房貸利率上揚(yáng)回款周期拉長，房企為?，F(xiàn)金流或再降杠桿

財聯(lián)社（上海,記者王海春）訊，房貸利率或出現(xiàn)連續(xù)半年上揚(yáng)的態(tài)勢。

據(jù)億翰智庫監(jiān)測數(shù)據(jù)，6月份典型城市首套房貸款和二套房貸款利率分別為5.36%和5.63%，較5月小幅上升。至今年六月份，房貸利率已連續(xù)5個月上漲，如果七月繼續(xù)走高，房貸利率可能出現(xiàn)連續(xù)6個月的上揚(yáng)。

“由于七月還沒結(jié)束，現(xiàn)在沒有本月完整的數(shù)據(jù)，但從目前監(jiān)測及各城市反饋過的情況來看，部分城市房貸利率已經(jīng)突破6%的水平，預(yù)計七月房貸利率繼續(xù)上揚(yáng)的概率比較大。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨表示。

于小雨指出，此前是二、三線為主的城市房貸利率上行，近期一線城市房貸收緊的態(tài)勢相當(dāng)明顯，一定程度是房地產(chǎn)貸款集中度管理的效果開始逐漸顯現(xiàn)，這不僅體現(xiàn)為貸款額度緊張，而且貸款的周期也有所延長。

有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，房貸利率上調(diào)、放貸周期延長的時候，房企銷售回款的速度也有所拉長，而這可能會對企業(yè)現(xiàn)金流產(chǎn)生一定影響。

億翰智庫首席研究員張化東表示，利率上調(diào)、放款及回款周期拉長等，反映出市場資金供需面的變化，房企應(yīng)予以充分重視。“今年出現(xiàn)問題的一些企業(yè)，不少就是因?yàn)楝F(xiàn)金流緊張。保證現(xiàn)金流充裕，是企業(yè)非常重要的安全線。”

上海一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析人士向記者指出，對房企來說，銷售額并不意味著能快速獲得回款，因?yàn)榻衲赀@中間隔的時間可能會很長。“此前房企的房子賣掉后，一般快的一個多月就能拿到銀行回款，慢一些的，三個月左右差不多也能拿到回款。但現(xiàn)在的形勢完全變了。房子賣掉后，可能五六個月甚至更長的時間才能拿到回款?；乜钪芷诘淖冮L，對開發(fā)商現(xiàn)金流形成了不小壓力。”

“因?yàn)榘创饲暗墓?jié)奏也許容易實(shí)現(xiàn)快周轉(zhuǎn)，回款可用于投資或者償還借款等；但回款周期變長后，打亂了原有節(jié)奏，會對投資、開發(fā)計劃產(chǎn)生影響。房企必須要考慮在目前這種節(jié)奏下，銷售之后能獲得多少現(xiàn)金流回款，以及這些綜合因素對企業(yè)償債能力的影響，現(xiàn)金流是否真正充足，而不能僅僅用銷售額來衡量。這也對房企的財務(wù)和綜合運(yùn)營，提出了更高要求。”前述房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析人士補(bǔ)充道。

房企債務(wù)方面，中指院分析師認(rèn)為，從歷史數(shù)據(jù)來看，第三季度通常為房企年度償債高峰，今年下半年房企來自債券市場的償債壓力，或呈先緊后松的態(tài)勢。

中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，房企在下半年即將迎來本年度償債高峰，今年7、8、9月的債券到期總規(guī)模分別達(dá)1120.3億元、953.0億元及838.5億元。其中信用債為各月到期主力，7-9月分別占比75.0%、72.5%及66.5%。今年10-12月債券到期規(guī)模較第三季度出現(xiàn)明顯下降，月度到期均值為619.0億元，其中信用債占比66.4%。

“房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對資金的需求量很大，但隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管加強(qiáng)，行業(yè)杠桿將在保持平穩(wěn)的同時逐步下降。受房地產(chǎn)相關(guān)金融政策持續(xù)收緊影響，去年房地產(chǎn)貸款占比已經(jīng)較2019年有所回落，隨著央行繼續(xù)完善房地產(chǎn)金融調(diào)控機(jī)制，未來這一指標(biāo)或繼續(xù)下降，將對房企資金形成較大壓力。”于小雨告訴記者。

其進(jìn)一步表示，在下半年房企償債高峰期即將來之時，房企應(yīng)合理安排好銷售、投資節(jié)奏及現(xiàn)金流充裕，以保證企業(yè)財務(wù)安全。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。