前五月國(guó)企拿地占比42% 資金成本明顯低于民企

近來(lái)，土地市場(chǎng)拍出了一個(gè)接一個(gè)的高價(jià)地塊，僅6月前兩天就已經(jīng)涌現(xiàn)了三塊地王，而不惜高價(jià)拿地的房企中不乏央企國(guó)企的身影。

6月1日，信達(dá)地產(chǎn)以總價(jià)58.05億元的價(jià)格拿下上海寶山顧村地塊，樓面價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率303%刷新今年上海土地市場(chǎng)溢價(jià)率紀(jì)錄。

6月2日，中國(guó)電建地產(chǎn)集團(tuán)有限公司和廣州方榮房地產(chǎn)聯(lián)合體以總價(jià)82.89億元的價(jià)格拿下深圳龍華上塘地塊，樓面價(jià)5.6萬(wàn)元/平方米，其地價(jià)接近甚至超過了周邊在售項(xiàng)目。

同一天，北京土地市場(chǎng)成功出讓了三宗地塊，包括海淀北部一宗商業(yè)地塊以及順義、延慶的兩宗住宅用地。其中延慶地塊被拍出4.3萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)，地塊樓面價(jià)不僅創(chuàng)下區(qū)域內(nèi)新高，而且超出周邊在售房?jī)r(jià)三倍有余。

中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為，地王的出現(xiàn)主要有三方面的原因，一方面地王和樓市銷售相關(guān)，銷售火爆城市出地王；其次樓市銷售火爆的城市仍是少數(shù)，多數(shù)城市表現(xiàn)一般，加之熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量有限，信貸寬松大環(huán)境下開發(fā)商資金充裕，追逐少數(shù)熱點(diǎn)地塊，從而推高地價(jià)。

值得指出的是，在地王的角逐中，央企國(guó)企的身影異常顯眼。

按照中原集團(tuán)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，在成交活躍的北京、上海、南京、合肥、杭州、廈門等重點(diǎn)城市，今年1-5月共計(jì)出讓了159宗宅地，其中國(guó)企拿下了67幅土地，占比達(dá)42%。其中，廈門唯一成交的一宗地塊由國(guó)企拿下，國(guó)企在北京購(gòu)地占比達(dá)86%；在上海的購(gòu)地占比為47%；國(guó)企在南京購(gòu)地占比則達(dá)70%。

仔細(xì)來(lái)看，拿下上海顧村地塊的信達(dá)地產(chǎn)是財(cái)政部直屬信達(dá)資產(chǎn)的子公司；拿下深圳總價(jià)地王的電建聯(lián)合體也屬央企聯(lián)合體，其中電建地產(chǎn)隸屬于央企中國(guó)電力建設(shè)集團(tuán)有限公司旗下，為國(guó)資委核定的主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的央企之一，方榮地產(chǎn)則是中國(guó)金茂子公司，中國(guó)金茂的第一大股東則是央企中國(guó)中化集團(tuán)，也屬國(guó)資委直管企業(yè)。

浙江大學(xué)暨浙江省公共政策研究院研究員楊遴杰對(duì)澎湃新聞表示，地王頻現(xiàn)主要和流入這一市場(chǎng)的貨幣量有關(guān)。在信貸寬松的大背景下，對(duì)于企業(yè)而言來(lái)錢相對(duì)容易，而相較于其他實(shí)體產(chǎn)業(yè)，更多企業(yè)傾向于選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)。

楊遴杰指出，房企拿地激進(jìn)和貨幣增發(fā)有很大的關(guān)系，錢從央行放出來(lái)，央企和國(guó)企獲得資金的成本明顯優(yōu)于民企，因此對(duì)于一些央企國(guó)企而言實(shí)際的拿地成本較低。

楊遴杰告訴澎湃新聞，前期為避免股市下行帶來(lái)的流動(dòng)性不足，央行釋放了比“穩(wěn)健”更寬松一些的貨幣量進(jìn)入市場(chǎng)。尤其是在去年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議釋放出房地產(chǎn)去庫(kù)存的信號(hào)，各種降低首付比例，減輕契稅的去庫(kù)存方法推出，各金融機(jī)構(gòu)也相對(duì)放松了房貸的發(fā)放。

但在楊遴杰看來(lái)，央企高價(jià)拿地即使有先天優(yōu)勢(shì)，仍有被套風(fēng)險(xiǎn)。他指出，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的氣氛被調(diào)動(dòng)起來(lái)了，房企都在市場(chǎng)好的情況下不惜高價(jià)拿地，但是如果后續(xù)貨幣政策收緊以及房地產(chǎn)市場(chǎng)有周期性調(diào)整的話，高價(jià)地王則存在較高的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于拿到的高價(jià)地塊能否解套盈利，有業(yè)內(nèi)人士指出，“央企國(guó)企相較民企而言對(duì)成本意識(shí)以及風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)相對(duì)較弱”。

楊遴杰認(rèn)為，地王頻出對(duì)樓市會(huì)造成“繁榮”的假象，但實(shí)際上，如果貨幣政策收緊，一些高價(jià)地塊就會(huì)存在較高風(fēng)險(xiǎn)。

不過在易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，一線城市以及部分熱點(diǎn)二線城市供地不充足以及房企的投資需求和相對(duì)較大的住房需求一時(shí)很難讓地價(jià)降溫。但是，考慮到調(diào)控政策收緊、貨幣政策轉(zhuǎn)向等因素，一線城市、熱點(diǎn)二三線城市樓市下半年進(jìn)入調(diào)整期，對(duì)于地王項(xiàng)目而言不見得會(huì)有很好的市場(chǎng)，如果盲目看好市場(chǎng)或會(huì)使一些企業(yè)受累。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。