樓市5月降溫：投資與銷售全減速

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了今年1~4月的火熱局面后，已經(jīng)出現(xiàn)降溫跡象。

6月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1~5月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的最新數(shù)據(jù)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者據(jù)此計(jì)算發(fā)現(xiàn)，5月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速出現(xiàn)年內(nèi)首次下滑，較4月下滑了3.15個(gè)百分點(diǎn)。此外，5月商品房銷售面積增速由4月的44.05%下滑至24.25%，這同樣是該數(shù)據(jù)年內(nèi)首次下滑；銷售額增速由4月的同比增長(zhǎng)59.76%下滑到了36.72%。

然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)總體降溫和樓市去庫(kù)存的大背景下，近來上海、深圳等地卻“地王”頻現(xiàn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)對(duì)此表示：“從總體情況來看，房地產(chǎn)商的投資還是比較謹(jǐn)慎的。當(dāng)然，有些‘地王’出來以后對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘蟹績(jī)r(jià)有一種示范效應(yīng)，需要高度關(guān)注。”

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“5月份以來，房企融資成本開始上升，促使房企開發(fā)投資趨于謹(jǐn)慎。我預(yù)計(jì)部分房企高價(jià)拿地的情況會(huì)有所減少。”

房企融資成本持續(xù)加大

今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖明顯。1~2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速達(dá)到3%，扭轉(zhuǎn)去年持續(xù)下滑的局面。隨后，開發(fā)投資增速持續(xù)上升，前4個(gè)月的同比增速已達(dá)到7.2%。

但是，今年以來持續(xù)上揚(yáng)的增速在5月份首顯收窄。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局6月13日公布數(shù)據(jù)，2016年1~5月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資34564億元，同比名義增長(zhǎng)7.0%，增速比1~4月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資23118億元，增長(zhǎng)6.8%，增速提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。從單月來看，5月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速為6.55%，相比4月份的9.7%下滑了3.15個(gè)百分點(diǎn)。這也是全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速今年來首次下滑。

與今年前4個(gè)月的“高調(diào)”相比，進(jìn)入5月份，房企明顯偏于謹(jǐn)慎。除房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的回落外，易居研究院統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，5月，A股市場(chǎng)共7家房企發(fā)行了公司債，發(fā)行規(guī)模為180億元，環(huán)比增長(zhǎng)159%，但對(duì)比來看，5月份公司債的發(fā)行規(guī)模不足3月的一半。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說：“上海、深圳等一線城市出臺(tái)的調(diào)控政策使房企趨于謹(jǐn)慎，另外，包括公司債在內(nèi)的直接融資成本出現(xiàn)上升趨勢(shì)，這使得部分企業(yè)在投資策略的制定上不會(huì)像前4個(gè)月那么高調(diào)。”

易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年5月，A股市場(chǎng)上市房企公司債的平均票面利率為6.16%，相比4月增加了0.9個(gè)百分點(diǎn)，增幅為17%。除2月份外，其余月份總體上呈現(xiàn)出利率上升的態(tài)勢(shì)，這意味著目前上市房企的直接融資成本正在加大。

銷售方面，在上海、深圳等地收緊政策后，商品房銷售也有所降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1~5月份，商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長(zhǎng)33.2%，增速比1~4月份回落3.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額36775億元，增長(zhǎng)50.7%，增速回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。從單月來看，5月商品房銷售面積同比增速24.25%，較4月的44.05%下滑了19.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額增速由4月的同比增長(zhǎng)59.76%下滑到了36.72%，下滑了23.04個(gè)百分點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從后續(xù)市場(chǎng)數(shù)據(jù)看，如果購(gòu)房者預(yù)期二線城市會(huì)收緊購(gòu)房政策，那么可能在6月份依然會(huì)積極購(gòu)房。

另外，在商品房去庫(kù)存方面，5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中住宅待售面積減少721萬平方米。

盛來運(yùn)：關(guān)注“地王”現(xiàn)象

盡管房企開發(fā)投資趨于謹(jǐn)慎，但是土地市場(chǎng)交易依然活躍。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積增速仍然同比下滑，但是今年來下滑幅度已從去年的超過30%收窄至今年1~5月的5.9%。同時(shí)，5月份，土地成交價(jià)款增速也轉(zhuǎn)負(fù)為正，從1~4月份的同比下降0.2%上升到1~5月份的增長(zhǎng)4.7%，達(dá)到2295億元。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，上述現(xiàn)象得益于近3個(gè)月市場(chǎng)銷售總體不錯(cuò)，房企拿地的資金相對(duì)寬裕，部分房企也加大了對(duì)一些“黑馬”類型城市的評(píng)估，進(jìn)而做好了對(duì)此類城市拿地和投資的準(zhǔn)備。

在土地市場(chǎng)活躍的同時(shí)，在上海、深圳等一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，近來卻屢屢出現(xiàn)房企高價(jià)拿地、“地王”頻現(xiàn)的局面。

對(duì)此，盛來運(yùn)表示，從前5個(gè)月房地產(chǎn)投資增速回落0.2個(gè)百分點(diǎn)、土地購(gòu)置面積同比下降5.9%，以及土地成交價(jià)款同比增長(zhǎng)4.7%來看，“這三個(gè)數(shù)據(jù)說明從全國(guó)來講，房地產(chǎn)投資還是比較謹(jǐn)慎的，并沒有出現(xiàn)特別過熱的情況”。

但是，盛來運(yùn)也認(rèn)為，房地產(chǎn)這種“地王”現(xiàn)象確實(shí)需要關(guān)注，有些“地王”出來以后對(duì)當(dāng)?shù)爻鞘蟹績(jī)r(jià)有一種示范效應(yīng)，需要高度關(guān)注。

對(duì)于“地王”現(xiàn)象接下來可能的趨勢(shì)，嚴(yán)躍進(jìn)也對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“目前房企公司債的審核程度會(huì)趨嚴(yán)，相關(guān)利率也會(huì)上升，這都會(huì)影響房企再融資的規(guī)模和投資的熱情。所以后續(xù)出現(xiàn)‘地王’現(xiàn)象的可能性會(huì)降低”。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。