鄭州4月商品住宅銷(xiāo)量創(chuàng)新高 樓市可能先揚(yáng)后抑

日前，同致行發(fā)布4月鄭州樓市相關(guān)數(shù)據(jù)。從成交量來(lái)看，4月，鄭州市場(chǎng)商品房和住宅不管是開(kāi)盤(pán)去化還是實(shí)際備案量，都創(chuàng)下了較高水平。當(dāng)月銷(xiāo)量?jī)H次于去年12月份，創(chuàng)近年來(lái)的次高水平?？偟膩?lái)說(shuō)，“銀四”比“金三”更加火爆。

數(shù)據(jù)

4月商品住宅銷(xiāo)量創(chuàng)新高

2016年4月，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格11467元/㎡，環(huán)比上漲1.45%。一線周邊城市以及熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)上漲，而隨著樓市政策變化，漲幅將逐漸趨緩。

和全國(guó)百城價(jià)格背道而馳，鄭州市場(chǎng)受大量的低價(jià)定向房、較早內(nèi)購(gòu)房或是單位家屬院等房源的成交備案影響，商品房和住宅市場(chǎng)價(jià)格下跌明顯，但剔除這些因素，從當(dāng)下市場(chǎng)實(shí)際開(kāi)盤(pán)的各項(xiàng)目來(lái)看，鄭州房?jī)r(jià)一直在穩(wěn)步上揚(yáng)。

4月份，鄭州商品房供應(yīng)97.90萬(wàn)㎡，去化166.54萬(wàn)㎡，月內(nèi)供求比0.59，庫(kù)存缺口為68.64萬(wàn)㎡，處于供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。

和商品房趨勢(shì)基本一致，4月鄭州商品住宅市場(chǎng)供求繼續(xù)攀升，月度供應(yīng)90.05萬(wàn)㎡，環(huán)比上漲10%，成交量則創(chuàng)下了今年新高、近幾年來(lái)的次高水平，且高于歷年同期水平，整體表現(xiàn)為供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。

歷史數(shù)據(jù)顯示，鄭州市商品住宅市場(chǎng)自2014年年中開(kāi)始庫(kù)存量急劇增加。進(jìn)入2015年后，庫(kù)存量在跌宕起伏中呈現(xiàn)增長(zhǎng)之勢(shì)，2015年12月份開(kāi)始，庫(kù)存量下降明顯。截至今年4月底，鄭州市商品住宅市場(chǎng)庫(kù)存量262.66萬(wàn)㎡，按照近3個(gè)月月均99.67萬(wàn)㎡的去化速度計(jì)算，庫(kù)存去化完畢需要近3個(gè)月，去化無(wú)壓力。

判斷

鄭州樓市有可能先揚(yáng)后抑

今年前4個(gè)月，鄭州樓市一直熱度不減。自3月1日起，人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。今年央行首次降準(zhǔn)，又為已經(jīng)升溫的樓市添了一把柴。多重利好政策，導(dǎo)致對(duì)鄭州房?jī)r(jià)的恐漲心理出現(xiàn)，原本觀望的人開(kāi)始入市。到3月末，鄭州樓市量?jī)r(jià)創(chuàng)新高。

易居房地產(chǎn)研究院從“商品住宅價(jià)格漲幅”和“商品住宅庫(kù)存去化周期”兩項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行權(quán)重評(píng)估，預(yù)測(cè)最有可能出臺(tái)“收緊”型地方樓市政策的有12個(gè)城市，依次為：深圳、上海、南京、蘇州、合肥、北京、鄭州、南昌、廣州、武漢、廈門(mén)和杭州。其中前五個(gè)城市深圳、上海等出臺(tái)的政策已經(jīng)證實(shí)。一線城市政策收緊，二線城市的強(qiáng)勢(shì)上漲將會(huì)持續(xù)多久存疑。

4月20日，河南省直公積金推出新政：提高貸款門(mén)檻，個(gè)人貸降至40萬(wàn)元，叫?！吧剔D(zhuǎn)公”。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這或許是鄭州樓市政策調(diào)整的開(kāi)始，畢竟房?jī)r(jià)持續(xù)上漲不符合國(guó)家去庫(kù)存大方向的初衷。未來(lái)如果出現(xiàn)收緊的情況，鄭州有可能采取收緊二套房信貸政策、嚴(yán)厲打擊“首付貸”或調(diào)整稅收政策等措施。目前的二套房購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻已經(jīng)降到了歷史最低，一旦出現(xiàn)政策調(diào)整，二套房購(gòu)房者可能面臨一定的問(wèn)題。至于剛性需求，還將在政策支持下持續(xù)釋放。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。