熱點(diǎn)城市地價(jià)患上三高癥 新地王樓面價(jià)均超周邊房價(jià)

6月1日，信達(dá)集團(tuán)以總價(jià)58.05億元、樓面價(jià)4.8萬元拍得上海寶山區(qū)顧村一幅地塊。據(jù)估算，該項(xiàng)目未來的保本售價(jià)將超過7萬元/平方米，是當(dāng)前該區(qū)域銷售均價(jià)的2倍。

5月30日，被市場稱為二線城市樓市“四小龍”之一的安徽省合肥市成交12宗土地，有10宗溢價(jià)率超過200%，其中包河區(qū)兩幅地塊溢價(jià)均超過350%，一日攬金近百億元，有的地塊竟吸引近20家房企參與競拍。

上海、合肥土地拍賣的火爆表現(xiàn)僅是一二線城市高總價(jià)、高單價(jià)（樓面價(jià)）、高溢價(jià)“三高”地塊頻出的縮影。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，今年以來，22個(gè)熱點(diǎn)城市“三高”地塊達(dá)118宗，其中有51宗地溢價(jià)率在100%以上，最高達(dá)400%。而在上一個(gè)“地王年”2013年，全國的“地王”數(shù)量也不過60幅。

有關(guān)人士表示，在此輪土地拍賣中，熱點(diǎn)城市“三高”癥狀普遍是一大特點(diǎn)。5月27日，2016年全國總價(jià)地王在杭州誕生，信達(dá)地產(chǎn)以123.18億元、接近100%的溢價(jià)競得該地塊；24日，武漢出讓8宗地塊，其中一幅地塊經(jīng)過250多輪激烈競爭后，被正榮地產(chǎn)以9.72億元奪得，溢價(jià)率達(dá)173%。而在23日，蘇州更有兩宗地因超過政府規(guī)定的最高出讓限價(jià)而流拍……

以葛洲壩集團(tuán)剛剛拍得的南京河西南地王為例，該地塊總價(jià)32.8億元，相當(dāng)于2015年南京土地出讓金總額的4%；單價(jià)達(dá)每平方米4.5萬元，是5年前該區(qū)域單價(jià)的近10倍；溢價(jià)率更是超過110%。

近期拍出的一些“非地王”地塊也不同程度地患上“三高”癥。5月份，北京集中出讓的3宗郊區(qū)地塊以近百億元的總價(jià)拍出，大興黃村地塊樓面價(jià)達(dá)3.5萬元/平方米，溢價(jià)率118.3%；兩宗昌平南邵地塊，樓面價(jià)均超過3.3萬元/平方米。與南京河西南地王同日拍出的其他3幅宅地的溢價(jià)率也接近或超過100%。

一線城市土地市場不僅呈現(xiàn)“三高”癥狀，而且還屢現(xiàn)“郊區(qū)地王”。包括6月1日拍出的顧村地塊，上海還有18日保利地產(chǎn)斥資55億元拍得的周浦宅地，樓面價(jià)達(dá)5.45萬/平方米，這意味著未來該項(xiàng)目的售價(jià)須達(dá)7.9萬/平方米才能保本；19日，泰禾集團(tuán)連奪上海崇明縣兩地塊，溢價(jià)率超過200%。而在此前一周，奉賢區(qū)和松江區(qū)均刷新了土地歷史成交紀(jì)錄，三個(gè)區(qū)域地王總成交金額近80億元、溢價(jià)率均超過100%。

地價(jià)高過周邊現(xiàn)房價(jià)，“三高”地塊頻出……非理性的土拍市場，令不少業(yè)內(nèi)人士開始擔(dān)憂?？硕鹧芯繂T馬千里等業(yè)內(nèi)專家分析認(rèn)為，目前土地市場的過熱表現(xiàn)，主要原因還是實(shí)體經(jīng)濟(jì)壓力增大，一些產(chǎn)業(yè)資本和銀行信貸資金紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)“找錢”。當(dāng)然，也不乏新“地王”解套前“地王”現(xiàn)象，造成地價(jià)節(jié)節(jié)上漲。如保利首開去年10月在北京拿下的孫河新“地王”，成交樓面價(jià)高達(dá)5.38萬元/平方米，直接將中糧地產(chǎn)2013年摘得的4.8萬元/平方米孫河前地王解套；在北京常營拿下的“地王”則讓2014年奪下該區(qū)域地王的恒大瞬間獲利20%。

面對屢創(chuàng)新高的地價(jià)，一家近期頻頻參與土拍的開發(fā)商投資總監(jiān)卻認(rèn)為，“地價(jià)高估并不是最可怕的，最怕的是無地可拿。一二線城市風(fēng)險(xiǎn)相對較小，土地價(jià)格貴還可以賭；如果未來沒地，我們手里連籌碼都沒有了。因此現(xiàn)在要做的就是拼命讓自己依然存在在牌桌上。”這可能是目前一些開發(fā)商“玩命”拿地的普遍心態(tài)。

值得關(guān)注的是，近期所有拍出的地王，其樓面價(jià)均高于周邊在售的商品房價(jià)格。記者在位于上海泗涇地王周邊的“國貿(mào)天悅”發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目由于毗鄰樓面價(jià)每平方米近4萬元的“新科”地王，房價(jià)預(yù)期強(qiáng)烈看漲。此前項(xiàng)目一期銷售均價(jià)約為2.8萬元，即將推盤的二期已報(bào)價(jià)3.4萬元。南京單價(jià)地王周邊的在售樓盤價(jià)格在3萬至3.5萬元之間，遠(yuǎn)不及單價(jià)地王4.5萬元的樓面價(jià)。在蘇州、合肥等城市，“面粉價(jià)格貴過面包價(jià)格”也已屢見不鮮。

地價(jià)泡沫并非如“皇帝的新裝”無人戳破。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，一線城市土地空間已然不足，房企開始“圍獵”二線城市，地方政府應(yīng)高度關(guān)注高地價(jià)推動(dòng)高房價(jià)帶來的高杠桿和泡沫風(fēng)險(xiǎn)。“所有地王都有較大的虧損可能，過去幾年全國的地王目前基本都在虧損或者平本銷售。未來一旦房價(jià)進(jìn)入調(diào)整周期，房企很可能將面臨巨大的銷售難題。”

為防止發(fā)生房地產(chǎn)泡沫，目前已有地方政府祭出土地出讓限制政策。蘇州5月18日公告，對多塊出讓的土地設(shè)定最高報(bào)價(jià)，超過最高報(bào)價(jià)終止出讓。南京5月27日也宣布實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，在熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地出讓時(shí)，由政府設(shè)定地塊的出讓最高限價(jià)。

中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一表示，及時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)節(jié)奏，加大有效供給，可以調(diào)整市場預(yù)期，逐漸緩解供需矛盾，降低房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)過快上漲的風(fēng)險(xiǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。