前五月國企拿地占比42% 資金成本明顯低于民企

近來，土地市場拍出了一個(gè)接一個(gè)的高價(jià)地塊，僅6月前兩天就已經(jīng)涌現(xiàn)了三塊地王，而不惜高價(jià)拿地的房企中不乏央企國企的身影。

6月1日，信達(dá)地產(chǎn)以總價(jià)58.05億元的價(jià)格拿下上海寶山顧村地塊，樓面價(jià)4.8萬元/平方米，溢價(jià)率303%刷新今年上海土地市場溢價(jià)率紀(jì)錄。

6月2日，中國電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和廣州方榮房地產(chǎn)聯(lián)合體以總價(jià)82.89億元的價(jià)格拿下深圳龍華上塘地塊，樓面價(jià)5.6萬元/平方米，其地價(jià)接近甚至超過了周邊在售項(xiàng)目。

同一天，北京土地市場成功出讓了三宗地塊，包括海淀北部一宗商業(yè)地塊以及順義、延慶的兩宗住宅用地。其中延慶地塊被拍出4.3萬元/平方米的樓板價(jià)，地塊樓面價(jià)不僅創(chuàng)下區(qū)域內(nèi)新高，而且超出周邊在售房價(jià)三倍有余。

中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為，地王的出現(xiàn)主要有三方面的原因，一方面地王和樓市銷售相關(guān)，銷售火爆城市出地王；其次樓市銷售火爆的城市仍是少數(shù)，多數(shù)城市表現(xiàn)一般，加之熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量有限，信貸寬松大環(huán)境下開發(fā)商資金充裕，追逐少數(shù)熱點(diǎn)地塊，從而推高地價(jià)。

值得指出的是，在地王的角逐中，央企國企的身影異常顯眼。

按照中原集團(tuán)研究中心的監(jiān)測數(shù)據(jù)，在成交活躍的北京、上海、南京、合肥、杭州、廈門等重點(diǎn)城市，今年1-5月共計(jì)出讓了159宗宅地，其中國企拿下了67幅土地，占比達(dá)42%。其中，廈門唯一成交的一宗地塊由國企拿下，國企在北京購地占比達(dá)86%；在上海的購地占比為47%；國企在南京購地占比則達(dá)70%。

仔細(xì)來看，拿下上海顧村地塊的信達(dá)地產(chǎn)是財(cái)政部直屬信達(dá)資產(chǎn)的子公司；拿下深圳總價(jià)地王的電建聯(lián)合體也屬央企聯(lián)合體，其中電建地產(chǎn)隸屬于央企中國電力建設(shè)集團(tuán)有限公司旗下，為國資委核定的主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的央企之一，方榮地產(chǎn)則是中國金茂子公司，中國金茂的第一大股東則是央企中國中化集團(tuán)，也屬國資委直管企業(yè)。

浙江大學(xué)暨浙江省公共政策研究院研究員楊遴杰對澎湃新聞表示，地王頻現(xiàn)主要和流入這一市場的貨幣量有關(guān)。在信貸寬松的大背景下，對于企業(yè)而言來錢相對容易，而相較于其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)，更多企業(yè)傾向于選擇房地產(chǎn)市場。

楊遴杰指出，房企拿地激進(jìn)和貨幣增發(fā)有很大的關(guān)系，錢從央行放出來，央企和國企獲得資金的成本明顯優(yōu)于民企，因此對于一些央企國企而言實(shí)際的拿地成本較低。

楊遴杰告訴澎湃新聞，前期為避免股市下行帶來的流動(dòng)性不足，央行釋放了比“穩(wěn)健”更寬松一些的貨幣量進(jìn)入市場。尤其是在去年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放出房地產(chǎn)去庫存的信號，各種降低首付比例，減輕契稅的去庫存方法推出，各金融機(jī)構(gòu)也相對放松了房貸的發(fā)放。

但在楊遴杰看來，央企高價(jià)拿地即使有先天優(yōu)勢，仍有被套風(fēng)險(xiǎn)。他指出，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的氣氛被調(diào)動(dòng)起來了，房企都在市場好的情況下不惜高價(jià)拿地，但是如果后續(xù)貨幣政策收緊以及房地產(chǎn)市場有周期性調(diào)整的話，高價(jià)地王則存在較高的風(fēng)險(xiǎn)。

對于拿到的高價(jià)地塊能否解套盈利，有業(yè)內(nèi)人士指出，“央企國企相較民企而言對成本意識以及風(fēng)險(xiǎn)意識相對較弱”。

楊遴杰認(rèn)為，地王頻出對樓市會(huì)造成“繁榮”的假象，但實(shí)際上，如果貨幣政策收緊，一些高價(jià)地塊就會(huì)存在較高風(fēng)險(xiǎn)。

不過在易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，一線城市以及部分熱點(diǎn)二線城市供地不充足以及房企的投資需求和相對較大的住房需求一時(shí)很難讓地價(jià)降溫。但是，考慮到調(diào)控政策收緊、貨幣政策轉(zhuǎn)向等因素，一線城市、熱點(diǎn)二三線城市樓市下半年進(jìn)入調(diào)整期，對于地王項(xiàng)目而言不見得會(huì)有很好的市場，如果盲目看好市場或會(huì)使一些企業(yè)受累。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。