部分二線房價上漲存透支風(fēng)險 過度炒作不利于金融穩(wěn)定

今年年初一線城市房地產(chǎn)市場高溫遭遇政策調(diào)控升級后熱度明顯下降，而二線城市接力一線城市房價上漲勢頭，出現(xiàn)了房價大幅上漲，加上土地市場溢價率屢創(chuàng)新高，地價上漲進(jìn)一步固化房價上漲預(yù)期，導(dǎo)致二線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)高溫不退現(xiàn)象。雖然二線城市房價上漲邏輯固然有類似一線城市房價上漲的因素，但基本面條件并不支持二線城市房價追趕一線城市，需要高度警惕部分二線城市房價上漲帶來的透支風(fēng)險。

二線城市樓市高溫不退

今年以來，二線城市房地產(chǎn)市場啟動幾乎與一線城市同步，只不過房價同比漲幅稍微落后于一線城市而不被市場廣泛關(guān)注。2016年2月末，南京、廈門、合肥等城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅分別為2.6%、1.3%、2.3%，低于深圳3.5%的環(huán)比漲幅，但同期北京、上海的環(huán)比漲幅分別為2.1%、2.4%。南京、廈門、合肥等城市新建商品住宅價格同比漲幅分別為13.3%、6%、10.1%，而同期北京、上海、深圳分別同比上漲12.9%、20.6%、56.9%。

“兩會”期間對一線城市房地產(chǎn)中介“過橋貸”、“首付貸”等違規(guī)房地產(chǎn)融資和房價過快上漲的關(guān)注，導(dǎo)致“兩會”后一線城市出臺了嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，市場成交出現(xiàn)萎縮，自4月以來房價總體漲勢放緩。據(jù)測算，一線城市新建住宅和二手住宅環(huán)比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個百分點。其中，深圳房價環(huán)比漲幅放緩最為明顯，其幅度只有0.5%。

一線城市房地產(chǎn)市場熱度快速傳導(dǎo)，二線城市房地產(chǎn)市場成為市場投資炒作熱點。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2016年5月全國70個大中城市住宅銷售價格變動情況，環(huán)比價格上漲的城市有60個，廈門漲幅最高，為5.5%；合肥、南京、天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌等城市漲幅單月環(huán)比均超過了1%；廈門、南京和合肥的房價同比漲幅均超過20%，已趕超北京、廣州；而杭州、天津、福州、武漢、惠州等五城市的房價漲幅也超過10%。今年前5個月全國熱點城市地王頻出，而熱點二線城市在此輪“圈地”中表現(xiàn)最為搶眼，出現(xiàn)了29個總價地王和69個樓面價地王。其中，南京占據(jù)了13個總價地王和12個樓面價地王位置，蘇州市有7個總價和15個樓面價地王，杭州、寧波、合肥、廈門、福州、石家莊、武漢、天津、無錫等也頻繁出現(xiàn)地王。

二線城市房價上漲

存在透支風(fēng)險

雖然二線城市房價上漲也具備一線城市人口流入、基礎(chǔ)設(shè)施相對完善、教育資源集中等優(yōu)勢，但整體看，二線城市基本面并不支持房價短期內(nèi)大幅上漲。一是從供求分析看，本輪二線城市房價上漲更多是投資投機(jī)性需求回潮的驅(qū)動。在本輪房價升溫啟動前，二線城市住宅供求大體處于弱平衡的狀態(tài)，即經(jīng)歷過前期市場高溫和市場調(diào)整和刺激之后，房價絕對水平與地方城鎮(zhèn)居民收入和經(jīng)濟(jì)狀況相適應(yīng)，剛性住宅需求和改善性住宅需求釋放整體穩(wěn)定有序。按揭貸款利率和成數(shù)下降，實際上對剛性和改善性住宅需求的成本負(fù)擔(dān)減輕作用并不明顯，除非是投資投機(jī)性住宅需求回潮，才有可能促成房價短期內(nèi)大幅上漲。二是從人口流入分析，二線城市人口規(guī)模向千萬人接近，已經(jīng)快達(dá)到二線城市經(jīng)濟(jì)總量所能容納的極限，未來人口流入壓力并不明顯。據(jù)機(jī)構(gòu)分析，我國購房主力人口將于今年達(dá)到峰值，并將從2018年開始趨勢性下降。我國人口老齡化進(jìn)程加速，必將加劇住房過剩，縮小未來住宅交易價格上升空間。從住宅購買潛力分析，二線城市家庭收入增長慢于房價上漲幅度，除非投資投機(jī)性資金持續(xù)流入，否則無法支撐房價高位盤整或上漲。

高度警惕二線城市投資投機(jī)性住房需求。在本輪二線城市住房交易回暖過程中，投資投機(jī)性住房需求有所抬頭，市場成交活躍，價格上漲明顯。當(dāng)然，任何成熟市場都無法徹底根除投資投機(jī)性需求，但要限制投資投機(jī)性需求發(fā)展空間，否則容易形成資產(chǎn)價格泡沫，并營造非理性繁榮。

近期香港房價明顯回落，反映出房價高位運行脆弱性。雖然房價較去年9月下降13%，但成交量卻跌至25年來低位，反映出市場人氣的極度渙散，房價繼續(xù)下跌可能性也在增加。據(jù)香港地產(chǎn)商預(yù)測，香港房價仍有10%的下跌空間，而多數(shù)香港人認(rèn)為房價還沒到底部。房價高位套牢使得香港負(fù)資產(chǎn)案例顯著增加。2016年一季度香港負(fù)資產(chǎn)住宅按揭宗數(shù)從去年四季度的95宗增加至1432宗，暴增14倍，創(chuàng)2011年10月以來新高。2003年，香港曾經(jīng)出現(xiàn)105697宗負(fù)資產(chǎn)案例，由此帶來的資不抵債的破產(chǎn)事件數(shù)不勝數(shù)。

過度炒作

不利于金融穩(wěn)定

房地產(chǎn)市場運行關(guān)系到實體經(jīng)濟(jì)消費與投資，投資投機(jī)性住房需求對房價的過度炒作，恐不利于宏觀經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定。特別是投資投機(jī)性住房需求掩蓋了市場的真實需求，由此引發(fā)的住房供應(yīng)增加，可能會加劇未來市場的調(diào)整壓力。近期，有媒體報道個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房價上漲高峰期錯估形勢而高價拿地，現(xiàn)在面臨資金鏈條斷裂的風(fēng)險。

值得注意的是，房價高位上漲使得住宅變現(xiàn)的壓力急劇上升。對投資投機(jī)性住宅需求而言，除非房價再度出現(xiàn)明顯上漲，才有可能成功套現(xiàn)。從香港房地產(chǎn)市場調(diào)整經(jīng)驗看，要高度警惕房價被透支上漲的風(fēng)險。歷史和現(xiàn)實均已表明，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)健運行，在很大程度上關(guān)系到宏觀經(jīng)濟(jì)金融的穩(wěn)定。在當(dāng)前我國加快推進(jìn)供給側(cè)改革的過程中，需要進(jìn)一步發(fā)揮穩(wěn)定住房消費政策的效用，鼓勵剛性和改善性住房需求釋放，但也要對投資投機(jī)性住房需求保持高度警覺，避免房價被非理性炒作。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。