房企行業(yè)負(fù)債率升至96%創(chuàng)歷史新高 靠什么拿地？

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》顯示，房地產(chǎn)行業(yè)2015年負(fù)債水平保持高位運(yùn)行，凈負(fù)債率均值為96.09%，較2014年上升7.23%，再創(chuàng)新高。

報(bào)告稱(chēng)，高企的長(zhǎng)期負(fù)債水平反映出企業(yè)擴(kuò)張依賴(lài)借貸的模式?jīng)]有明顯改善。

凈資產(chǎn)負(fù)債率，是指企業(yè)負(fù)債與企業(yè)凈資產(chǎn)的比重，反映出企業(yè)的負(fù)債水平。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，房企資產(chǎn)負(fù)債率走高是近來(lái)的一個(gè)典型趨勢(shì)。負(fù)債走高，有兩種情況，前者是主動(dòng)擴(kuò)張，后者是銷(xiāo)售不暢帶來(lái)的資金緩慢，導(dǎo)致負(fù)債被動(dòng)走高。房企的負(fù)債走高需要分企業(yè)來(lái)看。

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷稱(chēng)，目前整體貨幣比較寬松，去年下半年以來(lái)，房企積極發(fā)債，資質(zhì)較好的企業(yè)發(fā)債成本僅3.5-4%，且相對(duì)容易。因此，都在大舉發(fā)債。另一方面，目前一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊稀缺，銷(xiāo)售去化加速，房企獲取優(yōu)質(zhì)土地的需求暴增。這是平均負(fù)債率上升的重要原因。

有房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，不能從一個(gè)凈資產(chǎn)負(fù)債的平均值來(lái)簡(jiǎn)單判斷行業(yè)的走勢(shì)，還需要分企業(yè)來(lái)看。一般而言，要結(jié)合先進(jìn)、應(yīng)收賬款、是否增資擴(kuò)股等因素，來(lái)判斷企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。總體看，上市龍頭企業(yè)擴(kuò)張比較快，拿地兇猛，這也可以從房企整個(gè)資產(chǎn)總之看出。

上述報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2015年，上市房企總資產(chǎn)均值為586.18億元，同比上升30.88%；凈資產(chǎn)均值為157.71億元，同比上升23.44%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為117.73億元，同比上升22.95%。各項(xiàng)規(guī)模指標(biāo)中，總資產(chǎn)均值增速和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值同比增速分別上升7.46%和18.96%，均有所回升。

陳晟稱(chēng)，在房地產(chǎn)主業(yè)依然擴(kuò)張迅速的企業(yè)，是去年房企負(fù)債率走高的重要原因。

但不可否認(rèn)的是，房企擴(kuò)張的背后，是盈利能力的走弱。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2015年是房企告別兩位數(shù)利潤(rùn)率的第一年。只有9%，在2014年房企的平均凈利潤(rùn)率為10.5%，在2013年凈利潤(rùn)高達(dá)11.97%。2016年一季度6-7%的房企凈利潤(rùn)率已經(jīng)是歷史最低，這其中最為突出的原因是拿地成本的上升。

中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止5月25日，年內(nèi)搶地最積極的房企合計(jì)拿地為3887億，合計(jì)建筑面積為6187.7萬(wàn)平米，平均拿地成本為6283元每平米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4231元每平米。也就是企業(yè)拿地平均成本增加高達(dá)48.4%。

不愿具名的房企投資負(fù)責(zé)人表示，不斷走高的房?jī)r(jià)以及各類(lèi)建安財(cái)稅成本，不斷擠壓房企的利潤(rùn)空間。主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的企業(yè)，只有擴(kuò)大規(guī)模，才能獲得較充裕的資金、低的融資成本以及營(yíng)業(yè)收入，否則將被擠出市場(chǎng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。