第二輪集中供地規(guī)則迎“巨變”，多個(gè)熱點(diǎn)城市將控地價(jià)、降低溢價(jià)率

財(cái)聯(lián)社（上海，記者 王海春）訊，繼深圳、天津之后，又一熱點(diǎn)城市宣布暫緩第二輪集中供地。

8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局在官網(wǎng)發(fā)布公告稱，7月30日青島公示的第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故“終止”，再次實(shí)施公開出讓時(shí)間，以屆時(shí)公告為準(zhǔn)。

同日，有市場消息稱自然資源部已召開閉門會議，明確二批次核心城市土地出讓政策調(diào)整。與此同時(shí)，一份文件在業(yè)內(nèi)流傳，文件提及“單宗住宅用地溢價(jià)率不得超15%，決不允許通過提高起拍價(jià)方式調(diào)整溢價(jià)率；在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限時(shí)，不得以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過一次性合理報(bào)價(jià)、搖號、競更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競得人。”經(jīng)媒體核實(shí)，該文件內(nèi)容屬實(shí)。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，至8月10日，22個(gè)集中供地城市中，已有11個(gè)城市公告了第二批集中供地計(jì)劃。蘇州、深圳、青島、長春、杭州、濟(jì)南、天津二批次起始樓面價(jià)，較首批次均有一定幅度上漲。其中，深圳雖然加大了非核心區(qū)土地供應(yīng)的規(guī)模，但起始樓面價(jià)仍較首批上漲了29.1%。

“政府之所以展開集中供地，是為了實(shí)現(xiàn)‘三穩(wěn)’目標(biāo)，但從熱點(diǎn)城市首批集中供地的實(shí)際情況來看，土地市場熱度不降反升，進(jìn)一步增強(qiáng)了房價(jià)上揚(yáng)的預(yù)期。這樣的市場表現(xiàn)，一定程度與試點(diǎn)集中供地的初衷相悖。”中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理盧文曦表示，因第二批次集中供地規(guī)則生變，近期將有更多城市中止或延期進(jìn)行土地出讓。

首輪集中供地問題凸顯

在青島“終止”第二批次集中供地出讓活動的前一天，天津市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布公告，延長了61宗國有建設(shè)用地使用權(quán)公開掛牌出讓的公告時(shí)間，掛牌截止時(shí)間由8月20日調(diào)整為9月10日，延期20天。

此外，深圳原本應(yīng)于8月9日進(jìn)行第二批22宗土地的集中出讓，但8月6日暫停這批地塊的出讓，參與房企已交納的競買（投標(biāo)）保證金將原路退回。

“幾個(gè)城市之所以暫緩二次集中供地，很可能是留出時(shí)間對土地出讓規(guī)則做出調(diào)整。近期中央多次明確要穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，而土地市場作為穩(wěn)預(yù)期的重要部分，如果不對相關(guān)規(guī)則做出調(diào)整，恐怕不能很好適應(yīng)當(dāng)前的市場環(huán)境。”億翰智庫首席研究員張化東告訴記者。

多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，部分城市今年首批集中供地溢價(jià)率高企，導(dǎo)致地價(jià)居高不下。

“青島首批土地集中出讓中，開平路45號地塊曾引發(fā)多家房企競價(jià)，最終以超過60%溢價(jià)率成交，這樣的走向與政策基調(diào)不太相符。”中指院青島分院研究主管郭曉鋒說。

一家福建房企市場部經(jīng)理表示，“首次集中供地中有好幾個(gè)城市的土地成交，不僅溢價(jià)率高，而且土地成交單價(jià)較去年出現(xiàn)不同幅度上揚(yáng)。“由于土地市場熱度較高，市場預(yù)期也隨之水漲船高，一定程度對房地產(chǎn)調(diào)控措施形成了反作用力。”

而地價(jià)進(jìn)一步走高，在很大程度上壓縮了房企的利潤空間。此前有投資者在濱江集團(tuán)業(yè)績說明會上提問，杭州首批集中推地中濱江所拍幾塊地利潤預(yù)期情況如何，董事長戚金興回應(yīng)，公司努力做到1%-2%的凈利潤水平。而前段時(shí)間宋都股份不惜損失5000萬元保證金也要退掉杭州一宗宅地，在業(yè)內(nèi)引發(fā)熱議。

前述福建房企市場部經(jīng)理指出，在企業(yè)層面，首批集中供地拿地的企業(yè)希望能在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售并回籠資金，但由于土地成交單價(jià)走高，有不少項(xiàng)目賺取的只是銷售額，項(xiàng)目利潤很低甚至沒什么利潤。

一家大型房企投資部人士告訴記者，其所在公司參加了今年熱點(diǎn)城市的首次集中供地，雖然參拍率很高也對不少地塊意向很強(qiáng)，但真正出手的并不多。

“這其中的原因在于，一些熱度較高城市土地單價(jià)上揚(yáng)幅度之快，超過我們預(yù)期。經(jīng)過測算利潤實(shí)在太低，有些項(xiàng)目按拍下來的成本測算，短期內(nèi)甚至可能是虧本的。當(dāng)然企業(yè)之間資金成本、產(chǎn)品策略不同，可能會有所差異，這些項(xiàng)目他們也許是賺錢的。”上述人士補(bǔ)充道。

其進(jìn)一步表示，“如果二次集中供地的地價(jià)還那么高，企業(yè)拿地意愿會明顯下降。而且經(jīng)過首輪供地，不少企業(yè)手上可投資的資金也有所減少。考慮到房企購買意愿及投資實(shí)力的因素，一些城市也不希望在二次集中供地中出現(xiàn)流拍。”

調(diào)整規(guī)則能否降溫土地市場？

據(jù)了解，目前杭州、天津及蘇州等城市，已在土地溢價(jià)率、保證金等方面做出了適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

其中，杭州修訂了第二批集中出讓的31宗地塊的競價(jià)規(guī)則，包括首次推出競品質(zhì)的試點(diǎn)地塊、土拍溢價(jià)率的上限由之前的30%調(diào)整為20%（“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限為10%）、競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買等。

天津也對第二批集中供地的溢價(jià)率進(jìn)行了限制。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，天津?qū)Φ诙渭泄?yīng)的61宗地塊最高限價(jià)均進(jìn)行了調(diào)整，60宗地塊最高限價(jià)下調(diào)，最高下調(diào)幅度近24%；52宗地塊最高限價(jià)下調(diào)幅度在20%以上；1宗地塊增加最高限價(jià)。61宗地塊最高溢價(jià)率均不高于15%。

而蘇州對保證金額度、合作拿地規(guī)則做出了調(diào)整。據(jù)蘇州市自然規(guī)劃局7月30日掛出的蘇地網(wǎng)掛7號公告，今年第二批次將供應(yīng)23宗地塊。蘇州第二批集中供地拍賣規(guī)則的一個(gè)變化是，除吳江區(qū)所出讓地塊保證金仍是30%，其余區(qū)域保證金比例均上調(diào)至50%，而蘇園土掛（2021）03地塊的保證金比例上調(diào)至100%。

億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認(rèn)為，上調(diào)保證金比例將限制一些資金壓力較大的企業(yè)拿地，間接加強(qiáng)資金雄厚企業(yè)的拿地優(yōu)勢。另外，保證金比例的上調(diào)，也有利于減少土地市場上多個(gè)馬甲搶地的現(xiàn)象。

此外，對于深圳暫停第二批次集中供地出讓活動，一家深圳開發(fā)商表示，今年以來，深圳的樓市調(diào)控持續(xù)升級，但現(xiàn)有的土拍規(guī)則最終還是價(jià)高者得，從首輪集中供地來看，土拍市場依然很火熱，這與深圳的調(diào)控目標(biāo)不相符，所以競拍規(guī)則會有所調(diào)整。

張華東指出，從第二輪集中供地城市的最新情況來看，已有城市在溢價(jià)率方面進(jìn)行了限制，預(yù)計(jì)接下來還會有更多城市在不同方面，進(jìn)一步完善土地拍賣規(guī)則。

“接下來是不是會有城市在出讓起始價(jià)、競配建，到達(dá)上限后通過搖號、一次性報(bào)價(jià)、競高標(biāo)方案方面也做出調(diào)整，還有待觀察。而這些規(guī)則的變化，能否讓土地市場降溫，又會給樓市帶來哪些影響，值得關(guān)注。”張化東說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。