保利商業(yè)未來5年經(jīng)營逾千萬平方米 謀求資本化

保利資本利用資金進行資產(chǎn)收購，保利商業(yè)則通過運營進行資產(chǎn)管理，從而實現(xiàn)金融與商業(yè)聯(lián)動。這與保利地產(chǎn)過去住宅開發(fā)主業(yè)的擴張思路一致，通過基金放大杠桿，加速擴張。未來5年，保利商業(yè)將實現(xiàn)經(jīng)營管理商業(yè)物業(yè)面積逾一千萬平方米。

保利商業(yè)的“下一個五年”將躍進式發(fā)展。

近期，保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司（以下簡稱“保利商業(yè)”）在其2016年度品牌產(chǎn)品發(fā)布會上，集中發(fā)布了旗下購物中心、酒店、社區(qū)商業(yè)三大板塊共七個自主品牌。

保利商業(yè)董事長胡在新表示，“未來5年，保利商業(yè)將實現(xiàn)在全國范圍內(nèi)運營管理50家購物中心、50家酒店、千余家若比鄰社區(qū)商業(yè)中心，經(jīng)營管理商業(yè)物業(yè)面積逾一千萬平方米。”

截至目前，成立不過五年的保利商業(yè)已開業(yè)運營的商業(yè)項目共13個，包括4個購物中心、8家國際品牌酒店、1個國際會議中心及多個若比鄰社區(qū)商業(yè)中心，總開業(yè)面積百萬平方米。

用五年的時間來倍數(shù)增長，保利在商業(yè)地產(chǎn)上擴張的野心畢現(xiàn)。

垂直化商業(yè)

根據(jù)第一太平戴維斯數(shù)據(jù)，目前全國已經(jīng)開業(yè)的購物中心逾4000多家，2020年將有10000家。僅2015年，全國開業(yè)的購物中心就超過500個。

同時受到電商和同質(zhì)化因素影響，商業(yè)地產(chǎn)早已成為一片“紅海”。

而保利商業(yè)試圖通過細化商業(yè)地產(chǎn)，對客戶進行針對性分類實現(xiàn)擴張。

保利商業(yè)購物中心板塊的三個品牌規(guī)劃面積不同，所面對的客群也呈差異化。

保利MALL體量約在10萬-20萬平方米，將以城市新城中心為原點打造體驗式購物中心，保利廣場的體量約為5萬-8萬平方米，定位區(qū)域商業(yè)中心。二者均面向全客層消費群體。

而體量約3萬-5萬平方米的時光里，其定位為都市中心型藝術主題生活方式中心，主要面向都市精英群體。

在保利商業(yè)副總經(jīng)理方長斌看來，當下購物中心已開始轉(zhuǎn)變自身角色定位，從依賴比重較大的商品陳列產(chǎn)生的購買行為，逐漸轉(zhuǎn)向更加多元化的方向發(fā)展。這個階段，購物中心盈利模式和合作模式發(fā)生變化，越來越多的創(chuàng)新型業(yè)態(tài)出現(xiàn)。

方長斌表示，“消費升級帶動商品銷售增長和產(chǎn)品更迭加速，商業(yè)地產(chǎn)大有可為。”在未來五年，保利商業(yè)計劃獲取的購物中心項目總面積不少于365萬平方米。

社區(qū)O2O商業(yè)體系若比鄰項目也被納入保利商業(yè)平臺。據(jù)保利商業(yè)若比鄰項目總經(jīng)理趙亮透露，目前若比鄰落地項目已有12個，已經(jīng)在向外開拓。

通過若比鄰包含的商業(yè)、服務、社交三位一體功能，其將全方位覆蓋整個社區(qū)需求。

此外，經(jīng)過多年與國際酒店品牌合作，保利商業(yè)也啟動了自營酒店品牌，瞄準精品酒店及經(jīng)濟型酒店的市場空間。

保利酒店公司總經(jīng)理李國華表示，“未來三年，5大品牌將全面發(fā)展，自營品牌超過18家，共開業(yè)55家。其業(yè)務除自營酒店外，還有業(yè)主方委托管理以及對外輸出管理。”

與金融聯(lián)動

方長斌表示，與在住宅板塊的收購擴張相似，保利商業(yè)今后也會通過并購、收購、長期租賃和委托管理等方式向外獲取項目。

更受青睞的并購股權或長期租賃等方式，離不開資本運作，而資本擴張底氣來源于保利地產(chǎn)的金融布局。

在母公司保利地產(chǎn)2015年年報中，曾提出將基本形成以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為主，以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費服務為翼的“一主兩翼”業(yè)務板塊布局。2015財年保利旗下信?；鹄塾嫻芾硪?guī)模413億元。

而與保利投資、中金公司共同成立的保利資本，其經(jīng)營范圍包括股權投資基金、房地產(chǎn)不動產(chǎn)類投資基金及產(chǎn)業(yè)類投資基金。

其中的房地產(chǎn)不動產(chǎn)類投資基金，根據(jù)保利資本有關資料，是以保利商業(yè)為依托，布局優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)項目。

保利資本利用資金進行資產(chǎn)收購，保利商業(yè)則通過運營進行資產(chǎn)管理，從而實現(xiàn)金融與商業(yè)聯(lián)動。這與保利地產(chǎn)過去住宅開發(fā)主業(yè)的擴張思路一致，通過基金放大杠桿，加速擴張。

保利商業(yè)總經(jīng)理肖徐哲表示，“保利資本將會和其他基金合作，購買優(yōu)質(zhì)商業(yè)。”

克而瑞地產(chǎn)研究指出，作為十三五規(guī)劃的起點，保利地產(chǎn)開始包括架構(gòu)、資本、業(yè)務等方面的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變，商業(yè)地產(chǎn)獨立是整個戰(zhàn)略中的一環(huán)。

目前而言，保利的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模不大，而且不少項目依附于住宅項目聯(lián)動開發(fā)。獨立運作后，在收并購擴充規(guī)模方面有更多自主權，而且能夠與金融布局相呼應，進行REITs、ABS方面的運作。

根據(jù)保利地產(chǎn)“十三五戰(zhàn)略規(guī)劃”，在住宅開發(fā)作為主營業(yè)務銷售收入實現(xiàn)3000億的同時，形成多元化業(yè)務盈利點，基金管理規(guī)模達1000億。

在過去幾年里，保利商業(yè)經(jīng)營收入以每年超過20%的復合增長率遞增。保利商業(yè)表示，在確立三大核心業(yè)務的同時，還將發(fā)展相關上下游業(yè)務，探索和研發(fā)更具市場發(fā)展?jié)摿Φ淖誀I商業(yè)品牌體系。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。