三大因素推漲合肥樓市 未來不排除重啟限購限貸政策

在每一波樓市瘋漲的背后，開發(fā)商和投資客往往扮演著關(guān)鍵角色，合肥此次也不例外。

至于價格瘋漲的原因，《每日經(jīng)濟新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商的自我炒作及投資客的快速涌入都起到了哄抬房價的作用，另外就是合肥土地供應(yīng)不足，以及與其中心城市的區(qū)域優(yōu)勢有關(guān)。

恒大地產(chǎn)安徽公司李經(jīng)理對記者表示，“此次合肥房價的上漲，開發(fā)商在其中也扮演了制造恐慌的角色，比如說捂盤惜售、半夜開盤等方式，還有就是捆綁銷售，通過別的渠道達到價格上漲的目的。”

據(jù)合肥市房地產(chǎn)管理局局長汪菊喜介紹，房價瘋漲主要有三大因素，分別是宏觀政策原因、合肥城市發(fā)展特點和地價上漲。宏觀政策，比如下調(diào)首套房首付比例，降低契稅和營業(yè)稅等；合肥城市發(fā)展特點，比如被列為全國交通樞紐城市等；地價也帶動了房價上漲。若房價繼續(xù)上漲，未來不排除會出臺更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，如重啟限購限貸。

開發(fā)商與投資客哄抬房價

據(jù)記者了解，在此輪價格上漲過程中，合肥眾多開發(fā)商采取半夜開盤方式，制造出恐慌性的氛圍。“這種開發(fā)商制造出來的恐慌，在二三月份開盤的項目占比很大，其中采取半夜開盤的樓盤就不下5家，有的開發(fā)商把開盤弄得跟開演唱會一樣，萬人搶幾百套房源，這種恐慌性的營銷在近段時間的合肥樓市較為常見。”房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士張斌對記者說。

此外，捂盤惜售也是合肥開發(fā)商采用的手段。安徽建筑大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長李國昌認(rèn)為，最近一段時間合肥房價的快速增長，主要是一些開發(fā)商捂盤惜售造成的，特別是政務(wù)區(qū)等熱門區(qū)域，地塊有限，出現(xiàn)了供求緊張。

為了控制房價過快上漲，今年4月份合肥房管局等四部門出臺的《關(guān)于進一步保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展意見》顯示，要加強住房價格監(jiān)管，嚴(yán)格明碼標(biāo)價備案管理，物價部門要加強商品房住房銷售明碼標(biāo)價備案管理。

按照合肥的房價備案制度，每隔3個月，開發(fā)商須把擬上市樓盤的詳細(xì)售價報備給房管局和物價部門。報備后未來3個月內(nèi)，房價上下波動的范圍不能超過備案價的5%至10%。若要更大幅度調(diào)整售價，需等到3個月后再行報備。

為了規(guī)避備案制度達到漲價目的，合肥部分開發(fā)商在進入2月份后，實施了捆綁銷售。汪菊喜向記者介紹，“如果開發(fā)商資金緊張，就想別的辦法，如捆綁車位，比如之前的車位大概20萬元一個，現(xiàn)在漲到30萬元或50萬元，通過車位漲價曲線實現(xiàn)房價上漲。”

除了開發(fā)商的參與，投資者炒房也是這波合肥樓市火爆的重要推手。“目前合肥樓市主要購房者是以投資客為主，隨著樓市的瘋狂，也帶動了剛需的提前釋放。一些專業(yè)的投資者去年底買的房，其收益大都達到50%，有的甚至更高。”前述李經(jīng)理對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“年后濱湖和政務(wù)區(qū)上漲得特別快，投資客占比很大。合肥這波價格上漲是非理性的，投資者炒房導(dǎo)致很大一部分剛需恐慌性入市。”

不過，在汪菊喜看來，合肥這波房價上漲，投資者占比是有，但不是主要原因，“確實有不少投資者的參與，帶動了房價的快速上漲，但是也有合肥自身因素。”

土地、人口等助推樓市

如果說開發(fā)商和投資客助推房價上漲，那么合肥土地價格的大幅上漲也起到了重要作用。合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長朱德開認(rèn)為，在合肥房價的上漲中，土地價格起了巨大的推動作用。

進入2016年，合肥土地使用權(quán)競拍更加瘋狂。在4月28日舉行的競拍中，6幅地塊中有5幅樓面價超過1萬元/平方米，溢價率都超過300%，面粉價格超過面包價格。其中，位于肥西縣的一副地塊樓面價達到10159元/平方米，但該地塊周圍精裝修房源的價格才9000元/平方米。為此，該地塊周圍的項目紛紛封盤準(zhǔn)備調(diào)整價格。

前述李經(jīng)理向記者表示，“合肥樓市價格的上漲，和土地供應(yīng)有很大關(guān)系。之前合肥的土地供應(yīng)一直都很少，從去年開始出現(xiàn)地王并不斷涌現(xiàn)，這對房價上漲起到很大的助推作用。”

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近3年合肥土地出讓總面積大幅下滑，其中2015年出讓面積僅為2013年的60%，比2014年總量減少了21%。“土地出讓量偏少導(dǎo)致了開發(fā)商搶地，地王的出現(xiàn)刺激了房價上漲，特別進入2016年合肥土地市場地王頻出是房價飆漲的關(guān)鍵。”房地產(chǎn)行業(yè)專家張健初對《每日經(jīng)濟新聞》記者說。

對于地價推動房價的說法，汪菊喜亦表示認(rèn)同，“地價的上漲也是漲價的主要原因，合肥這十幾年來看，都沒有出現(xiàn)今年競拍情況，溢價率太高，地王的出現(xiàn)助推房價上漲。”

此外，人口導(dǎo)入量的持續(xù)增加也導(dǎo)致合肥樓市供不應(yīng)求。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年在合肥的購房者中，5.8%是安徽省以外的人，合肥戶籍購房者占比為35.8%，余下的是安徽省內(nèi)其他城市來合肥的。數(shù)據(jù)還顯示，合肥常住人口從2011年的752萬增長到2015年末的779萬。

據(jù)記者了解，受益于安徽省要求做大合肥，安徽省的公共資金進一步向合肥集中，并且合肥目前也進入了長三角城市群，合肥外來人口也在進一步大幅增長。

“安徽是農(nóng)業(yè)大省，進城買房大部分會選擇省會，周邊城市對合肥成交量占比較大。安徽一年有30萬大學(xué)生，其中有10萬人會到合肥找工作，這就需要安家落戶。按照市政府預(yù)計，從2016年開始合肥每年人口要增加30萬人，合肥在國家戰(zhàn)略上占據(jù)重要位置，吸引外來人口的能力不斷增強。”汪菊喜對記者說。

合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所副所長凌斌亦表示，合肥是安徽省省會，與發(fā)達省份不同，安徽省就合肥一個中心，單核發(fā)展，省內(nèi)其他城市的樓市都比較疲軟，這些城市的購買力也不斷往產(chǎn)業(yè)、教育、醫(yī)療資源比較好的省會合肥轉(zhuǎn)移。

南京財經(jīng)大學(xué)教授張健對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“周邊城市的購買力向合肥集中是必然的，因為合肥集中了安徽省優(yōu)秀的教育、醫(yī)療等資源，再加上合肥自身的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以及資金量較為充沛，這些都利好房地產(chǎn)市場。”

不排除限購限貸政策回歸

為了應(yīng)對合肥房價的過快上漲，4月份出臺的《關(guān)于進一步保持我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》明確表示，房地產(chǎn)主管部門將加強市場監(jiān)管，開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，須在10日內(nèi)全部公開房源并一次性對外銷售；對商品住房已達到預(yù)售條件，但不及時申請預(yù)售許可的項目，經(jīng)督促拒不申報的，將要求開發(fā)企業(yè)現(xiàn)房銷售。

而針對此前市場出現(xiàn)的購買住房捆綁車位等銷售行為，合肥市在意見中明確提出，要規(guī)范車位（庫）等各類銷售管理，商品住房配套規(guī)劃建設(shè)的產(chǎn)權(quán)車位（庫），須在該住房項目竣工驗收后方可銷售和出租，不得銷售或通過長期租賃等方式變相銷售人防車位（庫）。

此外，合肥市還提出，2016年城區(qū)商品住房土地供應(yīng)同比增加15%以上，并實行差異化供地政策，通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)穩(wěn)定市場預(yù)期。

汪菊喜對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“推地力度會加大很多，接下來每個月至少保證不少于1000畝的土地供應(yīng)，同時將加大商品房的供應(yīng)量，保證市場房源的平穩(wěn)。”

如果上述政策出臺一段時間后，合肥樓市還是延續(xù)火爆態(tài)勢，那么不排除會出臺更嚴(yán)厲的措施，“政府在必要的時候，會進一步出臺更為嚴(yán)格的政策，不排除限購限貸的政策重新回歸。開發(fā)商要加快推盤速度，如果價格一直控制不下來，會加大政策力度進行調(diào)控。”汪菊喜補充說道。

汪菊喜還認(rèn)為，“去年合肥土地供應(yīng)量確實比較少，但開發(fā)商拿地有一些不理性，建議開發(fā)商高價拿地時要慎重。此外，投資客也要謹(jǐn)慎投資合肥樓市。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。