部分一二線城市“地王”調查：一塊地透支全年利潤

近期，一二線城市地價飆漲，不僅北京、上海等一線城市土地市場“高燒不退”，以南京、蘇州、合肥、廈門等為代表的二線城市更是“地王”頻出。“新華視點”記者調查發(fā)現(xiàn)，一些“地王”的樓面價已超過區(qū)域房價，不少房企不惜透支全年利潤甚至負債累累瘋狂搶地，高杠桿、高負債拿地存在隱患。

二線城市地價同比暴漲180%，“面粉比面包貴”頻現(xiàn)

3月25日“滬九條”出臺后的上海首場土地拍賣會，一口氣拍出三個區(qū)域“地王”。這場拍賣會總成交金額近80億元、溢價率均超過100%。其中，上海遠郊的泗涇拍出“雙子地王”，每平方米近4萬元的樓面價，幾乎是半年前該區(qū)域地價的2倍。

不過，二線城市土地市場熱度很快超過一線城市。上海首場土地拍賣會結束后僅2天，南京就刷新該市總價和單價“地王”紀錄。南京新科單價“地王”以高達4.5萬元／平方米的樓面價超過上海商品房成交均價。而5年前，該區(qū)域樓面價僅4752元／平方米，也就是說，地價5年大漲8.5倍，增幅甚至超過一線城市。

近期，多個二線城市土地市場“高溫”。今年前4個月，南京成交的15幅含住宅地塊中，拍出7個區(qū)域“地王”；4月上旬，蘇州拍賣的13幅地塊創(chuàng)下平均高達200%溢價率，刷新了3個區(qū)的“地王”紀錄；合肥4月底出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元，最高樓面價溢價率292.11%；廈門總價和單價雙料“地王”也在4月底產生。

據世邦魏理仕監(jiān)測，與以往高總價的“地王”主要集中在一線城市不同的是，南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市近期均“地王”頻現(xiàn)。機構數據顯示，今年前4月，二線城市土地出讓金突破1100億元，占全國土地總成交額的7成，同比上升280%；二線城市的成交樓面均價同比暴漲180%。

值得關注的是，幾乎所有一線和熱點二線城市都出現(xiàn)“面粉比面包還貴”的現(xiàn)象，即成交地塊樓面價高于周邊在售的商品房價格。記者走訪上海泗涇“新科地王”周邊5個在售項目發(fā)現(xiàn)，其銷售單價范圍在2.4萬元－3.1萬元，遠低于近4萬元的樓面價。蘇州最近拍出的地塊樓面價大部分已反超區(qū)域銷售均價，其中金輝競得的相城區(qū)地塊樓面價更超出區(qū)域售價60%；保利拿下的廈門地王樓面價也是區(qū)域平均房價的1.6倍。

易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示，在一線城市門檻漸高以及“滬九條”“深六條”等政策的壓力之下，資金出現(xiàn)溢出效應，開發(fā)商開始爭先布局熱點二線城市。中原地產首席分析師張大偉認為，“近期南京、蘇州等二線城市‘地王’頻現(xiàn)，地價甚至超過周圍在售房價，這說明二線城市房地產市場風險正在明顯增加。”

一塊地透支全年利潤，開發(fā)商負債搶地賭“明天”

記者翻閱年報發(fā)現(xiàn)，本輪拿到“地王”的房企，幾乎都是不惜透支半年以上甚至負債累累去豪賭房地產的“明天”。

剛剛以30億元拿下泗涇地王的融創(chuàng)中國，其2015年全年凈利潤僅有33億元。拍下蘇州最高溢價率318.86%地塊的景瑞地產，近日再度拍下杭州一幅土地，一個月內景瑞在土地的并購擴張上投資近40億元，幾近2015年全年銷售額的一半。且該房企連續(xù)兩年虧損，負債率高達135%。

開發(fā)商近期為何在一二線城市瘋狂搶地？

——“不缺錢，缺項目”。旭輝集團總裁林峰透露，以前開發(fā)商高度依賴銀行的開發(fā)貸款，如今融資工具更加多元化，甚至有很多機構主動找上門要求提供貸款，且貸款利率極低。去年旭輝首發(fā)的境內公司債利率不足5%，遠低于銀行貸款，“房企現(xiàn)在不缺錢，缺的是項目”。

——房地產成資金“避風港”。仲量聯(lián)行調查發(fā)現(xiàn)，近幾年，一些二線城市低端制造業(yè)外遷，大量產業(yè)資本出于保值增值的目的涌入樓市，使得房地產市場成為財富避風港。“實體產業(yè)下滑和房地產上漲之間的反差特別大。”

東莞一家電子元器件企業(yè)老板告訴記者，從去年開始，公司經營壓力增大、資金經常周轉不開，他索性縮減規(guī)模，將部分資金投資深圳房產；今年深圳收緊限購后，他又將資金轉投至惠州、珠海等城市。

——開發(fā)商互相坐莊解套。業(yè)內人士認為，開發(fā)商輪流坐莊、通過制造新“地王”解套舊“地王”也是造成地價節(jié)節(jié)上漲的重要原因。上海泗涇地王誕生后，最亢奮的莫過于在周邊有在售項目的開發(fā)商。廈門國貿、龍湖、金地等房企紛紛以“地王”為噱頭促銷提價。

除開發(fā)商相互“抬轎”外，開發(fā)商偶爾也“自己坐莊”。去年，華潤華發(fā)聯(lián)合體、陽光城集團均在上海先后兩次刷新自己創(chuàng)造的區(qū)域“地王”紀錄。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為，在同一區(qū)域接連拿地、刷新樓面價紀錄是房企降低拿地風險的“好辦法”。“土地本身的增值及房價的上漲均為‘地王’后面幾批房源的入市銷售盈利奠定了基礎。”一位開發(fā)商表示，“只有拿不到的地，沒有解不了的套”。

高杠桿拿地存隱患，土地財政依賴亟待改變

開發(fā)商拿地的錢從哪來？記者調查發(fā)現(xiàn)，瘋狂拿地背后既有資本市場輸血的“功勞”，也有低成本投資資金的幫助。剛剛在北京昌平豪擲62億元拿地的招商蛇口，去年吸收合并招商地產上市，募集資金118億元，基本上全部投入公司的房地產項目；旭輝財報顯示，2016年1月，該公司完成境內私募債發(fā)行人民幣20億元，利率不足5%；泰禾集團去年以57億元連奪深圳兩宗地塊，刷新當年全國單價“地王”紀錄，財報顯示，其公司資產負債率達到79.85%。

在房地產企業(yè)利用金融市場不斷加杠桿拿地的背后，是整個行業(yè)負債的攀升。中國指數研究院數據顯示，2015年百強企業(yè)資產負債率繼續(xù)上行，均值達到75.4%，較2014年上升1.5個百分點。

業(yè)內人士擔心，房企高負債、高杠桿存在違約隱患。“一家房企旗下的一個項目出問題，可能會出現(xiàn)連鎖反應，很多金融機構要求提前兌付將導致多家房企資金鏈斷裂。”

土地市場“瘋狂盛宴”背后，是房地產開發(fā)商加杠桿與地方政府土地財政的互相支撐。中國建設銀行首席經濟學家黃志凌認為，一些地方政府提高基準地價，有的漲幅超過一倍，這說明其并未擺脫土地財政依賴，依然坐享土地增值收益。

上海財大教授陳杰認為，目前不少地方債務都依賴賣地收入來償還，而土地也大多抵押給銀行。一旦土地市場遇冷，政府賣地收入將大幅下降，土地抵押的債務將出現(xiàn)壞賬風險。

“‘地王’集中出現(xiàn)，將加劇地方的土地依賴癥，放大財政風險。”中國房地產業(yè)協(xié)會副會長胡志剛建議，熱點城市要把握土地供應節(jié)奏，合理調節(jié)土地價格，穩(wěn)定房企長遠預期，避免頻現(xiàn)“地王”。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。