商業(yè)地產(chǎn)庫存調查: 深圳成都南京去化周期超10年

隨著市場持續(xù)升溫，房地產(chǎn)去庫存取得明顯進展。但在住宅市場去庫存一路高歌猛進的同時，商業(yè)地產(chǎn)的去庫存問題也不容忽視，部分城市的商業(yè)物業(yè)去化周期遠超過住宅。

統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，在被統(tǒng)計的13個全國主要城市中，部分城市的商業(yè)庫存量已經(jīng)超過了住宅庫存量。如上海2016年4月商業(yè)用房可售面積為1023.04萬平方米，同期住宅可售面積為915萬平方米；南京也面臨同樣的尷尬，2016年4月商業(yè)用房可售面積為464.66萬平方米，同期住宅可售面積為361萬平方米。除了絕對數(shù)額的驚人，商業(yè)地產(chǎn)去化周期顯得更讓人擔憂。

根據(jù)2016年2、3、4月份各城市商業(yè)用房成交量平均值和可售庫存面積估算，很多城市的去化周期都在4~10年時間，被統(tǒng)計的13個全國主要城市的商業(yè)地產(chǎn)平均去化周期超過7年。成都的商業(yè)地產(chǎn)去化周期達到167.78個月，將近14年的時間才能消化完，而每個月的新增供應還在持續(xù)增加。

從今年的土地供應計劃來看，一些地方政府已經(jīng)收緊和控制商業(yè)用地的出讓，希望從減少供應的角度，嚴防商業(yè)地產(chǎn)嚴重過剩的問題。

一位業(yè)內(nèi)人士表示，如果住宅的去庫存是一場殲滅戰(zhàn)，那商業(yè)的去庫存就是一場持久戰(zhàn)。“之前一些重磅政策，針對的基本以住宅市場為主，對商業(yè)項目的作用比較小，現(xiàn)在住宅去庫存的效果明顯，相信針對商業(yè)項目的政策應該已經(jīng)在路上了。”

消化周期最長20年

截至2016年4月底，上海的商業(yè)用房存量高達1023.04萬平方米，成為全國商業(yè)庫存最高的城市。雖然上海的成交面積在全國也走在前列，但天量庫存要消化完畢還需要4年半的時間。上海2016年2~4月份商業(yè)用房的成交面積分別為7.33萬平方米、20.68萬平方米、28.12萬平方米。以2~4月份三個月的去化速度來看，上海的商業(yè)用房存量需要54.68個月才能消化完畢。

去年以來，深圳市的住宅銷售量價齊升，但商業(yè)用房的銷售卻乏善可陳。2016年2~4月份，深圳商業(yè)用房的銷售總計才2.52萬平方米，相對于206.09萬平方米的待售面積，消化周期需要246.3個月、20年之久。

目前，商業(yè)用房去化周期超過10年的城市還有南京。值得一提的是，今年4月，南京新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅超過“北上廣深”四個一線城市。不過，截至今年4月底，南京的商業(yè)用房存量達到了464.66萬平方米，而2016年2~4月份南京商業(yè)用房的成交面積分別為2.48萬平方米、3.94萬平方米、4.92萬平方米，以這3個月的平均銷售速度，南京的商業(yè)地產(chǎn)庫存需要122.93個月才能消化完畢。

天津、重慶、成都、長沙、西安等地同樣存在商業(yè)用房庫存偏高的情況。比如，截至4月底，天津的商業(yè)用房存量高達732萬平方米，去化周期達到117.6個月；成都截至4月底商業(yè)用房存量達到520.68萬平方米，需要167.78個月消化完畢。

住宅市場一片火熱，商業(yè)地產(chǎn)卻遭遇困境的還有寧波，截至2015年底，寧波市區(qū)辦公用房可銷售面積為130萬平方米，商業(yè)用房可銷售面積為92.8萬平方米，2015年全年商辦用房去化量為20.5萬平方米，假如維持這個銷售速度，消化完所有庫存需要83.5個月，即將近7年時間。同時，寧波的商業(yè)地產(chǎn)市場還存在著區(qū)域供應不平衡，部分區(qū)域供需矛盾突出等現(xiàn)象。

銀億房地產(chǎn)股份有限公司執(zhí)行總裁方宇認為，目前寧波高素質人口導入的能力不夠，導致了市場剛性需求的減少，同時經(jīng)濟下行的壓力與電子商務的發(fā)展也抑制了商業(yè)辦公地產(chǎn)的需求，加之前期商業(yè)地產(chǎn)供應過多，出現(xiàn)商業(yè)庫存高的問題也是必然的結果。

天量供應注定高庫存魔咒

相關機構的一份報告顯示，近5年來，全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資及新開工面積占商品房的比重正在逐年提升。特別是在住宅市場反復調控的2008年~2014年間，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額增長了328%，明顯高于住宅開發(fā)投資的187%。雖然在早期市場存量不足以普遍滿足市場需求的時候，商業(yè)地產(chǎn)先開發(fā)后銷售的盈利模式能獲得一定成功，但隨著存量日益累積，供需失衡加劇，這種開發(fā)模式日益式微，持有經(jīng)營模式在融資成本高企、電商沖擊之下舉步維艱。

2011年至2015年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資占比由16.1%提升至21.7%；新開工面積占比由13.6%提升至18.9%。而由于商業(yè)地產(chǎn)去化周期較住宅慢，且部分商業(yè)地產(chǎn)不公開銷售而作為持有物業(yè)經(jīng)營。到2015年，全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積同比增速較2014年回落5.2個百分點降至1.9%。

據(jù)福建區(qū)域總經(jīng)理張子吉介紹，商業(yè)地產(chǎn)不僅在銷售方面遭遇瓶頸，在招商運營方面也困難重重，不少商住項目的商業(yè)出售后，交房一兩年仍有較高的空置率?！癝OHO作為兼具辦公與居住屬性的彈性產(chǎn)品，在一些城市限購限貸取消后也失去了不少競爭優(yōu)勢。以廈門為例，目前全市在售商辦項目存量約50萬平方米，按近三年的年均去化約25萬平方米算，去化也需兩年，而廈門未入市的商業(yè)項目數(shù)量遠超在售項目數(shù)量?！?/p>

張子吉認為，“受廈門城市產(chǎn)業(yè)結構調整影響，對環(huán)境影響較大的第二產(chǎn)業(yè)不斷外遷，而整體經(jīng)濟不景氣，又導致服務貿(mào)易金融等行業(yè)的辦公物業(yè)需求減少。此外，近幾年廈門住宅用地供應短缺，商辦土地供應過剩，導致商業(yè)地產(chǎn)項目市場消化周期緩慢，庫存不斷積壓?！?/p>

商業(yè)市場謀求扭轉困局

針對目前商業(yè)地產(chǎn)去庫存壓力大的問題，方宇也給出了建議?！澳壳八性诮ê鸵呀ǖ捻椖恐?，只有20%左右的房子是面積較小的，80%都在200平方米以上。在目前大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的浪潮下，許多初創(chuàng)公司對大面積的房屋需求并不是很大。如果能夠提高小面積商辦物業(yè)的比例，相信這一局面能夠有所改善?！?/p>

此外，以寧波為例，數(shù)量眾多的商業(yè)綜合體中，業(yè)主在出讓房產(chǎn)過程中被添加了許多諸如不能銷售、必須持有的條件，制約了銷售和投資的靈活性。方宇認為，在這方面地方政府可以鼓勵部分商業(yè)項目轉變銷售方式，允許出售商鋪的使用權，以較低的價格出讓商鋪一定年限的使用權，保證商鋪的穩(wěn)定經(jīng)營，同時統(tǒng)一經(jīng)營和管理，做到標本兼治。

“目前很多社區(qū)的沿街商鋪銷售并不好，這和社區(qū)入住率不高有關系，而入住率本身也受商業(yè)配套影響。政府應該積極引導商家入駐社區(qū)商鋪，進而把商業(yè)氛圍先做好，可以適當通過部分補貼的方式來吸引其進入?！币拙又菐煅芯靠偙O(jiān)嚴躍進表示。

今年5月初，國務院提出“允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房”，實際上已經(jīng)對過剩的商業(yè)用房市場開始采取措施。不過，商業(yè)用房以租代售的模式因為租售比過低，還不能被更多的企業(yè)所接受。且城市規(guī)劃如何突破、如何界定可調整項目、土地價差如何衡量、繁瑣的程序如何走，都是需要去解決的問題。

透明售房研究院院長方張接認為，以價換量是目前商業(yè)地產(chǎn)項目去庫存的較好方式，“從供求關系來看，商業(yè)項目的供應量遠遠大于需求量。因此，商業(yè)項目去庫存還是要以價換量為主，這種情況應該還會持續(xù)幾年。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。