金融"颶風(fēng)"突襲上海！央行給樓市扔下一顆“原子彈”

這廂邊，開發(fā)商還在談?wù)撨@幾天拍了多少”地王“，推高了多少地價(jià)房?jī)r(jià)。那廂邊，央行卻緊接著放了個(gè)大招。

大家都驚呼：又要降溫了？！

第一瓢冷水來了！

中國(guó)人民銀行上海總部3日宣布，在全國(guó)率先實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，對(duì)占上海信貸總量三分之一的房地產(chǎn)金融活動(dòng)，進(jìn)行全方位的監(jiān)測(cè)與管理。

“實(shí)施房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，不是對(duì)既定房地產(chǎn)調(diào)控政策的調(diào)整，而是為了確保上海房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效落實(shí)和貫徹?！毖胄猩虾？偛勘硎?。

“上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”涉及的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)情況，涵蓋金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度、穩(wěn)健性、信貸結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)質(zhì)量、差別化住房信貸政策執(zhí)行情況、借款人償債能力、市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制決議執(zhí)行情況、壓力測(cè)試等方面。

此次央行文件包含四部分：監(jiān)測(cè)體系、評(píng)估體系、政策工具箱以及基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)庫。

從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來看，央行可能采用的主要工具包括以下幾個(gè)方面：

（1）貸款價(jià)值比（LTV），與我國(guó)購房首付比相對(duì)應(yīng)，實(shí)踐中，一些國(guó)家如新加坡、韓國(guó)還根據(jù)首套房、二套房、房屋價(jià)值以及區(qū)域等差別制定不同的要求；

（2）債務(wù)收入比（DSTI），此基礎(chǔ)上，一些國(guó)家還建立了總債務(wù)收入比（TDS）、房產(chǎn)債務(wù)收入比（GDS）等指標(biāo)，如加拿大規(guī)定借款人的總債務(wù)收入比一般不超過40%；

（3）控制房貸期限；

（4）房地產(chǎn)部門額外資本要求，如瑞典金融監(jiān)管當(dāng)局對(duì)金融機(jī)構(gòu)的住房按揭貸款額外設(shè)定2%的資本要求；

（5）房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重；

（6）撥備要求，即強(qiáng)制金融機(jī)構(gòu)針對(duì)房地產(chǎn)貸款計(jì)提更多準(zhǔn)備金。

此外，一些國(guó)家還采用了有特色的辦法，如加拿大政府規(guī)定房貸首付比例低于20%的購房家庭必須購買房貸違約保險(xiǎn)；歐盟、英國(guó)金融政策委員會(huì)（FPC）要求金融機(jī)構(gòu)對(duì)借款人償付能力進(jìn)行壓力測(cè)試等。

上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理框架并沒有完全照搬國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，而是從我國(guó)的國(guó)情以及上海市經(jīng)濟(jì)金融的特點(diǎn)出發(fā)，使用的調(diào)控政策工具主要有:

（1）最低首付比例要求；

（2）房貸利率要求；

（3）借款人償債能力要求；

（4）評(píng)估結(jié)果與MPA激勵(lì)約束工具相掛鉤；

（5）窗口指導(dǎo)等。

以債務(wù)收入比（DSTI）為例，管控的是個(gè)人債務(wù)不能超過收入總額40%。貸款價(jià)值比實(shí)際上說的是貸款占未來房產(chǎn)價(jià)值的比重，由于上海房?jī)r(jià)一直在上漲，房地產(chǎn)價(jià)值在不斷提升，而貸款數(shù)恒定，這個(gè)比值會(huì)隨著房?jī)r(jià)提升不斷減少，該比重對(duì)于房?jī)r(jià)未來風(fēng)險(xiǎn)降低有參考作用。

而房地產(chǎn)貸款要求和資本撥備，對(duì)于銀行放貸房地產(chǎn)貸款起到了制約和警示作用，窗口指導(dǎo)也會(huì)提高首付比例和利息。

開發(fā)商沒錢買地了？

不難看出，央行對(duì)上海的房地產(chǎn)“泡沫”已經(jīng)有了警覺。

權(quán)威人士就說過，“樹不能長(zhǎng)到天上去，泡沫不能無限吹大”。房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平已經(jīng)不相適應(yīng)，尤其是最近上?！胺昱募闯龅赝酢?，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)明顯高于其他地方。

央行上?？偛康臄?shù)據(jù)顯示，今年第一季度，上海市本外幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加99.6億元，同比少增116億元，其中1月份增加135.5億元，同比少增33.7億元；3月份減少1.4億元，同比多減29億元。不排除銀行降低開發(fā)貸比例，所以此舉對(duì)于開發(fā)商來說影響頗大。

另外據(jù)央行上海網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)，今年1季度上海本外幣個(gè)人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。

此前，摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊曾預(yù)計(jì)，一二線樓市的房地產(chǎn)開發(fā)貸將很快降溫。開發(fā)貸發(fā)放太厲害，銀行風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)隨之增加。

因而，在3月25日的“最嚴(yán)厲調(diào)控”政策之后，這一次央行打算拿上?！遍_刀“多點(diǎn)出擊。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷就認(rèn)為，試點(diǎn)這項(xiàng)管理系統(tǒng)，選上海再合適不過。作為金融中心的上海有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，一旦試點(diǎn)成功，全國(guó)各地其他城市都可以依葫蘆畫瓢，照搬上海經(jīng)驗(yàn)。上海在金融管理上更具有前瞻性，更有利于總結(jié)和推廣。

要說這次試點(diǎn)的作用，要知道，此前的調(diào)控政策直接讓各商業(yè)銀行房貸受理量較今年1-3月平均水平回落超過50%，外地戶籍房貸占比下滑至11%。

這次“審慎管理”的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，既考慮了人口對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求，又考慮了宏觀經(jīng)濟(jì)與金融因素（如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、融資規(guī)模、利率、匯率、股市等其他資產(chǎn)收益率、跨境資金流動(dòng)等）對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響；既有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，又有對(duì)房地產(chǎn)金融運(yùn)行的關(guān)注?？深A(yù)測(cè)，上海市房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，將從銀根入手對(duì)市場(chǎng)起到非常顯著的調(diào)整作用。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。