部分二線城市土地市場發(fā)高燒 地方政府趁熱加大供應(yīng)

 　　一線城市拿不起地，三四線城市不想拿，二線城市——尤其是經(jīng)濟(jì)富庶的長三角二線城市——土地市場發(fā)起了“高燒”。

　　在剛剛過去的4月份，一線城市幾乎無土地成交，二線城市土地出讓金輕松突破1100億元，占比近8成，同比上升280.4%，環(huán)比上升38.4%。

　　其中，合肥、蘇州、南京、廈門四個(gè)城市表現(xiàn)最為突出，量價(jià)齊升，成交土地的平均溢價(jià)率均超過100%。

　　中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)也顯示，截至5月5日，今年全國前20名土地收入的城市中，北京、上海、杭州跌出三甲，而被二線城市南京、蘇州和鄭州所取代。

　　這些大熱的二線城市有共同的特性：今年房地產(chǎn)成交普遍火爆，市場預(yù)期好，是開發(fā)商的必爭之地；庫存去化周期都已經(jīng)降至3個(gè)月以內(nèi)，供需不平衡。“市場比較好，大家都去搶地；另外一個(gè)是資金流向，一線供地少，好的二線城市也不多，32個(gè)二線城市里面大概有不到三分之一的二線市場是房企覺得有盼頭的，因此資金集中流向了這幾個(gè)城市。這些城市在全國去庫存的一盤棋之下，率先發(fā)熱。”克而瑞研究中心高級研究員楊科偉分析說。

　　前幾年很多城市的房地產(chǎn)去庫存壓力非常大，但隨著市場好轉(zhuǎn)，現(xiàn)在變成了地方政府趁勢加推土地，歸根結(jié)底還是因?yàn)榇伺e可以大大增加土地財(cái)政，劉奇洪對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者說。劉奇洪在區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究領(lǐng)域頗有建樹，他任職于河海大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究中心。“這些城市對房地產(chǎn)的依賴非常大，單靠房地產(chǎn)來帶動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程是不可持續(xù)的。城市的產(chǎn)業(yè)下滑和房地產(chǎn)的上漲之間的反差特別大。”劉奇洪說。

　　缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的地王，恰恰是風(fēng)險(xiǎn)所在。

　　5月9日，人民日報(bào)刊發(fā)了一篇題為《開局首季問大勢——權(quán)威人士談當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)》的萬字長文。這一訪談不僅對中國經(jīng)濟(jì)未來的走勢定下了L型的基調(diào)，也對房地產(chǎn)去庫存定下了基調(diào)。“權(quán)威人士”強(qiáng)調(diào)，樹不能長到天上。房子是給人住的，這個(gè)定位不能偏離，要通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”，而不應(yīng)通過加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。

　　民生證券研究院執(zhí)行院長管清友在隨后的電話會(huì)議中解讀，這是對前期一些地方房地產(chǎn)政策的“撥亂反正”。

　　二線地?zé)?/p>

　　4月，蘇州、南京土地出讓收入分達(dá)到347.9億元、147.5億元，位列全國300城土地出讓金排行榜的前兩名。

　　南京共出讓5幅土地，有2幅地塊溢價(jià)率超過160%。

　　蘇州共出讓土地29幅，13幅土地溢價(jià)率超過100%，其中位于高新區(qū)科技城武夷山路北的居住用地溢價(jià)率高達(dá)318.86%。僅4月7日和8日兩天，蘇州的土地拍賣累計(jì)攬金250.8億元。這個(gè)數(shù)字，幾乎相當(dāng)于當(dāng)?shù)?015年全年土地收入的一半。

　　合肥的表現(xiàn)同樣突出，4月共出讓12幅土地，其中位于瑤海區(qū)新安江路以南的一幅居住用地，溢價(jià)率高達(dá)380.95%。4月28日，合肥成交了6宗地，攬金113.07億元，其中五宗地塊的樓面價(jià)高于10000元/平方米，且溢價(jià)率超過280%。當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，合肥歷史上僅八宗地塊的樓面價(jià)高于1萬元，此次就占據(jù)了5席。

　　而在此前的3月份，合肥濱湖區(qū)一宗地塊以總價(jià)76.89億元被文一地產(chǎn)摘得，一舉刷新了合肥土地成交總價(jià)紀(jì)錄。

　　中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，4月二線城市成交樓面均價(jià)達(dá)3007元/平方米，環(huán)比漲53%，同比暴漲180%。

　　這背后，是資金在上述城市的高度聚集。

　　據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)，標(biāo)桿房企新增土地建面的61%位于二線城市，其新增土地金額的52%也投向了二線城市。“對我們來說，最迫切的任務(wù)就是拿到地。拿不到地，會(huì)立馬死掉，拿高價(jià)地即便是虧錢了，暫時(shí)還能活下去。”一位大型房企投資部的匿名人士對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。

　　政府趁熱推地

　　在二線房地產(chǎn)市場火熱的同時(shí)，地方政府也紛紛加大了土地供應(yīng)。

　　3月19日，南京市國土資源局發(fā)布《南京市2016年經(jīng)營性用地出讓計(jì)劃》，正式對外公布2016年南京全市計(jì)劃，公開出讓經(jīng)營性用地700公頃，其中商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)500公頃，環(huán)比去年增長近三成。在4月13日與14日兩天，南京國土局一口氣推出了19幅地塊。

　　蘇州市政府3月18日審議通過的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》同樣要求，要進(jìn)一步加大普通住宅用地供應(yīng)，加快土地開發(fā)上市，對取得土地滿一年未開發(fā)的予以書面警示。

　　按照合肥市的2016年土地供應(yīng)計(jì)劃，住宅用地供應(yīng)7000畝，同比上漲27.27%。5月份，合肥將有26宗地上市，總出讓面積1586.12畝，這個(gè)土地供應(yīng)量是2016年以來合肥單月土地供量最大的一個(gè)月。

　　從目前來看，政府增加土地供應(yīng)的措施并沒有緩解緊張的供需矛盾。熱門二線城市推出的地塊無一例外地遭到哄搶，且伴隨著超高的溢價(jià)率。“目前二線城市樓市庫存去化較快，開發(fā)商資金鏈盤活、土地儲(chǔ)備叫急，因此對于二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊不惜重金補(bǔ)倉。”上海鏈家市場研究部總監(jiān)陸騎麟說。

　　劉奇洪則認(rèn)為，這背后也不乏地方政府對于土地財(cái)政的衡量，“趁熱大推土地，因?yàn)橥恋厥杖雽Φ胤截?cái)政的貢獻(xiàn)是非常大的。”

　　無產(chǎn)業(yè)支撐的風(fēng)險(xiǎn)

　　高價(jià)地會(huì)有市場埋單嗎？

　　在楊科偉看來，這存在一定困難，“尤其是一些二線城市，價(jià)格天花板還是存在的，不是你賣多少價(jià)格市場都愿意買。一部分需求近期也被提前透支了。”

　　警鐘已經(jīng)敲響?！度嗣袢請?bào)》對“權(quán)威人士”的訪問中提到，應(yīng)恢復(fù)房地產(chǎn)市場正常運(yùn)行，去掉一些不合時(shí)宜的行政手段是必要的，但假如搞大力度刺激，必然制造泡沫，這個(gè)教訓(xùn)必須汲取。

　　“這也是在告訴地方政府，地方財(cái)政不能嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)。”劉奇洪說。

　　在他看來，對部分二線城市來說，房價(jià)上漲和土地交易的火爆，并不能掩蓋其實(shí)體經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重下滑的尷尬事實(shí)。

　　以蘇州為例，“鋼鐵業(yè)產(chǎn)能過剩、制造業(yè)下滑、IT產(chǎn)業(yè)西移，當(dāng)?shù)刎?cái)稅壓力非常大，利用靠近上海且一線城市房價(jià)上漲對周邊城市的帶動(dòng)優(yōu)勢，趁機(jī)把前幾年的需求一下子釋放出來。我個(gè)人感覺是不可持續(xù)的。盲目依靠房地產(chǎn)，只會(huì)帶來競爭力的下降。”

　　劉奇洪表示，蘇州的高地價(jià)之所以存在風(fēng)險(xiǎn)，既是缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，也有區(qū)位和行政規(guī)劃的原因：蘇南地區(qū)的中心城市與所轄縣市區(qū)域“錯(cuò)位”，蘇州中心城區(qū)不是所有蘇州人（行政管轄意義上）的中心城區(qū)，在買房行為上，昆山、太倉、張家港等地居民不會(huì)去蘇州主城區(qū)買房。

　　各方面數(shù)據(jù)顯示，蘇州市場已經(jīng)有略微回調(diào)的趨勢。據(jù)蘇州新浪樂居監(jiān)控中心統(tǒng)計(jì)，5月第一周，蘇州住宅成交量跌破千套，為864套，環(huán)比下降805套，降幅達(dá)到了48.23%。

　　種種信息顯示，二線城市地方政府收緊調(diào)控是大勢所趨，尤其是要抑制過熱的土地市場。

　　5月10日，南京地產(chǎn)圈熱傳了一則關(guān)于土地政策的消息：南京超過5萬平方米的地塊在出讓時(shí)，一旦超過45%的溢價(jià)幅度，將直接配建保障房面積。南京市國土局相關(guān)人員表示，這項(xiàng)新規(guī)屬實(shí)，但具體執(zhí)行時(shí)間未定。

　　南京林業(yè)大學(xué)城市與房產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示，此舉是在給開發(fā)商戴上緊箍咒：“加碼對土地市場的調(diào)控，讓土地成交回歸理性。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。