房企拿地意愿增強(qiáng) 各地去庫(kù)存仍上演冰火兩重天

近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布1-4月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況顯示，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資25376億元，同比名義增長(zhǎng)7.2%，增速比1-3月份提高1個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，這是自2016年初房地產(chǎn)投資現(xiàn)回暖后，連續(xù)4個(gè)月上漲。較去年全年增速的1%，大幅上漲6.2個(gè)百分點(diǎn)，分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)商拿地意愿增強(qiáng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局投資司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師李皎分析表示，前4月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策效果有效釋放，多個(gè)房地產(chǎn)典型指標(biāo)持續(xù)向好。但值得注意的是，雖然指標(biāo)向好，但城市分化依然是需要關(guān)注的主要問(wèn)題。

具體來(lái)看，4月份，商品房銷售面積36012萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.5%，增速比1-3月份提高3.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)38.8%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)33.9%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)13.5%。商品房銷售額27656億元，增長(zhǎng)55.9%，增速提高1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長(zhǎng)61.4%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)60.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)15.3%。

對(duì)此，李皎表示，今年以來(lái)，商品房銷售面積和金額均高速增長(zhǎng)，呈量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。1-4月份，全國(guó)商品房銷售面積3.60億平方米，同比增長(zhǎng)36.5%，增速比一季度提高3.4個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年提高30個(gè)百分點(diǎn)；銷售額2.77萬(wàn)億元，增長(zhǎng)55.9%，增速比一季度提高1.8個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年提高41.5個(gè)百分點(diǎn)。

中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉也表示，在全國(guó)絕大部分省市仍在千方百計(jì)地出臺(tái)政策激活市場(chǎng)以消化庫(kù)存的強(qiáng)刺激下，樓市依然在全面復(fù)蘇的趨勢(shì)中。

除銷售大幅上漲外，房地產(chǎn)建設(shè)的多個(gè)典型指標(biāo)也全面好轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積634261萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)5.8%，增速與1-3月份持平。房屋新開(kāi)工面積43425萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.4%，增速提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積25478萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.1%，增速提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，資金方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金42371億元，同比增長(zhǎng)16.8%，增速比1-3月份提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。

李皎表示，商品房銷售市場(chǎng)升溫，銷售向好城市的房企加快了項(xiàng)目開(kāi)工和施工進(jìn)度。同時(shí)，預(yù)期向好的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在重點(diǎn)城市、熱點(diǎn)板塊也加緊了土地儲(chǔ)備。

張大偉也表示，因部分城市房?jī)r(jià)爆發(fā)，地王頻繁出現(xiàn)。隨著地王蔓延，很多之前剛需的區(qū)域價(jià)格全面提升，預(yù)計(jì)北京、上海出讓的郊區(qū)土地未來(lái)售價(jià)預(yù)期將達(dá)6萬(wàn)元每平米，導(dǎo)致市場(chǎng)全面高端化。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月土地購(gòu)置面積下降6.5%，降幅比一季度收窄5.2個(gè)百分點(diǎn)，比去年全年收窄25.2個(gè)百分點(diǎn)，為2014年11月份以來(lái)最小降幅。

值得一提的是，房地產(chǎn)熱點(diǎn)地區(qū)的輻射作用也開(kāi)始顯現(xiàn)。1-4月份，非重點(diǎn)城市開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)7.8%，比重點(diǎn)城市投資增速高1.1個(gè)百分點(diǎn)。非重點(diǎn)城市開(kāi)發(fā)投資增速時(shí)隔20個(gè)月后重新超過(guò)重點(diǎn)城市。

價(jià)格漲幅也有類似表現(xiàn)。中國(guó)指數(shù)研究院此前發(fā)布的《4月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》顯示，4月新建住宅平均價(jià)格環(huán)比漲幅前十位分別是惠州、昆山、中山、廈門、蘇州、廊坊、南京、珠海、東莞、武漢，不再是常勝將軍北上廣等一線城市。

具體來(lái)看，4月惠州新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅高達(dá)6.3%，昆山漲幅也達(dá)到6.06%，此外，中山、廈門、蘇州三地漲幅均超過(guò)5%，廊坊、南京、珠海漲幅超過(guò)4%，東莞、武漢漲幅超過(guò)3%。而與此同時(shí)，深圳新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲幅僅為2.84%，北京2.03%，廣州環(huán)比上漲1%，上海環(huán)比漲幅僅為0.92%。

雖然因政策刺激的影響，現(xiàn)階段我國(guó)樓市大面積復(fù)蘇，庫(kù)存也有明顯下降。4月末，全國(guó)商品房待售面積7.27億平方米，連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下調(diào)。其中，住宅待售面積4.51億平方米，已低于去年末的規(guī)模。

但李皎指出，仍需重點(diǎn)關(guān)注城市分化問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，1-4月份，重點(diǎn)城市商品房銷售面積增速比非重點(diǎn)城市高10個(gè)百分點(diǎn)。在此影響下，重點(diǎn)城市庫(kù)存量大幅減少，較2015年末減少397萬(wàn)平方米。但同時(shí)非重點(diǎn)城市庫(kù)存量卻比去年末增加1233萬(wàn)平方米，依然面臨較大去庫(kù)存壓力。

因此，張大偉認(rèn)為，未來(lái)政策方面，將根據(jù)政治局會(huì)議提出的“有序消化房地產(chǎn)庫(kù)存”因城施策。重點(diǎn)城市將加速推出不同力度的調(diào)控約束性政策，限制樓市過(guò)熱上漲。同時(shí)，去庫(kù)存政策力度將集中于庫(kù)存壓力較大的三四線城市中。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。