評論：三期疊加 穩(wěn)定樓市意義重大

根據(jù)機構(gòu)測算，考慮地方政府債務(wù)置換，資金投放并未縮減，4月全口徑社會融資同比增長17%，高于3月16.6%的水平，延續(xù)了一季度高增長的態(tài)勢。但是，4月工業(yè)增加值、社會消費零售總額、1-4月固定資產(chǎn)投資等重要指標，增速全線下滑，與一季度形成明顯反差。房地產(chǎn)仍舊“一枝獨秀”，“拿地-開發(fā)-銷售-價格”全鏈條上攻。這意味著，無論“需求側(cè)”和“供給側(cè)”結(jié)合的“穩(wěn)中求進”，還是銳意“供給側(cè)”的“以退為進”，都沒那么簡單。

目前，新經(jīng)濟體量弱小，去年創(chuàng)業(yè)板、中小板上市公司利潤不足全部A股上市公司利潤的10%；產(chǎn)能過剩與高杠桿已形成循環(huán)，一季度國企利潤下滑13.8%，債務(wù)卻同比增長了18.3%；銀行不良率連續(xù)17個季度攀升，去年還充足的撥備覆蓋率已亮起紅燈，部分銀行撥備覆蓋率已降至150%的警戒線；集中于工業(yè)的民間投資，其4月增速僅5.2%，不及去年同期一半，產(chǎn)能過剩形勢不言自明。防范金融風(fēng)險，為新經(jīng)濟騰出信貸和土地，產(chǎn)能和杠桿去化亟待推進。

近期，去產(chǎn)能全面提速。5月18日，決策層連出三套去產(chǎn)能組合拳，2016-2017年，央企要減少10%左右的鋼鐵和煤炭現(xiàn)有產(chǎn)能；到2020年，還要壓減一批水泥熟料、平板玻璃產(chǎn)能。工廠關(guān)閉、打破剛兌，不僅會給工業(yè)生產(chǎn)、就業(yè)和消費帶來明顯沖擊，而且會讓不良貸款顯化，短期流動性沖擊和信用緊縮也有可能出現(xiàn)。考慮目前的經(jīng)濟形勢，“三期疊加”的陣痛真正襲來了。

5月9日《人民日報》頭版刊文，研判中國經(jīng)濟時，9次提到“就業(yè)”，強調(diào)“穩(wěn)定和擴大就業(yè)是宏觀經(jīng)濟政策的重要目標”。近期，在深改組24次會議上，國家領(lǐng)導(dǎo)人的講話也表明，當前經(jīng)濟形勢下，短期激勵措施是必要的。由此，緩沖陣痛需要這樣一個實體，它能以巨大的騰挪空間，為轉(zhuǎn)型創(chuàng)造平穩(wěn)的環(huán)境。毫無疑問，從穩(wěn)定就業(yè)（建筑業(yè)就有8000萬工人）、穩(wěn)定投資體量、維護金融秩序的角度看，房地產(chǎn)的騰挪空間最大。而且，目前的樓市形勢，已開始向決策層期待的方向運行。

首先，一線樓市開始降溫，體量大、城鎮(zhèn)化有潛力的二線城市成為新動力。

近日發(fā)布的70城房價指數(shù)顯示，此前火爆的京滬深樓市，4月房價漲幅已跌出前三，取而代之的是合肥、廈門和南京，而前期遭遇爆炒的深圳樓市，4月二手房價領(lǐng)跌；CREIS中指數(shù)據(jù)顯示，4月20個代表二線城市新房成交再創(chuàng)單月新高，同比、環(huán)比分別增長78.8%和3.9%。而且，二線城市出現(xiàn)普漲態(tài)勢，就連庫存周期最大的沈陽（消化周期超過40個月），4月的銷售面積同比也增長了37%。與此同時，之前火爆的一線樓市迅速降溫，4月新房成交面積同環(huán)比分別下降8.2%和27.8%。

其次，此前深陷庫存泥潭的三、四線城市，也開始觸底反彈。

4月，12個代表三、四線城市成交同比上漲67.9%，創(chuàng)2010年以來的單月新高。同時，樓市開發(fā)投資回升擴大至三、四線城市。根據(jù)CREIS中指監(jiān)測，1-4月，三、四線開發(fā)投資同比增長7.8%，比40個重點城市高出1個百分點。另外，70城房價指數(shù)顯示，三線城市房價連續(xù)3個月上漲，這對去庫存、穩(wěn)投資是莫大幫助。

因此，樓市政策很明確，控制過快上漲的城市，提振需求疲軟的城市，保持樓市平穩(wěn)上升，這既是決策層通過因城施策可掌控的，也是當前經(jīng)濟形勢需要的。5月18日，70個城市房價指數(shù)發(fā)布后，針對一、二、三線城市房價首次全線上漲，結(jié)合宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計局召開媒體通氣會。會上指出，房地產(chǎn)帶動效應(yīng)大，前端影響到鋼鐵、水泥等原材料行業(yè)，后端影響著裝修、家電等行業(yè)。結(jié)論是，房地產(chǎn)回升對經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用，對GDP增長貢獻率提升。

國家統(tǒng)計局強調(diào)，盡管行業(yè)走過了高速增長階段，但我國城鎮(zhèn)化還有空間，改善性需求潛力大，房地產(chǎn)具有保持穩(wěn)定增長的潛力。即人口紅利結(jié)束、城鎮(zhèn)化中速增長，2013-2014年樓市9.5萬億元的開發(fā)投資和13億平方米的銷售將是樓市的“頂部”，行業(yè)大周期下行已開啟。因此，國家統(tǒng)計局明確表態(tài)，強調(diào)樓市對經(jīng)濟穩(wěn)定的作用，信號意義特別重要。

換言之，在“三期疊加”的陣痛期，需要房地產(chǎn)這個騰挪空間特別大的行業(yè)，緩沖投資和經(jīng)濟下滑，穩(wěn)定資產(chǎn)價格和金融秩序。近期，重點城市土地市場火爆，今年或?qū)⒊蔀檎Q生地王最多的一年。各大城市土拍現(xiàn)場，頻繁出現(xiàn)央企或國企身影，這顯示，民間投資較為弱勢，國企或央企要“挑大梁”；另一方面，實體有效資產(chǎn)形成不足，出于國企投資回報、穩(wěn)增長考核，資金往樓市走。

不可否認，樓市的此種定位，有部分異化的結(jié)果，如投機炒作，過度“加杠桿”，資金“脫實入虛”，沒有與新型城鎮(zhèn)化結(jié)合起來，樓市復(fù)蘇沒有跟城市群的布局走，部分地方寄望土地財政復(fù)歸，將去庫存等同于賣房子等。對此，近期決策層強調(diào)，防范泡沫和過度加杠桿，樓市短期激勵也要與新型城鎮(zhèn)化結(jié)合。筆者預(yù)計，熱點二線城市“被打壓”的案例會多起來，但考慮到樓市在“三期疊加”下的定位，以工業(yè)為主的二線城市經(jīng)濟增長乏力，樓市調(diào)控的力度整體偏弱。深圳市房地產(chǎn)研究中心李宇嘉

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。