專家：二手房資金全監(jiān)管是大勢所趨

想買二手房，但中介卷款潛逃、房主將房屋多次抵押等交易陷阱屢禁不止，怎么破？上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會主任顧金山近日公開表示，上海將全面建立二手房交易資金第三方監(jiān)管模式，購房首付款、銀行貸款、尾款甚至是中介服務(wù)費用都將納入平臺監(jiān)管。上海此時出臺這樣一個政策的背景是什么？這樣的政策未來會不會在北京以及全國范圍內(nèi)推廣？全面推廣又將面臨哪些阻力和難題？記者就以上話題采訪了相關(guān)專家。

□新聞背景

滬試點二手房資金“全監(jiān)管”

據(jù)悉，上海房產(chǎn)交易資金監(jiān)管平臺將率先在上海市松江區(qū)進行試點，最遲明年年初將在全市范圍內(nèi)鋪開。

在交易過程中，交易雙方在簽訂完二手房交易合同后，可直接前往區(qū)房產(chǎn)交易中心資金監(jiān)管窗口簽訂資金監(jiān)管協(xié)議。買方需要把資金打入經(jīng)過登記備案在銀行開設(shè)的資金監(jiān)管專戶。待交易雙方辦理過戶手續(xù)登記核準(zhǔn)后（即買方取得房產(chǎn)所有權(quán)，房產(chǎn)證），再通過監(jiān)管專戶，將監(jiān)管的購房資金支付給賣方。整個付款流程嚴格按照網(wǎng)簽合同為準(zhǔn)，限制了房主隨意跳價的行為。

顧金山表示，希望通過松江的試點以后，再準(zhǔn)備選擇三四個區(qū)縣，今年下半年進一步擴大試點。既要保證資金安全，同時不能因為多了環(huán)節(jié)，讓交易雙方覺得不方便，有很多細節(jié)需要考慮得比較周到。

“主要是通過這樣的行為，進一步規(guī)范房地產(chǎn)中介市場的合理合規(guī)，進一步規(guī)范中介公司的交易行為，對資金的使用要更安全，杜絕中介公司用這一塊存量資金做其他事情。”顧金山說，房屋交易中的資金，無論是直接交給賣方，還是存放在中介機構(gòu)，都存在一定的風(fēng)險，由此引發(fā)的糾紛也層出不窮。而政府來牽頭，第三方來監(jiān)管，就是非常有益的探索，具有一定的推廣意義，“我們期待看到試點的成效”。

□名詞解釋

什么是二手房交易資金監(jiān)管？

資金監(jiān)管是一種二手房交易中的保障制度，沒有強制性，二手房買賣雙方可以按照需求進行使用，最形象的例子就是買賣物品時的支付寶。

如果二手房交易的房屋尚有未還清的貸款，而賣家想用買家的首付款還清貸款，解除房屋抵押，然后再過戶房產(chǎn)給買家，買家擔(dān)心賣家把這筆錢用作他用，房產(chǎn)不能辦理過戶，雙方就可以使用資金監(jiān)管。資金監(jiān)管是把購房人已經(jīng)支付的房款，保管在由上下家同意的第三方資金賬戶里，?？顚Ｓ?。也就是說，上述案例中買家的首付款只能用于還清上家貸款，這樣就能保障交易流程的順利和安全。

在資金監(jiān)管模式下，買賣雙方在交易中心完成過戶手續(xù)后，銀行即可憑借交易中心出具的房產(chǎn)證和抵押證的收件收據(jù)將購房者申請的貸款打入資金監(jiān)管賬戶，由資金監(jiān)管賬戶在交易中心核準(zhǔn)登記后，打入賣方賬戶，縮短了貸款放款的流程。

□熱點問答

1、京華時報：上海出臺這一政策的原因和背景是什么？

二手房資金監(jiān)管迫在眉睫

胡景暉：二手房交易貨值高、流程復(fù)雜，所以確保交易雙方的資金安全是推進二手房交易規(guī)范化的重中之重。由于過往大部分城市，包括交易活躍的北上廣等一線城市，并未對二手房交易雙方的資金進行全面的強制監(jiān)管（個別城市僅個別區(qū)縣有要求需要資金監(jiān)管），再加上很多消費者因不了解而不愿接受資金監(jiān)管，所以過往也發(fā)生了諸多資金安全風(fēng)險。

此次上海全面建立二手房交易資金第三方監(jiān)管模式，目的就是要保障交易雙方的資金安全，避免資金風(fēng)險。交易資金監(jiān)管在發(fā)達國家是非常成熟的，除了上海，北京等房產(chǎn)交易活躍的城市，其實過往已經(jīng)在部分區(qū)縣推行資金監(jiān)管，只不過沒有全面強制執(zhí)行。目前，關(guān)于全面實行房產(chǎn)交易資金監(jiān)管的事宜，各地都在積極研究制定相關(guān)的制度規(guī)定，對交易資金進行全面的強制監(jiān)管是大勢所趨。

徐東華：在西方任何一個存量房交易市場成熟的國家，資金監(jiān)管是非常普遍的，其作用就是有效保護買賣雙方的權(quán)益和資金安全。目前國內(nèi)尚未全面推行房屋交易強制資金監(jiān)管，這樣就很難規(guī)避業(yè)主卷款、產(chǎn)權(quán)無法順利轉(zhuǎn)移、買房人違約等各種風(fēng)險。鏈家非常歡迎政府推行資金監(jiān)管，無論是對買賣雙方還是對整個行業(yè)都有非常大的好處，而且鏈家愿意在技術(shù)等各方面為政府部門提供支持。鏈家早在2003年就開始推行資金監(jiān)管，并一直呼吁行業(yè)推行資金監(jiān)管。

嚴躍進：出臺交易資金第三方監(jiān)管，主要在于三方面的壓力：第一是部分中介公司違規(guī)使用資金，利用客戶交易資金進行場外配資或是開展其他資金池業(yè)務(wù)，助推了高房價；第二是若不強化資金監(jiān)管，那么房主隨意漲價、跳價、毀約等現(xiàn)象會增加；第三是對于部分中介機構(gòu)來說，若沒有此類監(jiān)管，中介機構(gòu)本身也有很強的違規(guī)操作動機。因此，杜絕交易資金的不當(dāng)金融用途，防止市場價格被擾亂，建立資金監(jiān)管平臺迫在眉睫。

2、京華時報：政策出臺后，對于買賣雙方、中介以及市場將產(chǎn)生哪些影響？是否會杜絕目前市場交易中的各種亂象？

能力不足中介將被市場淘汰

胡景暉：對買賣雙方來說，可以最大程度地保障所有交易資金的安全，避免資金被私下挪用的風(fēng)險（比如業(yè)主卷款潛逃、客戶毀約不支付房款等）。

如果中介服務(wù)傭金也納入強制資金監(jiān)管的話，意味著中介公司只有在幫助客戶完成全部交易，且客戶滿意的情況下，才能獲得該得的傭金，如果有投訴、有糾紛，中介可能無法獲得全部傭金，這將有利于中介公司提高服務(wù)品質(zhì)；與此同時，也將使得重視服務(wù)品質(zhì)的中介公司獲得更多的客戶選擇，服務(wù)品質(zhì)較差的中介公司最終將被市場淘汰。

徐東華：對于買方來說影響不大，因為這個措施將有效保障買方的利益；對于賣方來說可能需要改變交易習(xí)慣，因為拿到錢需要等各個環(huán)節(jié)的風(fēng)控排除之后才可以；對中介來說，中介公司促成交易的難度將加大，比如對于換房的用戶可能會有周轉(zhuǎn)金融的需求，需要中介公司有更為專業(yè)和多元化的服務(wù)。政策推出后將直接對專業(yè)性較差、服務(wù)能力不足的公司產(chǎn)生很大的影響，不排除有些公司會出局。舉措的出臺會凈化整個市場環(huán)境。

嚴躍進：對于買賣雙方來說，相當(dāng)于增加了一個約束，利好市場交易的規(guī)范。中介機構(gòu)可能一些潛在的“盈利”空間會被壓縮。實際上近幾年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)或中介行業(yè)持續(xù)提的關(guān)鍵詞就是“誠信經(jīng)營”。雖然各大中介機構(gòu)都表態(tài)會誠信經(jīng)營，但實際情況可能和預(yù)期有差距。而在今年上半年對于中介機構(gòu)的管理過程中，在維護市場交易秩序方面，中介機構(gòu)的誠信、合規(guī)經(jīng)營顯得非常有必要。這也將成為二手房資金全面監(jiān)管制度鋪開后，后續(xù)重點監(jiān)管的內(nèi)容。隨著房價上漲，房地產(chǎn)中介服務(wù)費水漲船高，動輒幾萬、十幾萬，所以，不光購房首付款、銀行貸款、尾款，包括中介服務(wù)費用也應(yīng)該納入監(jiān)管平臺。

3、京華時報：在上海試點之后，有沒有可能在北京以及全國范圍內(nèi)推行？若要全面推行，難點是什么？

提高效率、多元監(jiān)管是難點

胡景暉：在確保安全的前提下，如何提高資金監(jiān)管過程中的資金劃轉(zhuǎn)效率是未來的難點。比如在二手房交易過程中，改善型置業(yè)未來將是占比很高的需求，多個連環(huán)買賣過程中對資金的流轉(zhuǎn)和劃轉(zhuǎn)效率要求較高，目前不少消費者不愿選擇資金監(jiān)管很重要的一個原因，就是資金監(jiān)管在資金劃轉(zhuǎn)方面效率較低。

徐東華：參照西方成熟市場的情況，資金監(jiān)管一定會在我國全面推行，只不過是時間早晚的問題。推行中難度最大的還是買賣雙方以及中介公司交易習(xí)慣的改變。

另外，因為二手房交易非常復(fù)雜，關(guān)于資金監(jiān)管應(yīng)該是多種監(jiān)管方式并存，一是建委監(jiān)管，二是四方資金托管（買方、賣方、中介和商業(yè)銀行），三是允許具有支付牌照的公司進行資金監(jiān)管。應(yīng)該有多種形式的資金監(jiān)管相互補充，滿足大眾不同的需求。因此，如何實現(xiàn)有效的多元化監(jiān)管也將是難點。

嚴躍進：上海二手房市場相對成熟發(fā)達，相信二手房交易資金監(jiān)管后續(xù)在北京市場推廣的可能性也是比較大的。在北京試點后會陸續(xù)在全國其他城市進行推廣，這是二手房交易的必然趨勢和要求。另外對于此類市場來說，若要杜絕各類違規(guī)做法，關(guān)鍵要增加罰金制度，這樣此類監(jiān)管資金的使用才會更加有效。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。