二線城市一樓盤(pán)竟降9000元/平 買(mǎi)房人猶豫了

近日，“蘇州某樓盤(pán)直降9000元／平”的消息可謂是滿天飛。

9K啊！如果消息屬實(shí)，這可算是全國(guó)首個(gè)真正降價(jià)的樓盤(pán)了。

雖然蘇州是二線城市，但這樣的降幅，今年在一線城市也沒(méi)出現(xiàn)過(guò)，這是否意味著全國(guó)房?jī)r(jià)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)？

至少在邦爺看來(lái)，這的確是房?jī)r(jià)已現(xiàn)頂?shù)囊粋€(gè)小跡象，現(xiàn)在或許已經(jīng)不是買(mǎi)房的最好時(shí)機(jī)了。

直降9000元/平是真？

首先要了解，直降9K的消息是否屬實(shí)？為此邦爺以購(gòu)房者的身份打電話到售樓處求證。

銷售人員的說(shuō)法是，這不算降價(jià)，因其之前售價(jià)26000元/平的是精裝修，5月7日推出的是毛坯房，所以價(jià)格是17000元/平。

另外，據(jù)蘇州一網(wǎng)站消息，該盤(pán)新推批次在戶型位置、采光上也較前一批次有差距。

“雖然有差距，但從精裝到毛坯，就降了9000元/平，占到了房?jī)r(jià)（26000元/平）的1/3，在蘇州裝修費(fèi)不可能有這么高，裝修標(biāo)準(zhǔn)到三、四千就已經(jīng)很厲害了。要說(shuō)是上海，9000元/平的精裝修，也得放在9-10萬(wàn)的房子里，才可以說(shuō)是合理。”

優(yōu)淘城總裁薛建雄就認(rèn)為，這個(gè)盤(pán)是在降價(jià)，可能是因?yàn)榉科笄捌谙胱龃髴粜?，卻發(fā)現(xiàn)價(jià)格設(shè)定太高，顧客無(wú)法接受，所以才通過(guò)降低樓盤(pán)硬件配置為理由，把價(jià)格調(diào)下來(lái)。

為什么降這么猛？

“一個(gè)樓盤(pán)降價(jià)，可能是開(kāi)發(fā)商資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題，也可能是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問(wèn)題，放在市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這類價(jià)格調(diào)整其實(shí)屬于正?，F(xiàn)象。況且這還只是報(bào)價(jià)，并不是真實(shí)的成交價(jià)。”

在南京克而瑞總監(jiān)王新科看來(lái)，目前類似蘇州這種“直降八九千”的情況，還算個(gè)別現(xiàn)象，因?yàn)樘K州許多項(xiàng)目的成交還算火爆，比如龍湖獅山原著這個(gè)高端項(xiàng)目，5月6日開(kāi)盤(pán)當(dāng)天就攬收35億元。

但同樣是從市況來(lái)看，據(jù)《揚(yáng)子晚報(bào)》報(bào)道，今年4月蘇州市區(qū)(不含吳江)商品房共計(jì)成交7886套，其中住宅類房源共計(jì)成交6483套，環(huán)比下降32.83%，降幅較去年同期擴(kuò)大10.22%。

同樣，二手房成交量也環(huán)比下降了41.16%至10044套，其中住宅成交量9297套，環(huán)比下降41.83%。

中原地產(chǎn)蘇州總監(jiān)程杰告訴邦爺，蘇州從4月份開(kāi)始，連續(xù)幾周出現(xiàn)交易量下滑，很大程度上是受到投資客減少的影響。

王新科表示，不只是蘇州，包括南京、無(wú)錫也都出現(xiàn)了來(lái)客量減少的情況，“這主要是由于市場(chǎng)高位增長(zhǎng)的預(yù)期不是很濃厚，購(gòu)房者對(duì)于后市下跌的心里預(yù)期也在加重。”

買(mǎi)房最佳期過(guò)了？

如上所說(shuō)，蘇州樓市成交量和庫(kù)存量一路下滑：

蘇州一監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月第一周，蘇州住宅成交量跌破千套，為864套，環(huán)比下降805套，降幅達(dá)到了48.23%。

與此同時(shí)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，蘇州樓市可售存量已由795萬(wàn)平方米下滑至今年4月份的361萬(wàn)平方米，消化周期則降至3.2個(gè)月。

但目前而言，江蘇很多重要城市的房?jī)r(jià)仍然在漲。

4月份的“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)”顯示，江蘇納入統(tǒng)計(jì)的17個(gè)城市中，房?jī)r(jià)上漲的有13個(gè)，其中昆山房?jī)r(jià)環(huán)比上漲6.06%，居全省漲幅之首。蘇州和南京兩個(gè)熱點(diǎn)城市，房?jī)r(jià)也分別環(huán)比上漲了5.49%和4.73%。

相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)也顯示，蘇州4住宅成交均價(jià)為17553元/平方米，環(huán)比上漲3.7%，同比上漲54.12%。

市場(chǎng)仍然在漲，但是已經(jīng)有個(gè)別實(shí)質(zhì)性大幅降價(jià)的案例出現(xiàn)，這其實(shí)已經(jīng)在釋放信號(hào)，雖然信號(hào)微小，但它仍然在說(shuō)，房?jī)r(jià)的頂已經(jīng)顯現(xiàn)，往后再度沖高漲價(jià)的空間不大，現(xiàn)在或許已經(jīng)不是買(mǎi)房的最好時(shí)機(jī)了。

但是也不用太擔(dān)心，就蘇州市場(chǎng)而言，它還處在一個(gè)正常的大周期中。王新科就認(rèn)為，此時(shí)蘇州樓市成交量的波動(dòng)，是房地產(chǎn)運(yùn)行周期中的一個(gè)短周期變化，是合理現(xiàn)象。

“真正由市場(chǎng)格局變化，引發(fā)的成交量變化，還沒(méi)有到來(lái)。因?yàn)?，如果這種情況出現(xiàn)，那么前期是可以從土地市場(chǎng)看出跡象的。”

而目前來(lái)說(shuō)，蘇州的土地市場(chǎng)溫度還較高。5月23日和24日兩天就出讓了20幅地塊（蘇州市國(guó)土資源局?jǐn)?shù)據(jù)），并吸引了超30家房企角逐，地塊起拍價(jià)也都在2萬(wàn)/平左右，開(kāi)發(fā)商普遍預(yù)測(cè)較好。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。