商業(yè)用房允許改為租賃住房出租 三四線庫存遠(yuǎn)高于商品房

商業(yè)用房允許改為租賃住房出租，有歡呼、有叫好、有討論，也有難題。

上周五，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(下稱《意見》)，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作。近三天來，這條消息持續(xù)霸屏，引發(fā)多方討論。

盡管落實細(xì)則尚未出籠，但在筆者看來，這是用“供給側(cè)改革”的思路進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的嘗試，引發(fā)的影響勢必也是深遠(yuǎn)且多方面的。

在當(dāng)前中國內(nèi)地樓市區(qū)域分化進(jìn)一步加大的背景下，《意見》的出臺既給過熱的一線及重點二線樓市提供了有效且利好的調(diào)控思路，但也給廣大深陷樓市高庫存泥潭的三四線及中西部城市提出了新的難題。

商業(yè)地產(chǎn)庫存遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住房庫存?

在2015年“3·30”樓市新政后，一線城市及部分重點二線城市的房地產(chǎn)就啟動了復(fù)蘇之路，至今年春節(jié)前后達(dá)到一個新的高峰。這些地區(qū)的商品房庫存量快速去化，深圳等少數(shù)地方甚至出現(xiàn)供應(yīng)性偏緊的情況。而伴隨著樓市交易的火爆，住房租賃市場也水漲船高，這些地區(qū)的房租價格也進(jìn)一步攀升。

此時出臺上述《意見》，意味著將有一定數(shù)量的租賃住房入市，這在供給層面，將大大緩解租房市場的供需矛盾及房租上漲的壓力，同時緩解一線及部分重點二線商品住房供需矛盾;另一方面，也將大大減緩商業(yè)地產(chǎn)庫存量偏高的情況，從而給處在困境期的開發(fā)商一個更加靈活的掉頭機(jī)會。

商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域往往大宗買賣較多，而一些商鋪、中小面積的寫字樓等因為其性質(zhì)的限制，私人層面的買賣大多僅限于投資。隨著近幾年實體商業(yè)的疲軟，各地都程度不一地積攢了大量的商業(yè)用房。

同策咨詢提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2016年4月底，上海的商業(yè)用房(不包括寫字樓，下同)存量高達(dá)1023萬平方米，2~4月份的成交面積分別為：7.33萬、20.68萬、28.12萬平方米。以2~4月份三個月的去化速度(簡稱“3個月存銷比”)來看，上海的商業(yè)用房存量需要54個月才能消化完畢。按照住房市場的消化周期標(biāo)準(zhǔn)來看，這已經(jīng)進(jìn)入高庫存期。

目前，天津、重慶、成都、長沙、西安、深圳等地同樣存在商業(yè)用房庫存偏高的情況。比如，截至4月底，天津的商業(yè)用房存量高達(dá)732萬平方米，3個月存銷比達(dá)到117.60，這意味著按照2~4月份的去化速度，需要117個月才能完全消化;南京截至4月底商業(yè)用房存量達(dá)到了464.66萬平方米，需要122個月消化完畢;成都截至4月底商業(yè)用房存量達(dá)到520.68萬平方米，需要167個月消化完畢。

從上述數(shù)據(jù)可以看得出，允許“商業(yè)用房改租賃住房”，理論上講，既可以幫助消化商業(yè)地產(chǎn)庫存偏高的現(xiàn)狀、緩解開發(fā)商的壓力，也能增加租賃住房的供應(yīng)、減輕租房價格不斷上升的壓力，可以起到房地產(chǎn)兩個層面的供給側(cè)調(diào)控。而這將給一線城市及重點二線城市的樓市整體調(diào)控帶來重大利好，緩解這些地方住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性矛盾。

但對于深陷樓市高庫存泥潭的三四線城市來說，或許又是另外一種境地。筆者從業(yè)界了解到的信息，大部分三四線城市，商業(yè)地產(chǎn)的庫存甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商品住房的庫存。而如果大量商業(yè)用房改租賃住房入市，原有的高庫存難題會不會雪上加霜?

各地落實執(zhí)行面臨挑戰(zhàn)

樓市各區(qū)域的分化，將給《意見》的具體執(zhí)行和落實帶來不同的影響。

對目前商品住房供需矛盾的一線及部分重點二線城市而言，“商業(yè)用房改租賃住房”將對樓市結(jié)構(gòu)產(chǎn)生正面而積極的影響。但對于“商業(yè)地產(chǎn)庫存高于商品住宅庫存”的三四線城市而言，或許會面臨著另外一重矛盾——原有的住房已經(jīng)消化不完，新增的“商改住”將如何再入市?無論是供應(yīng)方的開發(fā)商，還是買方的購房者或承租者，或許都無法承擔(dān)起這個重任。

筆者認(rèn)為，針對三四線城市的具體情況，《意見》中提出的完善公共租賃住房將會是一個較好的解決思路。鑒于目前各地方保障房進(jìn)程不一，減少保障房的開發(fā)，改由“商改住”承擔(dān)起這一社會保障功能，既可以幫助去化商業(yè)地產(chǎn)的庫存，又可減少盲目進(jìn)行保障房建設(shè)開發(fā)帶來的資源浪費。該條意見指出，推進(jìn)公租房貨幣化，提高公租房運營保障能力;在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合條件的應(yīng)納入公租房保障范圍;鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作(PPP)模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理。這一指導(dǎo)意見，或許給不少地方已陷入困境的保障房建設(shè)帶來新的啟發(fā)。

另一方面，因“商改住”政策轉(zhuǎn)性背后會涉及由于“商改住”而補(bǔ)交的土地出讓金或其他手續(xù)，勢必涉及多個部門的利益，在地方具體落實執(zhí)行中，哪個部門做主導(dǎo)?這在執(zhí)行層面也將會產(chǎn)生一定難度。

綜合來看，樓市分化加劇、一城一策的調(diào)控思路，都決定了上述《意見》將在各地的具體執(zhí)行中面臨挑戰(zhàn)，同時也考驗地方政府分城施政調(diào)控房地產(chǎn)市場、引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的能力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。