剛剛穩(wěn)住房?jī)r(jià)，上海土地市場(chǎng)又像脫韁的野馬，碾壓著現(xiàn)有的房?jī)r(jià)坐標(biāo)系。上海長(zhǎng)興島3萬(wàn)元/平方米、周浦8萬(wàn)元/平方米、泗涇5萬(wàn)元/平方米，按現(xiàn)在拍出來(lái)的土地價(jià)，幾年后位于上海外郊環(huán)的房?jī)r(jià)將賣到如此高的價(jià)格?！ ∫?/div>
剛剛穩(wěn)住房?jī)r(jià)，
上海土地市場(chǎng)又像脫韁的野馬，碾壓著現(xiàn)有的房?jī)r(jià)坐標(biāo)系。上海長(zhǎng)興島3萬(wàn)元/平方米、周浦8萬(wàn)元/平方米、泗涇5萬(wàn)元/平方米，按現(xiàn)在拍出來(lái)的土地價(jià)，幾年后位于上海外郊環(huán)的房?jī)r(jià)將賣到如此高的
價(jià)格。
一家大型房企高層告訴記者，其在熱點(diǎn)城市拿了地，雖然利潤(rùn)并不高，可還是不得不拿地。為何會(huì)有這樣奇怪的邏輯，這家房企表示，因?yàn)槿木€城市開(kāi)發(fā)出來(lái)的房子很難賣出去，但熱點(diǎn)城市至少有銷售量，所以只能在有限的幾個(gè)城市做開(kāi)發(fā)。“大家都這么想，最后拼價(jià)格的結(jié)果就是拿高價(jià)地。”這位房企人士說(shuō)。
“放出來(lái)的地就那么幾塊”
對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)向上漲還是可能會(huì)面臨調(diào)整的疑問(wèn)，由近期開(kāi)發(fā)商用腳唱多土地市場(chǎng)引起。
5月19日，泰禾以總價(jià)47.44億元的價(jià)格拍下上海長(zhǎng)興島兩塊住宅用地，溢價(jià)率236%。按1.6萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)來(lái)推算，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)至少賣到3萬(wàn)元/平方米以上。
而在此前一天的5月18日，37家房企爭(zhēng)奪上海浦東新區(qū)周浦一幅住宅用地，最終保利地產(chǎn)用54.5億元的總價(jià)、近300%的溢價(jià)率拍得該地塊。最令業(yè)界震驚的是，如果按4.3萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)來(lái)測(cè)算，該項(xiàng)目未來(lái)的售價(jià)將高達(dá)7.9萬(wàn)元/平方米。
“這是上海浦東遠(yuǎn)郊區(qū)的一個(gè)小鎮(zhèn)，跟三四線城市的中心差不多。十年前這里才賣五六千元，目前在售房子的單價(jià)還不到4萬(wàn)，突然要賣到8萬(wàn)了，完全被嚇到。”一位在周浦的居民這樣描述了她眼中的周浦樓市。
雖然保利地王價(jià)格高得離譜，可是保利和泰禾的激進(jìn)并非個(gè)案。用腳唱多樓市的，還有融創(chuàng)和格力地產(chǎn)(19.380, -0.03, -0.15%)，這兩家公司，也剛剛刷新了上海遠(yuǎn)郊區(qū)房?jī)r(jià)另一個(gè)房?jī)r(jià)坐標(biāo)系。
融創(chuàng)5月11日在上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)以3.8萬(wàn)元/平方米拍下一幅宅地，刷新了松江區(qū)樓板價(jià)的歷史新紀(jì)錄。同一天，格力地產(chǎn)所拍另一幅土地樓板價(jià)也達(dá)到3.7萬(wàn)元/平方米。而泗涇周邊在售新房約在2萬(wàn)元/平方米左右，價(jià)格較高的新盤(pán)只有3萬(wàn)元/平方米左右。
房企為何集體看多上海樓市，近期參加過(guò)多次滬土地拍賣的開(kāi)發(fā)商告訴記者，這與樓市供求失衡有直接關(guān)系。
“我們不會(huì)去三四線拿地，自己原有的庫(kù)存還沒(méi)消化完，沒(méi)理由去賣不掉房子的地方進(jìn)貨。上海新房市場(chǎng)供求關(guān)系緊張，可4月份上海沒(méi)出讓一幅土地。全國(guó)排名靠前的開(kāi)發(fā)商，都鉚足了勁去搶那么幾塊地。在上海不咬緊牙關(guān)狠命去搶，根本拿不到?？煞懦鰜?lái)的地就那么幾塊，價(jià)格肯定奇高。”一位大型房企高管說(shuō)。
天量貨幣推高房?jī)r(jià)
“十多年的時(shí)間里已經(jīng)歷了數(shù)十輪調(diào)控，房?jī)r(jià)雖然有所波動(dòng)，但總體看房地產(chǎn)市場(chǎng)基本并沒(méi)有大幅下跌反而節(jié)節(jié)攀升。多數(shù)人已經(jīng)形成了這樣的堅(jiān)定預(yù)期：房?jī)r(jià)不會(huì)大跌，尤其是一線的房?jī)r(jià)，只會(huì)上揚(yáng)不會(huì)下跌。一線最多進(jìn)行短暫的調(diào)控，最后還是會(huì)漲上去。”仲量聯(lián)行研究部總經(jīng)理周志鋒表示，這樣的市場(chǎng)預(yù)期，成為開(kāi)發(fā)商敢于高價(jià)拿地的一個(gè)重要基礎(chǔ)。
然而市場(chǎng)預(yù)期，只是房企豪賭下注的原因之一。
“一線和強(qiáng)二線樓市的過(guò)熱，從另一面反映出三四線樓市情況仍然很糟糕。三四線樓市不好，投資和購(gòu)房資金都涌向一線和二線城市，房?jī)r(jià)、地價(jià)肯定會(huì)水漲船高。”新城控股(8.960, 0.09, 1.01%)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷在接受記者采訪時(shí)表示。
一二線和三四線城市冰火兩重天，樓市分化進(jìn)一步加劇，在業(yè)界看來(lái)有著共同的原因：與貨幣的增長(zhǎng)有關(guān)。一位不愿具名的業(yè)界資深人士告訴記者，去年第四季度全國(guó)廣義貨幣增長(zhǎng)了約4萬(wàn)億，而今年一季度M2的增速大概在5萬(wàn)億的水平，即兩個(gè)季度新增貨幣約9億。
“不過(guò)今年4月份貨幣增速有所放緩，如果后面幾個(gè)季度繼續(xù)放緩，可能會(huì)與去年保持相同的水平。但即使貨幣增速放緩，投放到市場(chǎng)上的貨幣仍然數(shù)額巨大。但遺憾的是，這些錢(qián)并沒(méi)有完全流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)中，進(jìn)入股市的資金也較有限。天量的新增貨幣，有相當(dāng)數(shù)量的錢(qián)通過(guò)不同途徑進(jìn)入到了房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)三四線避之不及，因而天量資金流到三四線的數(shù)量很有限，大量的資金還是流到了一線和熱點(diǎn)的二線樓市。”上述業(yè)界分析人士說(shuō)。
看多后市房企加倉(cāng)進(jìn)貨
“去年四季度以來(lái)，豪宅市場(chǎng)開(kāi)始變得熱了起來(lái)，但實(shí)際上過(guò)去兩年一線城市豪宅的銷售速度是比較平均的，賣得沒(méi)有那么快。”克而瑞研究中心首席分析師林波表示。
分析師指出，夾雜在改善和置換購(gòu)房者人群中的投資客，在政府去庫(kù)存鼓勵(lì)住房需求的政策中，一齊涌入了一二線樓市，使得這些城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上揚(yáng)。
“投資客通過(guò)購(gòu)買房產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)資金增值，而開(kāi)發(fā)商則通過(guò)持有熱點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)或有潛力的土地，來(lái)進(jìn)行避險(xiǎn)和資產(chǎn)的增值。如果賭贏了，將獲得巨額的收益；但只要房?jī)r(jià)不大幅下跌，就不會(huì)輸?shù)煤軕K。因?yàn)槿绻奄Y金投到三四線，風(fēng)險(xiǎn)可能更大，而一二線的風(fēng)險(xiǎn)要小得多。”世邦魏理仕研究部總經(jīng)理謝晨表示。
另一方面，購(gòu)房需求的旺盛，更增強(qiáng)了開(kāi)發(fā)商高價(jià)拿地的信心。
記者采訪了多家開(kāi)發(fā)商，有房企認(rèn)為過(guò)于樂(lè)觀看多企業(yè)，恐怕會(huì)讓自己吞下苦果。”近期上海幾塊地王的確高得離譜，一些地塊甚至可能會(huì)虧損。”有開(kāi)發(fā)商向記者表示。
中指院分析師陳延彬表示，一兩年內(nèi)這些地王根本賺不到錢(qián)，但如果過(guò)四五年的時(shí)間，這些面粉貴過(guò)面包的地王可能會(huì)解套。
不過(guò)一個(gè)值得注意的動(dòng)向是，近期權(quán)威人士關(guān)于樓市應(yīng)去杠桿的評(píng)論，增加了樓市政策和貨幣政策走向的不確定性。
“4月份M2增長(zhǎng)放緩，預(yù)示著貨幣供應(yīng)增速不會(huì)像一季度那么猛，增長(zhǎng)速度可能會(huì)繼續(xù)放緩。如果貨幣供應(yīng)速度慢下來(lái)，房?jī)r(jià)能否會(huì)按開(kāi)發(fā)商所預(yù)期的方向繼續(xù)大幅上揚(yáng)，就很難說(shuō)了。”周志鋒在接受記者采訪時(shí)說(shuō)。
備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。
