杭州樓市銷旺價穩(wěn)：供應量充足 預期更理性

“作為我們浙江，去庫存我們?nèi)匀话阉鳛椋?016年的）一個任務。”“要把房價的穩(wěn)定作為政府工作的目標。”就在今年3月，浙江省住建廳廳長錢建民在接受中新網(wǎng)記者專訪時曾表示，去庫存同時要將房價控制在合理區(qū)間，不能放任房價大幅波動。

幾個月過去，作為浙江省會城市杭州，杭州的樓市現(xiàn)狀如何？5月份閉幕的杭州市第十六屆人居展上，觀展總?cè)肆髁?1萬余人次，達成商品房（含住宅、非住宅）意向1508套，預定549套，面積7.8萬平方米，簽約147套，面積2.3萬平方米……

同上屆人居展預定30套、成交89套的數(shù)據(jù)相比，今年人居展的增長十分明顯，并且創(chuàng)下了近五年人居展成交新高。

杭州樓市銷售量不斷上漲，房價也是穩(wěn)步增長，但是與蘇州、南京等城市不同的是，其漲幅仍在可控區(qū)間，呈現(xiàn)“銷旺價穩(wěn)”態(tài)勢。

在專家和業(yè)內(nèi)人士看來，充足的供應量、趨于理性的市場、政府的宏觀調(diào)控等是杭州房價未非理性上漲的原因，未來政府還需采取控地、設置房價收入比等，讓房價繼續(xù)保持穩(wěn)定。

杭州樓市呈“銷旺價穩(wěn)”態(tài)勢

“反正這半年業(yè)績超過去一年業(yè)績吧。”杭州一中介孫正偉近來相當忙，他向記者透露，本月業(yè)績還不錯。

正如孫正偉所說，杭州樓市目前一路高歌，銷售量不斷上漲。

2015年杭州樓市就交出了一份令人滿意的答卷：新房成交127176套，刷新市區(qū)年度銷量歷史紀錄；市區(qū)成交金額首破2000億元，創(chuàng)了新高。

進入2016年以來，杭州樓市一路高歌猛進。杭州透明售房研究院數(shù)據(jù)顯示，其中，4月杭州全市新建商品房成交再破2萬套，為歷史以來單月成交次高水平，其中4月29日成交1404套，再度刷新歷史單日成交最高紀錄。

春江水暖鴨先知。人居展現(xiàn)場，杭州綠城翡翠城樓盤的銷售人員也告訴中新網(wǎng)記者，三、四月份杭州樓市太火爆了，5月份以來稍有放緩，但也還不錯。

不僅是杭州，全國多個城市都迎來了賣房的“春天”。據(jù)統(tǒng)計，1—4月份，全國商品房銷售面積3.60億平方米，同比增長36.5%，增速比一季度提高3.4個百分點，比去年全年提高30個百分點；銷售額2.77萬億元，增長55.9%，增速比一季度提高1.8個百分點，比去年全年提高41.5個百分點。

由此不難看出，中國商品房銷售呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢，去庫存已經(jīng)取得初步成效。

然而，一些城市出現(xiàn)了房價短時間內(nèi)暴漲。國家統(tǒng)計局5月18日發(fā)布的4月70城市房價數(shù)據(jù)顯示，二線城市全面取代一線城市，成為房價上漲先鋒，甚至出現(xiàn)了房價上漲“四小龍”，分別是合肥、廈門、南京和未被列入統(tǒng)計的蘇州。

以南京為例，南京新建商品住宅價格4月同比漲幅高達22.6%，僅次于深圳、上海。1年前，3萬元/平米的房價在南京還屬于改善板塊的價格，隨著房價的一路猛漲，南京八大板塊房價都已開始“觸3”。

為了遏制樓市出現(xiàn)“高燒”，上海、深圳、南京和武漢等一二線城市密集出臺了房地產(chǎn)新政，以促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在歷年多次的房價“瘋漲”期中，杭州每每不“缺席”，與北上廣深齊頭并進。但是，這一輪漲價潮中，杭州顯得格外理性。

數(shù)據(jù)顯示，杭州房價連續(xù)13個月環(huán)比增長。今年一季度杭州市商品房成交均價為16489元/平方米，相比“3·30”新政前2015年一季度的15595元/平方米，上漲5.7%。

5.7%的杭州遠比南京的22.6%要理性許多。

對此，業(yè)內(nèi)人士分析認為，杭州房價上漲穩(wěn)健，并處可控區(qū)間，未現(xiàn)非理性上漲。

“和上海、北京等包括南京這些城市比的話，杭州的漲幅還沒有那么大，杭州在2010年之后，調(diào)整了一共5、6年，現(xiàn)在按照我們的監(jiān)測大概有10%左右的上漲，我們認為這是一個合理的價格修正和一個波震的階段。”杭州透明售房研究院院長方張接表示。

“雖然浙江房價連漲13個月，不過2015年內(nèi)的上漲，可以看作基于之前降價的恢復性‘補漲’。”杭州雙贏機構(gòu)總經(jīng)理章慧芳也認為，浙江在上一輪調(diào)控中相對其他省份受的影響更大。

“對于（杭州）市中心來說，高庫存確實已經(jīng)不是問題了，因為市區(qū)去化周期已經(jīng)是8.2（個月）了，未來要做的可能是防止主城區(qū)房價快速上漲。”杭州市房管局市場監(jiān)管處工作人員王麗華向記者坦言，目前杭州房價比較穩(wěn)定，并沒有出現(xiàn)像蘇州、南京一些城市的非理性上漲現(xiàn)象。

于是，問題來了，同樣是銷售量上漲，在其他城市出現(xiàn)房價非理性上漲時，為何杭州還能保持“銷旺價穩(wěn)”？

房屋供應量充足樓市預期更理性

“這個（銷旺價穩(wěn)）和（杭州）前期、未來的庫存都是有一定關系的，雖然房地產(chǎn)市場政策是一個誘導因素，但是最根本的還是供求關系。”談到杭州在這一輪漲價潮中能夠保持理性的原因，王麗華認為，跟杭州原先的高供應量有關。

的確，就在去年年底，庫存處高位仍是杭州樓市的“心頭病”。

2015年杭州共成交125558萬套房源，截至2015年12月30日，杭州市商品房庫存167231萬套。以這樣的去化速度，消化剩余庫存需要16個月。

相比之下，南京市也連續(xù)數(shù)月成交破萬套，庫存卻僅有5萬多套，消化這些庫存僅需半年時間。

方張接認為，供求關系決定了房價市場，其中杭州具備很大的供應量，所以呈現(xiàn)供不應求的狀態(tài)，而深圳、上海等地庫存量沒杭州大，所以杭州房價上漲相對平穩(wěn)一些。

杭州科地資本集團有限公司董事長陳剛也認為，杭州能夠保持銷旺價穩(wěn)，與其之前的供求關系有關，“政府土地供應節(jié)奏控制得比較好，房產(chǎn)庫存適中。”

“主要還是市場自身的因素造成的，是由于供應和需求結(jié)構(gòu)造成的。”中國指數(shù)研究院杭州分院研究總監(jiān)高院生告訴記者，杭州整個庫存結(jié)構(gòu)比較合理，庫存的去化周期在逐月地下降，整個市場的短期的月份供求結(jié)構(gòu)也呈現(xiàn)出供不應求的狀態(tài)。

現(xiàn)如今，杭州庫存量繼續(xù)保持回落狀態(tài)，庫存總量也已下降到15萬套以下。

隨著銷量的逐步增加，供應量減少，未來房價會不會大漲？

這一說法，許多專家及業(yè)內(nèi)人士無法給出精準的答案，但是就目前而言，大漲短時間內(nèi)不會出現(xiàn)。

方張接就直言，杭州目前整體庫存的絕對數(shù)量仍較高，整個市區(qū)住宅還需要8、9個月的去化周期，短期不會出現(xiàn)快速上漲的階段，穩(wěn)中有漲的格局還是會延續(xù)。

“杭州目前的價格上漲還是在可控范圍內(nèi)。”高院生說，未來杭州房價主要還是受市場供求關系、人口因素、土地控制等影響。

“現(xiàn)在市場成交已經(jīng)恢復了，庫存下降了，價格沒有大幅度上漲，目前的狀態(tài)還是比較健康的。”正如高院生所言，浙江大學房地產(chǎn)研究中心主任賈生華認為目前杭州樓市較為健康，但未來走勢也需關注。

除了高供應量，章慧芳認為，房價基數(shù)也是一個原因，杭州總體房價基數(shù)較高，被稱為1.5線城市，而南京此前房價基數(shù)比較小，去年以來跟杭州的差距越來越近，部分房價還超越了杭州。

此外，杭州樓市趨于理性也被認為是其中一個原因。

一位六年前在杭州城西置業(yè)投資的溫州商業(yè)錢先生向記者吐槽，當年高位吃進，本來想短期拋盤，結(jié)果因為樓市行情不好，被深深套牢。

今年4月，錢先生因為資金緊張，無奈虧本拋售。“杭州樓市經(jīng)過了幾輪炒房客的磨礪，市場比較成熟了，暴漲的空間不大，未來不會考慮繼續(xù)在杭州投資買房了。”

章慧芳說，杭州樓市經(jīng)歷過大漲和大跌，投資客感覺到此輪杭州房價的上漲沒有持續(xù)性，很多人幾年前買的房子現(xiàn)在還沒有解套，所以此番購房心理更加成熟，但是也不排除未來房價再繼續(xù)上漲后購房者會失去理性。

“杭十條”控土地供應房價收入比穩(wěn)市場民心

“（房價）絕不是可以放任的市場行為。”錢建民曾表示，房價高意味著生活成本高、創(chuàng)業(yè)成本高，人才就很難集聚，所以對房價收入比過快增長，各地應建立預案，到了警戒線，就要進行調(diào)控。

在專家看來，杭州樓市此番保持銷旺價穩(wěn)，與政府的宏觀調(diào)控不可分割。

“杭州房地產(chǎn)市場是一直堅持以市場客觀規(guī)律為導向，但是出臺去限購之類的政策，（我們）反應都非常快。”王麗華說道。

幾年來，杭州一直努力通過市場手段和政府行為進行去庫存。

2月29日，杭州市政府辦公廳正式發(fā)布《關于進一步促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的通知》（簡稱“杭十條”）。其中涉及優(yōu)化土地供應、推進住房保障貨幣化、促進住房消費、發(fā)展住房租賃市場、鼓勵房企轉(zhuǎn)型發(fā)展、優(yōu)化發(fā)展環(huán)境等方面。

記者看到，“杭十條”中第一點就提到了加強土地供應的計劃管理和統(tǒng)籌引導，其中提到，對商品住宅供應明顯偏少、房價上漲較快的區(qū)域，加大商品住宅用地供應，對商品住宅供應明顯偏多或在建住宅用地規(guī)模過大的區(qū)域，適當減少或暫停商品住宅用地供應。

“（‘杭十條’）對土地市場供應有把握，供不應求的地方適當放松土地供應。對去庫存需求大的地方，適當控制土地供應。要把庫存數(shù)量降低，關鍵是周邊公共服務的配套、公共設施的配套。”杭州市長張鴻銘曾表示，實踐證明凡是附近配套齊全的地方，就不會出現(xiàn)需要去庫存的情況。

“（銷旺價穩(wěn)）其實是和‘杭十條’（等）一系列政策是有一定關系的。”王麗華說，其中“杭十條”中，涉及土地那一條就表明，對庫存量高的減少供地，對庫存量低的增加供地。

在房產(chǎn)商陳剛眼里，“杭十條”也的確起到了一定作用，它從土地、信貸、公積金、稅收等方面比較全面地進行政策引導，進一步降低了購房者購房的門檻，拓寬了市場需求空間，起到統(tǒng)領全局、穩(wěn)定市場的作用。

據(jù)了解，“杭十條”由杭州房管局起草，各個職能部門參與共同完成。

王麗華介紹，對于樓市，政府還采取了因城施策、區(qū)域分化的原則，其中，對于不同庫存量的地區(qū)采取了精細化調(diào)控，比如今年杭州市政府成立了一個土地聯(lián)動的協(xié)調(diào)小組，國土、規(guī)劃、房管等各個職能部門一起參與規(guī)劃供地。

“要把房價的穩(wěn)定作為政府工作的目標。”錢建民曾建議，地方政府要按照當?shù)胤績r水平與居民平均收入達到一個合理比例，并根據(jù)房價收入比確定設立各地房價上漲的警戒線，“房價收入比高的地方，可以限制的更嚴一點。”

浙江省建設廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處處長壽歡林接受記者采訪時表示，房價收入比是保持房價穩(wěn)定的其中一個因素，目前省里面還在研究相關政策，現(xiàn)在還沒有形成正式的文件，形成具體正式的文件以后，由城市自己制定合理的范圍和標準。

浙江包括杭州對于樓市的理性調(diào)控，也得到了業(yè)內(nèi)的認可。諸多專家認為，建立在對市場良好的認知上，政府的調(diào)控很有必要，應該多在供給上進行干預，而非行政干預。

不斷上漲的市場成交量，帶來的是不一定是房價的“不斷上升”。在這一輪樓市大漲潮中，杭州用高供應量和宏觀調(diào)控實現(xiàn)了“銷旺價穩(wěn)”，這解決的不僅是培育了健康的樓市，同時也解決民生大計，讓城市更加健康地發(fā)展。這種成熟的市場打造對于中國其他城市有一定的借鑒意義。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。