天津自貿(mào)區(qū)樓市發(fā)展多元化

2014年12月12日，國務(wù)院正式批準(zhǔn)在天津、福建、廣東特定區(qū)域設(shè)立三個(gè)自由貿(mào)易園區(qū)。2015年4月21日，天津自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)正式掛牌成立，成為我國北方首個(gè)自貿(mào)區(qū)。

天津自貿(mào)區(qū)建立以來對濱海新區(qū)的樓市形成了巨大利好。自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)獲批的消息發(fā)布后，濱海新區(qū)很多售樓處的到訪量呈明顯上升趨勢，不少客戶對該區(qū)域內(nèi)的樓市發(fā)展前景充滿期待。隨著樓市新政和自貿(mào)區(qū)的帶動(dòng)，濱海新區(qū)房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)明顯的上漲，而自貿(mào)區(qū)板塊地產(chǎn)表現(xiàn)極為突出。在自貿(mào)區(qū)項(xiàng)目的影響下，區(qū)域周邊上漲最旺盛的是商業(yè)地產(chǎn)，而后期住宅地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)的帶動(dòng)下也呈現(xiàn)出穩(wěn)步上漲態(tài)勢。

三大區(qū)域各有千秋

隨著“自貿(mào)時(shí)代”的到來，天津樓市已經(jīng)展現(xiàn)出“回暖”勢頭，濱海樓市更是最直接的受益者。雖然濱海樓市短期受到自貿(mào)區(qū)發(fā)展利好消息的刺激有所放大，但“穩(wěn)中去存”仍然是濱海樓市近期的主旋律。隨著天津自貿(mào)區(qū)的發(fā)展建設(shè)，國內(nèi)外大型企業(yè)和復(fù)合型高端人才不斷涌入，最先受益的將是自貿(mào)區(qū)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)項(xiàng)目，如寫字樓、酒店、辦公型公寓等。這些受自貿(mào)區(qū)利好最直接的產(chǎn)品，成交及租賃情況日漸升溫。在東疆港和中心商務(wù)區(qū)，不乏整棟成功對外出售的辦公型公寓項(xiàng)目。

公寓作為住宅，未來升值潛力較大，之所以這類產(chǎn)品受自貿(mào)區(qū)利好影響最直接，是因?yàn)樗鼈兌伎梢员毁I來用于“注冊企業(yè)”。公寓使用范圍提升，對于投資者而言，未來既能作為住房投資，也可以作為商業(yè)用房投資，使用方式相對靈活，有效地降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的成交量都將會(huì)繼續(xù)上漲，但初期住宅地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)應(yīng)該會(huì)相對穩(wěn)定，未來會(huì)有一個(gè)爬升的過程。隨著自貿(mào)區(qū)周邊各類居住需求的逐漸增加，濱海樓市可能會(huì)出現(xiàn)“微井噴”現(xiàn)象。

天津自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)規(guī)劃面積119.9平方公里，涵蓋三個(gè)功能區(qū)：天津東疆港片區(qū)、濱海新區(qū)中心商務(wù)片區(qū)和天津機(jī)場片區(qū)。三大自貿(mào)區(qū)組成部分中，東疆港主要以住宅、寫字樓、辦公型公寓等業(yè)態(tài)為主；中心商務(wù)區(qū)主要以公寓和寫字樓為主；空港則以住宅為主。自貿(mào)區(qū)更多的是一個(gè)功能區(qū)概念，所以商業(yè)、服務(wù)業(yè)的需求必將上升，人們對商業(yè)地產(chǎn)的需求提升速度要遠(yuǎn)快于對住宅地產(chǎn)的提升速度。

東疆港片區(qū)吸引知名開發(fā)商

東疆保稅港區(qū)成立于2008年，港區(qū)面積10平方公里，是繼上海洋山保稅港區(qū)后，中國批準(zhǔn)設(shè)立的第二個(gè)保稅港區(qū)，是經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的迄今為止面積最大、條件最好、政策最優(yōu)、效率最高、通關(guān)最便捷、環(huán)境最寬松的保稅港區(qū)。東疆保稅港區(qū)集保稅區(qū)、出口加工區(qū)、保稅物流園區(qū)等功能于一體，在擁有開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)等區(qū)域的全部政策的同時(shí)，充分享受國家批準(zhǔn)的涉及稅收、口岸監(jiān)管、外匯管理等方面的眾多優(yōu)惠政策。

東疆保稅港區(qū)板塊內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)、休閑旅游地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢良好。地域上看，東疆港毗鄰天津開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)，三面環(huán)海，距北京160公里，距天津市區(qū)56公里，具備非常明顯區(qū)位的優(yōu)勢。住宅市場的價(jià)值洼地吸引了不少開發(fā)商競相爭奪領(lǐng)地，萬科等知名開發(fā)商進(jìn)駐，為東疆港迎來了房地產(chǎn)市場發(fā)展的新機(jī)遇。

東疆港目前住宅地產(chǎn)項(xiàng)目涵蓋洋房、別墅、高層等多種產(chǎn)品類型。多家知名地產(chǎn)開發(fā)商特色鮮明，均是實(shí)力房企或者“國字號”。該區(qū)域已實(shí)施很多針對入駐企業(yè)的優(yōu)惠政策，包括稅收扶持等方面，投資環(huán)境的優(yōu)勢在全國來講都是數(shù)一數(shù)二的。未來東疆港將被打造成為濱海新區(qū)乃至天津市特色突出的新興休閑娛樂及高端商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目在品牌與政策的雙輪驅(qū)動(dòng)下，產(chǎn)品價(jià)值會(huì)得到進(jìn)一步提升。板塊房價(jià)的平均漲幅也在自貿(mào)區(qū)政策落地之后達(dá)到10%，部分居住類項(xiàng)目的價(jià)格漲幅達(dá)到15%至20%。

中心商務(wù)片區(qū)凸顯潛力

中心商務(wù)片區(qū)是天津自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的重要組成部分，規(guī)劃面積46.8平方公里（含天津港保稅區(qū)海港部分和保稅物流園區(qū)），重點(diǎn)發(fā)展其著重打造的五大核心產(chǎn)業(yè)，包括創(chuàng)新型金融產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)、科技及信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)。

具體來說，五大核心產(chǎn)業(yè)細(xì)分為：新型金融產(chǎn)業(yè)方面，重點(diǎn)聚集發(fā)展傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)的創(chuàng)新業(yè)務(wù)和跨境金融、科技金融、金融租賃和商業(yè)保理四個(gè)創(chuàng)新型金融業(yè)態(tài)。強(qiáng)化跨境投融資與支付結(jié)算、創(chuàng)業(yè)投資基金、大型成套設(shè)備租賃、境內(nèi)外商業(yè)保理等業(yè)務(wù)。商貿(mào)服務(wù)產(chǎn)業(yè)方面，發(fā)展跨境電子商務(wù)，加快吸引跨境電商和海外代購企業(yè)。規(guī)劃建設(shè)保稅倉庫，以“環(huán)球購”項(xiàng)目為突破口，吸引進(jìn)口商品展示、零售和批發(fā)企業(yè)入駐?？萍技靶畔⒓夹g(shù)產(chǎn)業(yè)方面，適應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”發(fā)展趨勢，大力發(fā)展電信增值、數(shù)字媒體、移動(dòng)支付等信息服務(wù)業(yè)。專業(yè)服務(wù)業(yè)方面，著力吸引海內(nèi)外法律、會(huì)計(jì)、商事、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、人力資源開發(fā)等領(lǐng)域的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和專業(yè)機(jī)構(gòu)注資。社會(huì)服務(wù)業(yè)方面，重點(diǎn)發(fā)展文化創(chuàng)意、教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等滿足群眾個(gè)性化消費(fèi)需求的生活性服務(wù)業(yè)態(tài)。

濱海新區(qū)中心商務(wù)區(qū)橫跨海河兩岸，五大核心產(chǎn)業(yè)發(fā)展使中心商務(wù)區(qū)內(nèi)多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目煥發(fā)出新的活力。中心商務(wù)區(qū)內(nèi)高端城市綜合體項(xiàng)目林立，大型商業(yè)地產(chǎn)聚集的人流與品牌效應(yīng)使區(qū)域的價(jià)值增大。

業(yè)內(nèi)人士表示，中心商務(wù)區(qū)在未來三個(gè)自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的發(fā)展中將展現(xiàn)獨(dú)特的一面，區(qū)域內(nèi)匯集了大量高收入白領(lǐng)人群，且目前區(qū)域已經(jīng)吸引了來自京津冀三地的買房人，房地產(chǎn)市場前景十分可觀。

機(jī)場片區(qū)對兩區(qū)域影響深遠(yuǎn)

目前來看，天津機(jī)場片區(qū)是天津先進(jìn)制造業(yè)和研發(fā)業(yè)的重要集聚區(qū)。區(qū)內(nèi)注冊企業(yè)萬余家，世界500強(qiáng)企業(yè)投資項(xiàng)目百余個(gè)，航空物流區(qū)占地面積7.5平方公里，形成了裝備制造、電子信息、民用航空、快速消費(fèi)品、生物醫(yī)藥和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群。

長遠(yuǎn)來看，天津機(jī)場片區(qū)對空港經(jīng)濟(jì)區(qū)和華明示范鎮(zhèn)兩個(gè)區(qū)域樓市影響深遠(yuǎn)。兩片區(qū)域既可共享自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)豐富的生活與商業(yè)配套，又能享受周邊奧特萊斯等五大商業(yè)中心帶來的優(yōu)質(zhì)生活體驗(yàn)。不僅如此，區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施完備，多所知名小學(xué)分校、國際型醫(yī)院、購物中心等均已建立，出門即可享受便利生活。

宏觀政策令前景看好

借助著天津自貿(mào)區(qū)成功批復(fù)、京津冀協(xié)同化發(fā)展、國家級濱海自主創(chuàng)新示范區(qū)等相關(guān)宏觀政策的落地與實(shí)施，一定程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展。濱海新區(qū)展現(xiàn)出的強(qiáng)有力招商優(yōu)勢，出臺(tái)具有新區(qū)特色的人口落戶政策，進(jìn)一步完善的城市載體，加大為濱海百姓的服務(wù)力度，為濱海新區(qū)新一輪城市建設(shè)貢獻(xiàn)不可忽視的力量。

短期來看，自貿(mào)區(qū)憑借自身的資源、政策優(yōu)勢吸引大量企業(yè)入駐，拉動(dòng)地產(chǎn)需求。企業(yè)入駐必然帶來人才的涌入，住宅市場的商機(jī)也得以體現(xiàn)。從中長期來看，自貿(mào)區(qū)建設(shè)使得城市整體貿(mào)易相關(guān)產(chǎn)業(yè)得到較快速的發(fā)展，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)一步影響城市整體的房地產(chǎn)業(yè)格局。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。