熱點城市“地王”頻出助長樓市風險

熱點城市“地王”頻出，給供求關系基本平衡、局部地區(qū)供求過剩的樓市平添了幾把“虛火”。以“高總價、高單價、高溢價”為主要特征的“地王”項目，在過度透支房地產市場預期的同時，也增添了未來市場運行的不確定性?？紤]到資金面寬松效應在供給和需求端的不對等，當前熱點城市“地王”項目頻出助長樓市風險，值得高度警惕。

年初以來，熱點城市房地產市場急劇升溫，可能更多受到投資投機性需求回潮的驅動。去年以來，中央及地方出臺的一系列穩(wěn)定住房消費政策措施，無論是稅費減免，還是貸款成數和利息下降，對城市合理的剛性住房需求和改善性住房需求而言，優(yōu)惠程度都遠不能彌補住宅總價上漲的缺口。因此，市場的急劇升溫，不排除是市場投資投機性資金大幅炒作的結果。而房地產中介“首付貸”、“過橋貸”的推波助瀾，樓盤熱銷造勢在微信圈和互聯網上的廣泛傳播，進一步加劇市場緊張氣氛，顯著提升房價上漲預期。2016年1月至4月，全國商品房銷售面積同比增長36.5%，較上年同期回升41.3個百分點，商品房銷售額同比增長55.9%，較上年同期回升59個百分點，反映出“量升價漲”的運行態(tài)勢。若剔除非熱點城市去庫存影響，熱點城市住宅價格漲幅驚人。2016年4月末，深圳、上海、南京、廈門、北京、合肥等熱點城市新建商品住宅價格同比分別上漲63.4%、34.2%、22.6%、21.7%、20.2%、17.6%。

房地產市場的非理性急劇升溫，嚴重扭曲了市場正常供求關系，造成熱點城市土地市場供不應求的假象。截至2016年5月末，全國各種形式的“地王”項目已經超過150宗，較上年同期出現明顯增長。在當前資金面整體寬松背景下，房地產開發(fā)企業(yè)融資成本下降，融資渠道拓寬，賬面“不差錢”，因而可以動用巨資競相追逐地價，不斷刷新土地“溢價率”指標，導致熱點城市房地產市場普遍出現“面粉貴過面包”這一“水漲船高”現象，并誘發(fā)了市場恐慌性需求。

如果冷靜理性地思考，那么不難發(fā)現當前“地王潮”存在“拔苗助長”熱點樓市的風險。一方面是投資投機性需求無法支撐“地王”項目順利建成銷售。我國住宅投資投機性需求以變現獲利為主要特征，不僅與“地王”項目形成激烈競爭，而且也存在“搭便車”變現現象。另一方面是資金面寬松效應在供給方和需求方存在不對等，加劇供求失衡。在目前社會融資格局下，房地產開發(fā)企業(yè)和購房群體在資金融通便利、成本和規(guī)模上存在不對等效應。房地產開發(fā)企業(yè)可以用較小資本金撬動大樓盤開發(fā)，可以非理性競拍土地價格，但購房群體融資規(guī)模依然要受到家庭收入水平制約，導致資金面寬松效應在需求方的作用要明顯小于供給方，主要表現在“地王”項目建成后住宅銷售價格對普通家庭購買力的過度偏離，增加了未來市場供求失衡的可能性。

歷史上大多數“地王”項目都“叫好不叫座”，“地王潮”抑或是“地王套”雖然在很短的時間內可以推高樓市價格，通過誘發(fā)房價上漲預期加快住宅銷售，但中長期看將加劇住宅市場供求失衡狀況，顯著增加市場運行脆弱性，導致金融風險高度聚集。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。