千億房企或添新兵 20強(qiáng)門檻料達(dá)500億

“今年千億房企的陣營(yíng)一定會(huì)擴(kuò)大，幾家房企或新入千億軍團(tuán)，20強(qiáng)房企門檻會(huì)提高到500億元。”昨天，新城控股副總裁歐陽捷向南都記者表示。

近日，多家房企陸續(xù)公布了5月份的銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，1-5月39家典型房企累計(jì)銷售10101.61億元，同比上升72%。2016年雖未過半，千億房企已有三家：萬科、恒大、碧桂園。

房企落差：幾家歡喜幾家愁

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)信息顯示，今年上半年，大部分上市房企銷售業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)，年度銷售目標(biāo)整體完成率45%。

從房企增長(zhǎng)情況看，其中同比翻番的有11家，9家企業(yè)漲幅超過100%，瑞安、首開、旭輝同比漲幅分別達(dá)415%、261%、204%，碧桂園、旭輝、瑞安今年以來一直維持著超100%的高速增長(zhǎng)。而2016年以“黑馬”態(tài)勢(shì)出現(xiàn)的融創(chuàng)，截至目前已完成目標(biāo)的52%。

此前，融創(chuàng)中國董秘高曦表示，“融創(chuàng)今年的銷售目標(biāo)是800億，比去年大概增長(zhǎng)20%，今年全年可售資源接近1400億元，800億的目標(biāo)一定能超過。”

按照業(yè)內(nèi)人士對(duì)房企的推貨節(jié)奏和對(duì)銷售窗口期的判斷，全年銷售任務(wù)會(huì)按照3：7或者4：6的節(jié)奏來把控，即上半年完成全年任務(wù)的30%-40%，剩下則由下半年完成，今年明顯進(jìn)度更快一些。照此看來，包括融創(chuàng)、華潤(rùn)置地在內(nèi)的幾家房企有可能一并邁入2016年的新千億軍團(tuán)。2015年，千億房企僅有萬科、恒大、綠地、碧桂園、萬達(dá)、保利、中海7家。

截至目前，銷售額越過千億元的房企已有萬科、恒大、碧桂園3家。萬科僅用4個(gè)月就跨過了1000億門檻，截至5月底銷售額達(dá)1476.7億元，2016年目標(biāo)完成率49%；恒大、碧桂園累計(jì)銷售金額分別為1104.4億和955億元，同比增長(zhǎng)77%和159%，目標(biāo)完成率均在55%以上。

碧桂園2015年銷售業(yè)績(jī)是1402億元、2016年目標(biāo)為1680億元，而近期又將目標(biāo)調(diào)高至2000億元。對(duì)此，碧桂園集團(tuán)副總裁朱劍敏昨天在接受南都記者采訪時(shí)表示，“碧桂園現(xiàn)在依舊是堅(jiān)持三、四線，擁抱一、二線。一線城市和海外市場(chǎng)是增量，而非主戰(zhàn)場(chǎng)，一線城市的表現(xiàn)也談不上關(guān)鍵作用。”

克而瑞觀點(diǎn)認(rèn)為，房企之間落差亦為明顯，禹洲、旭輝、深圳控股、碧桂園、瑞安、恒大等房企完成目標(biāo)情況理想，部分企業(yè)后期仍有繼續(xù)上調(diào)目標(biāo)的可能。但截至5月底，對(duì)于目標(biāo)完成率還低于35%的企業(yè)，后續(xù)銷售壓力較大。

分析：房?jī)r(jià)漲業(yè)績(jī)?cè)觯玫匮a(bǔ)倉

“目前房?jī)r(jià)在持續(xù)上漲，這也會(huì)加速銷售業(yè)績(jī)提升。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向南都記者表示。

根據(jù)對(duì)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)分析，一、二線城市銷售面積同比增長(zhǎng)了42%，三、四線城市的銷售面積同比也增長(zhǎng)了29%。三、四線城市雖然庫存巨大，但整體銷售也出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)。

“市場(chǎng)火爆和房?jī)r(jià)上漲反過來又推動(dòng)了改善性需求和投資性需求入市，特別是在熱點(diǎn)一、二線城市，因而需求迅速放大，打破了供求關(guān)系弱平衡狀態(tài)，使得房?jī)r(jià)上漲更快。”歐陽捷指出，今年1-5月，銷售面積增長(zhǎng)了33.2%，銷售金額增長(zhǎng)了54.2%，意味著全國平均房?jī)r(jià)上漲了13%左右。

同時(shí)他也提出，貨幣超發(fā)亦能導(dǎo)致房企銷售業(yè)績(jī)快速上漲。“去年1-7月M2的增量達(dá)到12.45萬億元，而這個(gè)數(shù)字在2012-2014年平均才12.5萬億元。這就是為什么現(xiàn)在出現(xiàn)一線領(lǐng)漲、二線普漲、三四線止跌企穩(wěn)，少數(shù)城市仍有下跌的態(tài)勢(shì)”。

另一方面，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，某種程度上也說明去庫存的各類政策，有一種爆發(fā)性的效果。從這個(gè)角度看，這確實(shí)會(huì)帶來一些房企銷售業(yè)績(jī)快速提升，進(jìn)而有積極拿地補(bǔ)倉的需求。

值得一提的是，盡管房企的銷售業(yè)績(jī)不斷提速，但上市房企的凈利潤(rùn)率下跌態(tài)勢(shì)趨顯。克而瑞報(bào)告當(dāng)中顯示，2013年、2014年和2015年，上市房企平均凈利潤(rùn)率分別為11.97%、10.5%和9%，而2016年第一季度已跌至6.8%。

“二線以下城市銷售面積占比大約65%，而這些城市大部分處于去庫存狀態(tài)，雖然房?jī)r(jià)上漲，但整體利潤(rùn)率依然非常低。”歐陽捷表示。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。