租售并舉利好房企去庫存

國務(wù)院辦公廳日前印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（以下簡稱《意見》），從供應(yīng)端、需求端、中介環(huán)節(jié)等方面提出了多項(xiàng)重要政策措施。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，租賃市場將為白銀時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型帶來新發(fā)展機(jī)遇，租賃市場的繁榮也將有利于房地產(chǎn)企業(yè)去庫存。

盤活資產(chǎn)助力去庫存

中國指數(shù)研究院報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)前通過租賃解決住房問題的城鎮(zhèn)居民家庭占據(jù)較大比例。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，全國租賃住房的居民家庭戶數(shù)占12%，城鎮(zhèn)租賃住房的家庭戶數(shù)占城鎮(zhèn)人口家庭總戶數(shù)的比重約二成，其中租賃廉租住房的比重為2.4%。近年來隨著房價(jià)持續(xù)上漲，部分城市房價(jià)收入比偏高，轉(zhuǎn)而選擇租賃方式解決住房問題的人群逐漸增長。

前述報(bào)告認(rèn)為，我國住房租賃市場也將同商品房市場一樣，建立健全以政府為主導(dǎo)托底民生的公租房、以市場為導(dǎo)向滿足多層次需求的住房租賃體系。結(jié)合歐美發(fā)達(dá)國家住房租賃市場的經(jīng)驗(yàn)看，對租賃企業(yè)的扶持政策有更大空間，同時(shí)也要求企業(yè)規(guī)范化，保護(hù)承租人合法權(quán)益。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，政策將支持企業(yè)向租售并舉轉(zhuǎn)型，鼓勵其將庫存住房以及庫存商業(yè)用房轉(zhuǎn)為租賃房源。當(dāng)前市場庫存壓力較大，部分房企通過將存量房轉(zhuǎn)為租賃市場房源，亦是有效盤活資產(chǎn)、緩解庫存壓力的一種有效途徑。

中投證券研究院李少明表示，近日地方正積極完善租賃市場。廣州下調(diào)了個(gè)人出租房屋稅收，甘肅適當(dāng)放寬公租房申報(bào)范圍，北京首次面向全市新就業(yè)無房職工家庭試點(diǎn)專項(xiàng)配租。

長江證券分析師浦東君認(rèn)為，發(fā)展租賃企業(yè)，也為房企帶來契機(jī)。從供應(yīng)端來看，《意見》指出要發(fā)展住房租賃企業(yè)，并給予其相關(guān)政策支持。鼓勵房企使用庫存房、新建房開展租賃業(yè)務(wù)，引導(dǎo)租賃企業(yè)與房企合作，開發(fā)“租賃地產(chǎn)”。租賃市場為白銀時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型帶來發(fā)展新機(jī)遇，租賃企業(yè)的發(fā)展也有利于房地產(chǎn)企業(yè)消化庫存，加快資金回籠。

租賃市場前景廣闊

海通證券分析師涂力磊表示，初步估算，房地產(chǎn)租賃市場規(guī)?？蛇_(dá)1萬億元。此外，還有租賃行業(yè)的附加服務(wù)如維修、保潔等，按3%-4%的租金計(jì)算，附加價(jià)值達(dá)300-400億元。此次《意見》出臺，從供應(yīng)端、需求端、中介環(huán)節(jié)各方面提出了政策和措施，將有效解決租賃市場上的問題，促進(jìn)租賃市場的健康發(fā)展。

《意見》提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。浦東君表示，當(dāng)前一線城市的商用、商住物業(yè)空置率較低，而三四線城市潛在需求相對疲軟，該政策利好商用物業(yè)供應(yīng)量較大、需求支撐較強(qiáng)的二線城市。

中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，從2008年1月到2016年4月，北京、上海、深圳、廣州、天津、成都的二手住宅租金成本累計(jì)漲幅分別為43%、105%、76%、59%、49%、6%，而同期一手住宅成交均價(jià)累計(jì)漲幅分別為165%、187%、231%、37%、82%、38%。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，近期房價(jià)受調(diào)控政策影響有所放緩，租金也會受到一定程度遏制。預(yù)計(jì)即使后續(xù)市場走暖，租金上漲幅度亦會受到壓制。

盧文曦表示，以上海為例，由于4、5月份并非傳統(tǒng)租賃旺季，并且受到“滬九條”新政影響，部分房東有轉(zhuǎn)售為租的意向，在供應(yīng)有所增加而需求沒有明顯釋放的背景下租金高位震蕩。不過，市場上也醞釀出現(xiàn)一些局部熱點(diǎn)。臨近畢業(yè)季，大學(xué)周邊以及交通樞紐周邊的租賃市場有活躍的苗頭，學(xué)生租客帶看量近期有所增加。預(yù)計(jì)隨著畢業(yè)高峰來臨，租賃市場有望再度活躍。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。