房地產(chǎn)投資增速降至17年來最低 市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇

5月26日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《2016中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》以及2016年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司排行榜單。報(bào)告顯示，2015年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至17年來最低點(diǎn)，市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。

市場(chǎng)分化加劇

本次測(cè)評(píng)的研究對(duì)象為滬深上市公司124家，內(nèi)地在港上市公司70家，以及海外上市公司4家，合計(jì)共198家。與2015年相比，新增7家，退出11家。報(bào)告從上榜企業(yè)、資本市場(chǎng)、運(yùn)營(yíng)規(guī)模、抗風(fēng)險(xiǎn)能力、盈利能力、發(fā)展?jié)摿?、?jīng)營(yíng)效率、社會(huì)責(zé)任、創(chuàng)新能力等方面分析各家上市房企的單項(xiàng)戰(zhàn)斗值和整體表現(xiàn)分。

《報(bào)告》顯示，萬(wàn)科2015年實(shí)現(xiàn)銷售金額人民幣（下同）2614.7億元、銷售面積2067.1萬(wàn)平方米，第9年雄居榜首，在全國(guó)市場(chǎng)占有率上升至3%；中國(guó)海外發(fā)展和綠地控股緊隨其后。恒大地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)和保利地產(chǎn)分別居于4至6位，華潤(rùn)置地、富力地產(chǎn)、碧桂園和華夏幸福分列第7至10位。

《報(bào)告》指出，2015年，中國(guó)上市房企資產(chǎn)規(guī)模大幅增長(zhǎng)?？傎Y產(chǎn)均值為586.18億元，同比上升30.88%；凈資產(chǎn)均值為157.71億元，同比上升23.44%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值為117.73億元，同比上升22.95%。各項(xiàng)規(guī)模指標(biāo)中，總資產(chǎn)均值增速和房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入均值同比增速分別上升7.46和18.96個(gè)百分點(diǎn)，凈資產(chǎn)均值增速基本保持平穩(wěn)。

不同城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化也體現(xiàn)在了相應(yīng)公司業(yè)績(jī)上?！秷?bào)告》顯示，盡管房地產(chǎn)上市公司收入和資產(chǎn)規(guī)模都有所增長(zhǎng)，各項(xiàng)指標(biāo)增長(zhǎng)率較上年也有所回升，但從企業(yè)盈利增長(zhǎng)率的分布來看，2015年兩極分化程度有所加深，2015年業(yè)績(jī)大幅增長(zhǎng)和大幅下滑的企業(yè)數(shù)量均多于2014年，市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇。

此外，憑借先進(jìn)的技術(shù)、持續(xù)的創(chuàng)新、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品與一體化服務(wù)，部分房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上市公司的表現(xiàn)也愈發(fā)優(yōu)秀，品牌影響力日益擴(kuò)大。例如廚電高端品牌老板電器，主營(yíng)建筑防水業(yè)務(wù)的東方雨虹、凱倫建材，建筑裝飾領(lǐng)域的全筑股份、金龍騰等成為各自領(lǐng)域的佼佼者。

庫(kù)存杠桿風(fēng)險(xiǎn)猶在

《報(bào)告》指出，盡管房地產(chǎn)成交金額創(chuàng)出歷史新高，但房地產(chǎn)開發(fā)投資增速降至17年來最低點(diǎn)。1、2線和3、4線城市市場(chǎng)分化程度進(jìn)一步加深，部分3、4線城市庫(kù)存高企，房?jī)r(jià)徘徊低迷與熱點(diǎn)1、2線城市銷售火爆、房?jī)r(jià)快速上漲形成了鮮明對(duì)比。

同時(shí)，行業(yè)杠桿水平有所提升。《報(bào)告》顯示，2015年，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債水平保持高位運(yùn)行，凈負(fù)債率均值為96.09%，較2014年上升7.23個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)新高。一方面，高企的長(zhǎng)期負(fù)債水平反映出企業(yè)擴(kuò)張依賴借貸的模式?jīng)]有明顯改善，另一方面，由于年內(nèi)銷售回暖帶動(dòng)了現(xiàn)金流的改善，短期內(nèi)企業(yè)業(yè)績(jī)保障度有所提升。此外，2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然實(shí)現(xiàn)了較大的銷售增速，但行業(yè)整體庫(kù)存高企的現(xiàn)象并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性改善，上市房企的庫(kù)存水平依然保持了兩位數(shù)的增速。2015年，上市房企存貨總額約5.88萬(wàn)億元，企業(yè)存貨均值約為300億元，同比增長(zhǎng)約25%。不過，銷售的回暖帶動(dòng)了存貨周轉(zhuǎn)率的回升，2015年末，上市房企存貨周轉(zhuǎn)率小幅上升0.01至0.37。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。