中糧地產(chǎn)北京地區(qū)去年銷售占比37% 公司仍要繼續(xù)加碼

近日，中糧地產(chǎn)(中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島中糧祥云國(guó)際生活區(qū))位于北京的祥云國(guó)際生活區(qū)項(xiàng)目全面落成，并且推出了這個(gè)項(xiàng)目最后一期的住宅產(chǎn)品“祥云壹號(hào)別墅”，首推的16套別墅產(chǎn)品當(dāng)天售罄，項(xiàng)目別墅產(chǎn)品總房源數(shù)量也只有40套左右。

中糧地產(chǎn)在宣傳材料中稱，中糧祥云國(guó)際生活區(qū)項(xiàng)目落地意味著中糧地產(chǎn)酒店業(yè)務(wù)板塊立足北京的“五盤聯(lián)動(dòng)”住宅戰(zhàn)略布局，目前已經(jīng)初步完成。

在中糧地產(chǎn)分地區(qū)的營(yíng)收結(jié)構(gòu)中，北京地區(qū)已經(jīng)是營(yíng)收貢獻(xiàn)比重最大的區(qū)域。根據(jù)中糧地產(chǎn)披露的2015年度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，公司已經(jīng)進(jìn)入的11個(gè)城市里，2015年北京地區(qū)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入接近42億元，同比增長(zhǎng)了64%，占集團(tuán)營(yíng)業(yè)收入比重為31%，較2014年占比增加了2.72個(gè)百分點(diǎn)。

在占公司營(yíng)收或利潤(rùn)10%以上的地區(qū)里，北京地區(qū)也是毛利率最高的城市，2015年中糧地產(chǎn)在北京地區(qū)的毛利率超過(guò)了37%，比上年同期增加了1.44個(gè)百分點(diǎn)，中糧地產(chǎn)其他幾個(gè)營(yíng)收或利潤(rùn)占比較高的城市毛利率水平同比則有所下滑。

截至2015年底，中糧地產(chǎn)在北京擁有或部分擁有7個(gè)項(xiàng)目。其中北京祥云國(guó)際，北京長(zhǎng)陽(yáng)一號(hào)地、五號(hào)地，北京中糧瑞府，北京長(zhǎng)陽(yáng)三號(hào)地南側(cè)地塊共計(jì)4個(gè)項(xiàng)目在建，另外北京閻村項(xiàng)目、北京稻田項(xiàng)目和北京南苑項(xiàng)目3個(gè)項(xiàng)目是擬建項(xiàng)目。

中糧地產(chǎn)在北京的7個(gè)項(xiàng)目計(jì)容建筑面積超過(guò)了222萬(wàn)平方米，中糧地產(chǎn)持有權(quán)益比例從34%到70%不等。

中糧地產(chǎn)方面在給予人民網(wǎng)記者的書面回復(fù)中介紹，到去年底，中糧地產(chǎn)（北京）有限公司總資產(chǎn)約為188億元，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以住宅項(xiàng)目為主，住宅項(xiàng)目中配套部分公寓和商鋪，一些地塊出讓時(shí)配有辦公等物業(yè)，比如北京祥云國(guó)際、長(zhǎng)陽(yáng)一號(hào)地、五號(hào)地等項(xiàng)目。

中糧地產(chǎn)在北京地區(qū)除了擬建項(xiàng)目閻村項(xiàng)目和稻田項(xiàng)目外，其他5個(gè)項(xiàng)目均完整披露了項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資金額及實(shí)際投資金額。對(duì)應(yīng)中糧地產(chǎn)以上北京項(xiàng)目上持有的權(quán)益比例，公司在除閻村項(xiàng)目和稻田項(xiàng)目外的5個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)所占總投資金額會(huì)達(dá)到191億元，而在除北京閻村項(xiàng)目外的6個(gè)項(xiàng)目里，中糧地產(chǎn)對(duì)應(yīng)權(quán)益比例所占的實(shí)際投資金額達(dá)到了181.5億元。

中糧地產(chǎn)北京公司人士近日對(duì)外披露稱，中糧地產(chǎn)接下來(lái)將進(jìn)一步在土地市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)，力爭(zhēng)在5年內(nèi)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目翻倍。同時(shí)以中糧地產(chǎn)現(xiàn)有的持有型與銷售型雙輪驅(qū)動(dòng)，利用多種合作模式加速拓展，力求在2017年到2018年左右持有型和銷售型銷售業(yè)績(jī)均過(guò)百億元，其中銷售型銷售利潤(rùn)超過(guò)25%。

中糧地產(chǎn)2015年在北京地區(qū)推售的項(xiàng)目包括北京祥云國(guó)際、北京長(zhǎng)陽(yáng)一號(hào)地、五號(hào)地，以及北京中糧瑞府3個(gè)項(xiàng)目，這些項(xiàng)目去年的簽約金額約為56億元。

中糧地產(chǎn)2015年全年實(shí)現(xiàn)的簽約銷售金額為151.4億元，按照北京地區(qū)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)56億元的簽約金額計(jì)算，北京地區(qū)占到公司去年全年的簽約銷售金額比例為37%。

“北京公司作為中糧地產(chǎn)的中心城市公司，公司支持其優(yōu)先發(fā)展，將資金、人才等資源向中心城市公司傾斜，充分授權(quán)，激發(fā)城市公司自我發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力，優(yōu)先把中心城市公司做優(yōu)做強(qiáng)，快速持續(xù)提高市場(chǎng)占有率。”中糧地產(chǎn)在書面回復(fù)中向人民網(wǎng)記者表示。

長(zhǎng)江證券的一份研究報(bào)告認(rèn)為中糧地產(chǎn)在北京的擴(kuò)張速度去年就已經(jīng)明顯加快。

這份報(bào)告指出，2015年中糧地產(chǎn)新發(fā)展了5宗土地，總建筑面積達(dá)到了102萬(wàn)平方米，新增土地規(guī)模幾乎是前三年之和，其中3宗土地都位于北京，“公司未來(lái)發(fā)展將受益于回歸核心一二線城市的投資策略。”

中糧地產(chǎn)去年在北京連拿3宗地塊之前，其在北京土地市場(chǎng)以公開(kāi)形式拿地的時(shí)間還要追溯到2013年7月份。

中糧地產(chǎn)北京公司人士近期也進(jìn)一步稱，中糧地產(chǎn)未來(lái)在北京參與拿地更多將選擇同潛在合作空間的基金等合作，以此實(shí)現(xiàn)自主開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，使收益更為可控。

公司在北京也偏好以合作的形式獲取土地項(xiàng)目。去年10月份以后，公司在北京集中獲取的3宗土地里，都是合作形式獲得，3宗地塊的成交總價(jià)達(dá)到了154.58億元，按照所占權(quán)益比例計(jì)算，中糧地產(chǎn)為這3宗地塊支付的土地價(jià)款會(huì)達(dá)到66.6億元。

對(duì)于在北京獲取土地項(xiàng)目，中糧地產(chǎn)回復(fù)稱，公司采取多元的土地獲取方式，立足招拍掛的傳統(tǒng)土地獲取模式，同時(shí)積極通過(guò)舊城改造、合作開(kāi)發(fā)、對(duì)外收購(gòu)等方式增加土地儲(chǔ)備。

中糧集團(tuán)也給予了中糧地產(chǎn)足夠的支持，長(zhǎng)江證券的研究報(bào)告進(jìn)而指出，中糧地產(chǎn)是中糧系內(nèi)部資源整合受益者，公司已經(jīng)多次收購(gòu)集團(tuán)旗下地產(chǎn)資源，這些收購(gòu)動(dòng)作表明，中糧地產(chǎn)在中糧集團(tuán)體系內(nèi)地產(chǎn)平臺(tái)的戰(zhàn)略意義逐漸升高。

中糧地產(chǎn)已經(jīng)在推進(jìn)總規(guī)模約50億元的定增融資，其中近11億元用于收購(gòu)控股股東中糧集團(tuán)持有北京祥云國(guó)際項(xiàng)目公司49%的股權(quán)。

一位公司財(cái)務(wù)人士向記者指出，公司收購(gòu)控股股東的股權(quán)其實(shí)主要是償還股東貸款。“在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)啟動(dòng)之初，母公司以股權(quán)投資的形式向公司項(xiàng)目發(fā)放股東貸款，項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流為正或者凈利潤(rùn)為正以后，公司可以選擇收購(gòu)控股股東持有的項(xiàng)目股權(quán)并償還股東貸款。”

一位長(zhǎng)期跟蹤中糧地產(chǎn)的券商研究員告訴人民網(wǎng)記者，去年在對(duì)中糧地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)研時(shí)，中糧地產(chǎn)人士表示公司的負(fù)債水平已經(jīng)接近80%，繼續(xù)尋求債權(quán)融資的空間比較小，今后中糧地產(chǎn)會(huì)持續(xù)探索在項(xiàng)目層面及公司層面的股權(quán)融資，比如與信托、基金展開(kāi)合作。

中糧地產(chǎn)截至2015年底的資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到了79.97%，較上年負(fù)債水平繼續(xù)增加了3個(gè)百分點(diǎn)。通常，中國(guó)政府對(duì)國(guó)有企業(yè)設(shè)置了80%的資產(chǎn)負(fù)債率考核紅線。

中糧地產(chǎn)在北京的項(xiàng)目拓展與融資過(guò)程中，早已選擇了引入股權(quán)投資者或?qū)有磐小⒒鸬热谫Y方式。

北京中糧瑞府項(xiàng)目在2013年就引入了一家資管公司作為股權(quán)投資者增資3.92億元持有49%的項(xiàng)目公司股權(quán)，并且向北京中糧瑞府項(xiàng)目公司提供9.08億元的股東貸款，年利率10%。

今年3月下旬，北京中糧瑞府項(xiàng)目公司繼續(xù)宣布向建信信托申請(qǐng)不超過(guò)20億元貸款，這筆貸款用于北京中糧瑞府項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)及償還股東借款。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。