成都商業(yè)地產(chǎn)如何有效去庫(kù)存

在樓市庫(kù)存整體下降的大環(huán)境下，成都去庫(kù)存分化卻十分明顯：住宅項(xiàng)目開(kāi)啟“小步快跑”模式，商業(yè)地產(chǎn)卻在龐大庫(kù)存陰影下“舉步維艱”。成都商業(yè)地產(chǎn)存量有多少？庫(kù)存到底有多嚴(yán)重？這是近兩年來(lái)業(yè)界爭(zhēng)論不休的論題。在“賣不動(dòng)”和“租不起價(jià)”的局面下，有必要重新審視成都商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的問(wèn)題。

庫(kù)存大去化或需五年

成都商業(yè)地產(chǎn)存量到底有多少？很多業(yè)內(nèi)人士都給不出確切的答案。不過(guò)，5月10日第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)或許值得參考?！敖刂?015年底，成都存量寫字樓達(dá)484萬(wàn)平方米，去化周期需5年之久。成都存量待出租的商務(wù)樓宇達(dá)225萬(wàn)平方米，庫(kù)存量在國(guó)內(nèi)二線城市中居首位?！钡谝惶酱骶S斯公布的數(shù)據(jù)讓人吃驚不已。

此外，成都商鋪及零售市場(chǎng)也趨近飽和。據(jù)正合地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，成都市區(qū)主要商圈已運(yùn)營(yíng)的購(gòu)物中心（含百貨）體量已達(dá)540多萬(wàn)平方米，且運(yùn)營(yíng)過(guò)程中面臨著銷售和經(jīng)營(yíng)的雙重壓力。另?yè)?jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，以商務(wù)樓宇為例，目前全市空置率高達(dá)41%，數(shù)年前紅紅火火的建設(shè)熱潮下，成都出現(xiàn)了大量的寫字樓、賣場(chǎng)、商業(yè)街，如今，市場(chǎng)積重難返。在這樣的大環(huán)境下，仁和春天、339歡樂(lè)頌、成都第一城、財(cái)富又一城、陽(yáng)光新業(yè)中心、成都富力廣場(chǎng)、九方購(gòu)物中心、地一大道地下商場(chǎng)等面臨著相似的困境。

最近，記者來(lái)到曾經(jīng)創(chuàng)下成都商業(yè)地產(chǎn)“銷售奇跡”的南城都匯新街里，這里的街區(qū)居然變成了停車場(chǎng)，由于沒(méi)有人氣，一些飯店的廚師和服務(wù)員在用餐高峰期圍著餐桌嗑瓜子聊天。除了開(kāi)街較早的一街稍有人氣外，二街、三街面對(duì)荒蕪的四周，唯有黯然神傷。

少人要租金逐年下跌

開(kāi)發(fā)量、庫(kù)存量極大，卻沒(méi)有相應(yīng)的買家和租戶來(lái)消化，這是成都商業(yè)地產(chǎn)目前面臨的最大困境。成都商務(wù)樓宇的凈吸納量逐漸下降，租金也相應(yīng)被整體拉低。

“自2012年二季度開(kāi)始，成都寫字樓的租金便持續(xù)出現(xiàn)下跌?！睋?jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，目前成都市寫字樓平均租金約98元/平方米每月，低于2005年的基準(zhǔn)數(shù)據(jù)。而在成都商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的鼎盛時(shí)期，城南某寫字樓曾租出180元/平方米每月的高價(jià)。記者從新街里某中介處了解到，二樓商鋪?zhàn)饨?0元/平方米每月，甚至低于寫字樓的租金。預(yù)計(jì)未來(lái)3年內(nèi)，成都還將至少供應(yīng)130萬(wàn)平方米商業(yè)，未來(lái)的市場(chǎng)吸納速度依然有限，空置率仍將保持在30%-40%的高位，租金水平也將繼續(xù)下行。

怎么辦多角度轉(zhuǎn)換思路

在居高不下的庫(kù)存下，成都樓市應(yīng)當(dāng)如何突圍？開(kāi)發(fā)商在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中應(yīng)當(dāng)如何轉(zhuǎn)換思路？第一太平戴維斯提出了三個(gè)解決方案：從宏觀層面，需要有政策的有效引導(dǎo)；從投資角度，需要善用新型投資工具；從運(yùn)營(yíng)方向，要求以產(chǎn)品及服務(wù)創(chuàng)新提升物業(yè)價(jià)格。

記者在采訪中了解到，成都也不乏成功案例，成都遠(yuǎn)洋太古里通過(guò)對(duì)運(yùn)動(dòng)品牌、化妝品、護(hù)膚品、珠寶的布局調(diào)整，得到了很好的效果。一些寫字樓通過(guò)細(xì)分客戶，開(kāi)創(chuàng)聯(lián)合辦公空間，吸引了不少小微企業(yè)、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)和自由職業(yè)者入駐，再通過(guò)優(yōu)化物管服務(wù)，提升寫字樓物業(yè)價(jià)值，均取得不錯(cuò)的效果?？梢?jiàn)，通過(guò)清晰的策劃與明確的目標(biāo)，可以極大落實(shí)樓宇去庫(kù)存化的機(jī)會(huì)，并確保新入市項(xiàng)目成功推動(dòng)。而商業(yè)街的建造只要和運(yùn)營(yíng)前后關(guān)聯(lián)，便不會(huì)造成商業(yè)和地產(chǎn)的脫節(jié)。

此外，目前房地產(chǎn)界對(duì)不動(dòng)產(chǎn)管理已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)一種新的思路，即將物業(yè)管理和資產(chǎn)管理相互結(jié)合，將物業(yè)管理的管理角色變?yōu)檫\(yùn)營(yíng)商角色?！皩⑽飿I(yè)管理升級(jí)為資產(chǎn)管理，可以降低投資風(fēng)險(xiǎn)，合理化運(yùn)營(yíng)成本，建立和完善績(jī)效管理，提升資產(chǎn)價(jià)格，最大化投資回報(bào)。”第一太平戴維斯華西區(qū)物業(yè)管理部高級(jí)助理董事鐘偉明認(rèn)為，資產(chǎn)管理是物業(yè)管理的新方法、新趨勢(shì)，有利于業(yè)主物業(yè)硬件的維護(hù)與資產(chǎn)的增值保值。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。