房企老總：房價預期不等于拐點 是上臺階中歇歇腳

深圳一個小區(qū)的房價下降，這是否說明深圳房價迎來了拐點呢？

房價下降有三種可能：第一是住房供大于求，為追求銷量或及早脫手而降價。第二是遭遇危機，為率先且快速獲得現(xiàn)金流、渡過難關而降價。第三是市場平穩(wěn)，為轉移資金而獲利回吐，正如股市中已經(jīng)賺錢的機構或散戶低點入市、高點拋售一樣。顯然深圳不屬于前兩種情況，當然也就更不具有標志性意義。

市場降溫首先體現(xiàn)在成交量的下降，然后才導致價格的下降。實際上導致市場降溫的關鍵因素有三個：第一個是前期的市場火爆導致恐慌性購房，已經(jīng)提前透支了購房需求;第二個是房價上漲過快，提高了購房門檻，抑制了購房需求;第三個是限購和首付比例提高，擠出了剛需、打壓了改善性需求，三者都使得成交量下降，而看房人數(shù)的減少，又降低了房價繼續(xù)快速上漲的預期，加上部分開發(fā)商和業(yè)主獲利回吐，以及基于表象的評論，加劇了市場降量、降價的預期。

但是，預期不等于拐點！

未來市場冷暖更多取決于三個關鍵要素：第一，經(jīng)濟增長是否止跌企穩(wěn)了？過去的歷史證明，經(jīng)濟越不好，房地產(chǎn)越好。如果經(jīng)濟增長真的止跌企穩(wěn)了，意味著實體經(jīng)濟得以緩慢恢復，房地產(chǎn)的拐杖價值就會下降。在去庫存的大背景下，房地產(chǎn)的投資應當減少才合乎邏輯，新開工面積應當逐步減小至少是應當小于銷售面積才是真正的去庫存，三四線城市更應當因為供大于求而減少新開工，一二線城市則因為土地供應不足而開工量下降，但事實上今年1-4月，商品房新開工面積達到4.3億平方米，還高于3.6億平方米銷售面積，很明顯這是不合理的，說明經(jīng)濟并未好轉。

第二，貨幣政策是否轉向?美聯(lián)儲六月份加息預期逐步提高，可能導致人民幣匯率下調(diào)壓力加大，而貨幣政策有可能放棄大水漫灌式的寬松，今年的M2增速會下降，預計在12%以下，增量大致會在18-19萬億元，這些因素都會減弱資產(chǎn)價格的繼續(xù)快速上漲預期，延緩改善性購房需求，減少投資性購房需求。

第三是住房用地供應是否增加？如果政府繼續(xù)維持“控制特大城市邊界，控制特大城市人口規(guī)模，控制新增建設用地”的政策取向，而維持甚至減少住房用地供應，就意味著一線城市和熱點二線城市的土地拿一塊少一塊，在三四線城市住房供大于求、房企集體回歸一二線城市的情況下，一二線城市土地市場將繼續(xù)成為房地產(chǎn)企業(yè)生存與發(fā)展的角力場!必然導致地價高企、地王頻出，樓市降溫是不可能的。

目前的熱點城市正處于樓市火爆之后的冷卻期，也是房價快速上漲之后的觀望期，也可以說，是在房價上臺階中歇歇腳。未來政策上更應當趁機加大住房用地供應，才能緩解供求嚴重失衡的矛盾，讓房價上漲速度慢一些，這也符合各地政府的需求，更是防范房價泡沫增長過快帶來破裂風險的必要之舉。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。