需求被消耗市場(chǎng)成交降溫 北京二手房?jī)r(jià)格現(xiàn)松動(dòng)

自4月底開(kāi)始，二手房的網(wǎng)簽量有著較為明顯的下滑趨勢(shì)。盡管在這樣的背景下，二手房的需求量依舊保持在較高的位置，這也讓北京的二手房市場(chǎng)在后續(xù)的表現(xiàn)仍有沖高的可能性。

需求被消耗市場(chǎng)成交降溫

來(lái)自北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，5月12日，二手住宅網(wǎng)簽1035套，較之11號(hào)增加56套。這亦即4月底后，出現(xiàn)的首次反彈。

事實(shí)上，數(shù)據(jù)中顯示的二手房市場(chǎng)已經(jīng)自4月底有了明顯的下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入5月以后，北京全市二手住宅工作日網(wǎng)簽量連續(xù)低于千套，5月3-6日的網(wǎng)簽套數(shù)分別為777、918、994、958，這是自3月9日以來(lái)，首次出現(xiàn)工作日網(wǎng)簽量連續(xù)低于千套的情況。

數(shù)據(jù)顯示，2016年3月9日至4月29日，北京全市二手住宅工作日的網(wǎng)簽量一直處于1000套以上。其中，3月中下旬多個(gè)工作日的網(wǎng)簽量連續(xù)高于1500套，并最終使3月全月的二手住宅網(wǎng)簽量突破了3萬(wàn)套大關(guān)。隨著市場(chǎng)的降溫，4月份北京二手住宅網(wǎng)簽量開(kāi)始下降，工作日網(wǎng)簽量均位于1000-1500套之間。進(jìn)入5月后，市場(chǎng)持續(xù)降溫，工作日網(wǎng)簽量再度回落，目前已經(jīng)連續(xù)4個(gè)工作日低于1000套。

對(duì)于此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，2015年330新政以后，北京二手房市場(chǎng)在一系列利好政策的刺激下持續(xù)升溫，尤其是去年10月以后，股市資金的流入進(jìn)一步推高了市場(chǎng)，使得市場(chǎng)一直處于大熱狀態(tài)，并一直延續(xù)到2016年春節(jié)后。不過(guò)，市場(chǎng)的持續(xù)高溫也極大的透支了市場(chǎng)需求，加上北京的樓市政策一直從嚴(yán)趨緊，北京二手房市場(chǎng)的實(shí)際交易量自第十周（2月29日）開(kāi)始便已經(jīng)出現(xiàn)下滑，由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)較市場(chǎng)有一定滯后性，所以二手住宅的工作日網(wǎng)簽量在4月份開(kāi)始回落，進(jìn)入5月后又再次下降。

胡景暉表示，持續(xù)一年的市場(chǎng)高溫已經(jīng)消耗了北京二手住宅的大部分需求，市場(chǎng)開(kāi)始顯現(xiàn)出后勁不足的狀態(tài)。未來(lái)北京二手房市場(chǎng)或?qū)⒗^續(xù)降溫，網(wǎng)簽量將逐步回歸至往年的正常水平，房?jī)r(jià)也將逐步企穩(wěn)。

漲幅在縮小議價(jià)空間增大

盡管二手房成交出現(xiàn)了下滑，但對(duì)于后市來(lái)說(shuō)，卻依舊保持著量?jī)r(jià)齊漲的可能性。但由于市場(chǎng)的火爆，業(yè)主對(duì)于價(jià)格都很堅(jiān)挺，議價(jià)空間十分有限。據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，從議價(jià)空間變動(dòng)情況來(lái)看，2016年一季度，北京市二手住宅議價(jià)空間為1.6%，位歷史最低水平。議價(jià)空間的下降說(shuō)明業(yè)主對(duì)市場(chǎng)未來(lái)趨勢(shì)的樂(lè)觀態(tài)度由此而產(chǎn)生的扛價(jià)心理，在買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，買(mǎi)方處于明顯的弱勢(shì)。業(yè)主臨時(shí)漲價(jià)的情況，在實(shí)際交易中屢見(jiàn)不鮮。

此外，支持高成交量的背后是巨大的新增房源和客源。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度北京市二手住宅新增房源量環(huán)比上升30.5%，同比上漲49.8%;新增客源量環(huán)比上升18.1%，同比上漲35.5%。季度新增房、客源量均居于歷史最高位，市場(chǎng)供需旺盛。另?yè)?jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年一季度，北京市二手住宅新增房客源比4.5，甚至低于2014年4季度，主要原因是二手房市場(chǎng)改善性需求的大幅上升，特別是“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房需求占據(jù)主流。大量的換房客戶也帶動(dòng)了這輪旺盛的供需。

事實(shí)上，對(duì)于二手住宅市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，雖然5月份第一周網(wǎng)簽量跌破4000套，在客戶的觀望周期內(nèi)市場(chǎng)成交規(guī)?？s小，為2016年以來(lái)的最低值，但是成交均價(jià)依舊沒(méi)有下降，維持在4萬(wàn)元/平方米以上的范圍。其中，在5月成交最低的時(shí)間內(nèi)，成交均價(jià)卻保持在40667元/平方米，環(huán)比上漲1.7%。

對(duì)此，鏈家研究院認(rèn)為，結(jié)構(gòu)性因素影響了成交均價(jià)，北京城六區(qū)的成交占比上漲0.5個(gè)百分點(diǎn)。

但更值得關(guān)注的是，目前二手房的議價(jià)空間正在增加。據(jù)了解，目前二手房市場(chǎng)新增房源掛牌價(jià)雖然連續(xù)3周上漲，但是漲幅在逐漸縮小，5月第一周新增房源掛牌價(jià)環(huán)比增幅不足0.1%，可見(jiàn)誠(chéng)意出售的業(yè)主占比在增加，報(bào)價(jià)在逐漸向市場(chǎng)價(jià)靠攏。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。