管控有利于市場穩(wěn)定。”中原地產首席分析師張大偉說。
　　“各地二手房交易降溫，也說明在銀行信貸政策收緊、學區(qū)房管控等背景下，房東對房價上漲的預期有所調整、供求關系也在發(fā)生變化。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為。
　　?？?/strong>房價領漲70城，深圳二手房價格止?jié)q轉跌
　　分城市來看，據國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師繩國慶介紹，7月份，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比漲幅回落或轉降；新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅回落或與6月相同。
　　其中，?？诜績r表現強勢，無論是新房還是二手房價格，環(huán)比漲幅均領跑70城，分別達1%、1.3%。
　　陳霄認為，?？诜績r漲勢強勁，主要是受海南自貿港相關政策利好帶動，大量外地客戶涌入，推高當地新房、二手房價格。
　　7月份，海南自貿港相關利好消息不少。如，7月13日，2021年度第四批海南自貿港建設項目集中開工，覆蓋產業(yè)發(fā)展、“五網”基礎設施提質升級、民生公共服務等多個領域。7月26日，海南跨境服務貿易負面清單發(fā)布，這是我國跨境服貿領域首張負面清單。專家認為，這將推動海南自貿港形成服務貿易發(fā)展的新優(yōu)勢。
　　此外，當月青島、銀川、無錫、北京新房價格環(huán)比漲幅也較快，分別為1%、1%、0.9%和0.8%；二手房價格方面，長沙房價環(huán)比上漲1.2%，漲幅僅次于?？冢本?、上海環(huán)比漲幅均為0.7%，位居第三、四。
　　與上述城市形成鮮明對比的是，深圳7月二手房價格環(huán)比止?jié)q轉跌，降幅為0.4%。“作為首個出臺二手房指導價的城市，7月份，深圳房地產交易市場熱度回落顯著。”陳霄說。
　　從跌幅排行來看，嚴躍進認為，除了深圳，還應關注湖南岳陽。數據顯示，岳陽7月新房價格環(huán)比下跌0.7%，跌幅居全國首位。
　　“深圳當前二手房市場明顯在擠泡沫。而岳陽近期出現了‘限跌令’，當地一手房市場的不景氣和惡性競爭，對二手房市場也產生了沖擊。”嚴躍進說。
　　后期房市調控仍或從嚴，三季度房價上漲壓力或明顯趨緩
　　展望后期，在專家看來，在當前的房地產調控節(jié)奏和政策方向下，房價漲勢大概率進一步收緩。
　　7月30日，中共中央政治局召開會議，為下半年經濟工作定調。會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加快發(fā)展租賃住房，落實用地、稅收等支持政策。
　　而國務院辦公廳此前已印發(fā)《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，要求緩解住房租賃市場結構性供給不足。住房和城鄉(xiāng)建設部、國家發(fā)展改革委、公安部等8部門近日聯合印發(fā)的《住房和城鄉(xiāng)建設部等8部門關于持續(xù)整治規(guī)范房地產市場秩序的通知》則明確提出，力爭用3年左右時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。
　　58安居客房產研究院分院院長張波認為，后期房地產調控從嚴的節(jié)奏不會變，在這一背景下，三季度房價上漲的壓力或明顯趨緩。更重要的是，22個集中供地的城市土地政策面臨調整和完善，不只在單一限地價上做文章，強調更細致深化房地聯動調控機制，這會進一步提升市場對房價長期穩(wěn)定的預期。
　　從細分市場來看，嚴躍進等專家認為，前期炒作較集中的二手房市場，或將成為下半年樓市降溫的重點板塊，而新房項目的增多以及租賃市場相關支持政策的推出，也會對二手房價格產生沖擊。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。