地王輩出的關(guān)鍵因素：貨幣寬松和資金成本低

近期以來地王頻現(xiàn)，房企在各地大肆搶地的熱情有增無減：6月1日，信達(dá)集團(tuán)以總價(jià)58.05億元拍得上海寶山區(qū)顧村一幅地塊。據(jù)估算，該項(xiàng)目未來的保本售價(jià)將超過7萬元/平方米，是當(dāng)前該區(qū)域銷售均價(jià)的2倍；與上海顧村新“地王”同一天誕生的，還有位于河南鄭州鄭東新區(qū)的一個(gè)新“地王”，樓面地價(jià)逾2.4萬元/平方米；6月2日，在深圳關(guān)外龍華、北京近郊海淀北乃至遠(yuǎn)郊區(qū)順義、延慶，同時(shí)出現(xiàn)了樓面地價(jià)超過3萬、4萬元/平方米的土地；6月3日，北京通州掛牌一巨無霸地塊，出讓起始價(jià)高達(dá)87億元，超級(jí)地王或?qū)⒊鰻t；同一天，廈門、杭州也是戰(zhàn)火紛然。當(dāng)日上午，萬科以22.22億元拿下廈門翔安一地塊，折合樓面價(jià)達(dá)2.23萬元/平方米，溢價(jià)率242%，成為翔安區(qū)新單價(jià)地王。當(dāng)日下午，首開金茂聯(lián)合體以64.1億元拿下杭州市拱墅區(qū)宅地，溢價(jià)率93%，樓面價(jià)33106元/平方米，刷新拱墅區(qū)樓面價(jià)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來截至6月2日，包括北上廣深以及南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)二線城市在內(nèi)的22個(gè)熱點(diǎn)城市，已產(chǎn)生總價(jià)、單價(jià)或溢價(jià)率“地王”達(dá)118宗，其中有51宗地溢價(jià)率在100%以上，最高達(dá)400%。而在上一個(gè)“地王年”2013年，全國的“地王”數(shù)量也不過60幅。

與地王輩出同步的是房價(jià)的全面回暖。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，全國商品房銷售面積36012萬平方米，同比增長36.5%，增速比1-3月份提高3.4個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額2.76萬億元，增長55.9%，增速提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。受監(jiān)測(cè)的70個(gè)大中城市房價(jià)也出現(xiàn)全面回暖。70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市達(dá)到65個(gè)，價(jià)格下降的城市只有5個(gè)。其中，二線城市房價(jià)環(huán)比漲幅領(lǐng)漲。

克而瑞研究中心分析師指出，強(qiáng)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量價(jià)齊升，蘇州、南京、合肥、廈門等多市房價(jià)漲幅穩(wěn)居市場(chǎng)前列，樓市量價(jià)走勢(shì)仍將穩(wěn)中有升；另一方面，在樓市步入白銀時(shí)代的大背景下，房企投資方向逐漸趨同，重點(diǎn)聚焦一線及強(qiáng)二線城市，土地供應(yīng)量難以匹配企業(yè)投資需求，“僧多肉少”直接造成了強(qiáng)二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。

業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，溢價(jià)過高地塊將往高端房產(chǎn)發(fā)展，拿地房企承壓；部分房價(jià)上漲過快的二線城市，可能面臨升級(jí)的調(diào)控政策。

在長富匯銀看來，當(dāng)前，一線城市土地稀缺、地價(jià)高漲，而三四線城市庫存高企、活力不足。相對(duì)而言，二線城市的市場(chǎng)和政策環(huán)境相對(duì)溫和，成為房地產(chǎn)企業(yè)角逐拿地的主要陣地。近幾周的土地成交數(shù)據(jù)顯示，南京、蘇州等二線城市高價(jià)地頻出，地價(jià)走勢(shì)已經(jīng)開始向一線城市看齊。二線城市地價(jià)非理性上漲，土地市場(chǎng)過熱勢(shì)必會(huì)進(jìn)一步催漲房價(jià)，未來樓市政策面臨收緊的概率很大。

地王頻現(xiàn)的背后，貨幣寬松和資金成本低是重要原因。更有業(yè)內(nèi)人士直言：“地王”背后，都是一種金融行為，由資本驅(qū)動(dòng)。實(shí)體不景氣，M2超發(fā)，股市不給力，過多的流動(dòng)性需要尋找出路，金融資本需要更安全的投資去處。投向土地等資產(chǎn)才能保證收益。

從資本市場(chǎng)角度看，融資成本低是房企敢于拿地的一個(gè)不可忽視的重要原因。房企依靠土地抵押、相互擔(dān)保等方式，相比實(shí)體企業(yè)更容易獲得金融機(jī)構(gòu)資金支持。年報(bào)顯示，2015年，金地集團(tuán)整體平均融資成本為5.32%，而有著國資背景的廈門國貿(mào)的銀行融資利率更是低至3%左右。這說明，在較低融資成本與銷售回籠資金等驅(qū)動(dòng)之下，房企勢(shì)必會(huì)積極布局市場(chǎng)基本面較好的一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，此時(shí)也勢(shì)必增強(qiáng)了房企競相拿地、爭當(dāng)?shù)赝醯膭?dòng)力。

值得注意的是，作為房企的金主，金融機(jī)構(gòu)介入前期拿地關(guān)鍵是要做好風(fēng)控，風(fēng)控不嚴(yán)的地產(chǎn)基金在募投管退上勢(shì)必會(huì)出問題。據(jù)悉，伴隨房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型變革，各大房地產(chǎn)私募基金也逐漸收縮在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，有些甚至干脆轉(zhuǎn)向PE。對(duì)此，長富匯銀執(zhí)行總裁楊明偉曾表示，風(fēng)險(xiǎn)控制的核心在于人。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。