萬達(dá)商業(yè)私有化融資 兌現(xiàn)承諾有難度

5月11日,路透社報(bào)道稱,大連萬達(dá)集團(tuán)正在重新考慮萬達(dá)商業(yè)的私有化計(jì)劃。隨后,彭博又報(bào)道稱,經(jīng)過評(píng)估,萬達(dá)商業(yè)將繼續(xù)推進(jìn)私有化計(jì)劃。這或許反映出萬達(dá)回歸A股并不是一帆風(fēng)順。由于監(jiān)管層對(duì)中概股回歸持謹(jǐn)慎態(tài)度,外界擔(dān)憂萬達(dá)或難以兌現(xiàn)對(duì)私募投資者承諾的回報(bào)。

近日有報(bào)道稱,萬達(dá)承諾將在2018年9月前在A股上市,如果無法成功上市,萬達(dá)將向私募投資者,以每年8%~10%的代價(jià)回購(gòu)股權(quán)。

根據(jù)萬達(dá)的預(yù)計(jì),到2017年,租金可以達(dá)到103元/平方米/月。但它的盈利能力是否會(huì)提高?萬達(dá)發(fā)行的資產(chǎn)證券計(jì)劃,大多有回購(gòu)要求,并給出超過10%的收益。這些有固定收益要求的資產(chǎn)證券發(fā)行計(jì)劃,是否會(huì)拖累萬達(dá)未來兩年的盈利?在這樣的背景下,萬達(dá)還有沒有可能達(dá)到它向私募投資人所作出的一系列承諾呢?

5月11日,路透社援引兩位消息人士的話稱,由于擔(dān)心監(jiān)管層禁令和股東不同意出價(jià),大連萬達(dá)集團(tuán)正在重新考慮萬達(dá)商業(yè)的私有化計(jì)劃。

隨后,彭博援引不愿具名的知情人士的話表示,經(jīng)過評(píng)估之后,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)將繼續(xù)推進(jìn)私有化計(jì)劃,其中一位知情人士稱,萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)可能最快于下周宣布私有化細(xì)節(jié),其中包括對(duì)其H股股份的出價(jià),每股價(jià)格設(shè)在高于發(fā)行價(jià)48港元約10%。

一天之內(nèi),關(guān)于萬達(dá)私有化態(tài)度的不同報(bào)道,反映了萬達(dá)回歸A股并不是一帆風(fēng)順。由于監(jiān)管層對(duì)中概股回歸A股持謹(jǐn)慎態(tài)度,外界擔(dān)憂萬達(dá)回A進(jìn)程不及預(yù)期,去年頻發(fā)較高收益的證券化產(chǎn)品或影響此前向參與萬達(dá)私有化的私募投資者所承諾的回報(bào)。

港股低估值讓萬達(dá)決心回歸

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到,去年萬達(dá)商業(yè)就在籌備回A股事宜,包括向中國(guó)證監(jiān)會(huì)遞交IPO招股書等。今年3月底,萬達(dá)商業(yè)公告其控股股東萬達(dá)集團(tuán)提出可能私有化。

近來,萬達(dá)商業(yè)私有化方案被曝光,包括與境內(nèi)外私募一致參與全面要約,約定至2018年8月底之前在A股上市,否則將分別向境內(nèi)外私募回購(gòu)股權(quán),分別給予其8%與10%年化回報(bào)率。

2014年底,萬達(dá)商業(yè)在港交所成功實(shí)現(xiàn)IPO,外界也一致認(rèn)為此舉終于圓了王健林的萬達(dá)十年上市夢(mèng)。

至今,網(wǎng)絡(luò)上仍流傳著一張“萬達(dá)商業(yè)H股上市首日,王健林高舉雙臂,右手緊握紅綢布裹著的銅錘,笑容可掬”的珍貴照片,王健林朋友圈的盧志強(qiáng)、馬蔚華等多位大佬也到場(chǎng)慶賀。

萬達(dá)商業(yè)上市之后,與A股去年那一撥瘋牛趨勢(shì)幾乎一致,其股價(jià)曾達(dá)到78港元/股,但此后一蹶不振,就在今年一季度最底曾跌至31.1港元/股。

去年,王健林在多個(gè)公開場(chǎng)合表達(dá)了萬達(dá)集團(tuán)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的觀點(diǎn),尤其是大膽嘗試向文娛、體育、旅游、金融等多元化跨界轉(zhuǎn)型,其中多個(gè)跨國(guó)并購(gòu)案便是王健林胸懷全球霸業(yè)的最好注腳。

盡管如此,萬達(dá)仍未停止在全國(guó)“跑馬圈地”,外界一度質(zhì)疑其高負(fù)債率背后隱藏潛在高風(fēng)險(xiǎn),但每年中期與年底的兩次萬達(dá)業(yè)績(jī)會(huì)上,王健林試圖用公開、確鑿的漂亮數(shù)據(jù)對(duì)外予以釋疑,包括產(chǎn)業(yè)鏈上下游的戰(zhàn)略合作伙伴、戰(zhàn)略投資者等。

從萬達(dá)商業(yè)2015年報(bào)來看,就收入貢獻(xiàn)構(gòu)成而言,物業(yè)銷售占了逾八成,投資物業(yè)租賃與物管僅為10.9%,對(duì)于息稅前利潤(rùn)EBIT指標(biāo),物業(yè)銷售占比高達(dá)54.8%,毛利率和凈負(fù)債率,一個(gè)持續(xù)下降,一個(gè)不斷上升,明顯不同于成熟港資商業(yè)地產(chǎn)大鱷如恒隆、九龍倉(cāng)等。

萬達(dá)商業(yè)內(nèi)部相關(guān)人士表示,他們租賃物業(yè)毛利率70%以上,綜合毛利率40%以上,在同行中已經(jīng)不低了,負(fù)債率上升主要是公司擴(kuò)張拿地等,資本消耗較大。

3月底,萬達(dá)商業(yè)公告稱,該公司控股股東萬達(dá)集團(tuán)已對(duì)其提出全面要約收購(gòu)意向,一旦落實(shí)將構(gòu)成私有化及摘牌,要約價(jià)將不低于48港元/股。

興業(yè)證券分析師魯衡軍表示,從估值來看,萬達(dá)商業(yè)提出私有化之前僅有5倍PE,0.8倍PB,息率為2.8%,而同等規(guī)模的中海、華潤(rùn)均有7~8倍PE。

按照香港市場(chǎng)收購(gòu)規(guī)則,如果獨(dú)立股東反對(duì)票達(dá)到所有獨(dú)立股東投票數(shù)的10%,僅觸發(fā)這一項(xiàng)即宣告全面要約失敗。近日,坊間傳聞萬達(dá)集團(tuán)對(duì)萬達(dá)商業(yè)私有化報(bào)價(jià)提高10%至52.8港元/股,向中國(guó)人壽、科威特投資局、貝萊德在內(nèi)的H股投資人示好,讓其接受要約。

回報(bào)兌現(xiàn)存疑

據(jù)財(cái)新網(wǎng)報(bào)道,在萬達(dá)商業(yè)私有化方案中,萬達(dá)集團(tuán)及境內(nèi)外股權(quán)投資人通過一定渠道在境外設(shè)立SPV(特殊目的載體),達(dá)成一致行動(dòng)人參與全面要約,單個(gè)SPV收購(gòu)比例不超5%。若退市滿2年或2018年8月底前未在A股上市,萬達(dá)集團(tuán)將分別以每年8%和10%的單利向境內(nèi)外投資人回購(gòu)全部股權(quán)。

第一太平戴維斯估值及專業(yè)顧問服務(wù)部高級(jí)董事兼中國(guó)南區(qū)與西區(qū)主管黃國(guó)鈞告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,除了萬達(dá),富力也在推動(dòng)回A股,估值水平受當(dāng)時(shí)市場(chǎng)狀況的影響,股票本身是沒有承諾回報(bào)的,如果承諾8%~10%,可能就是債了。

如果按照52.8港元/股的收購(gòu)價(jià),目前萬達(dá)商業(yè)對(duì)外已發(fā)行H股股本總計(jì)大約6.525億股,萬達(dá)集團(tuán)及其一致行動(dòng)人須為萬達(dá)商業(yè)私有化支付成本344.5億港元。但截至目前,萬達(dá)商業(yè)尚未披露私有化方案。

一位港股分析師指出,中小投資者能否接受私有化報(bào)價(jià),主要取決于中小投資者持股成本和私有化溢價(jià)。

去年8月,萬達(dá)商業(yè)公開披露了3次股權(quán)轉(zhuǎn)讓及輕資產(chǎn)合作框架協(xié)議,先后累計(jì)出售15個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目全部股權(quán),涉及常州、梅州、三門峽、宜春、鄭州碧源、德陽、重慶永川、樂山、成都雙流、紹興、阜陽、濱州、煙臺(tái)、營(yíng)口和連云港15個(gè)城市,涉及交易對(duì)價(jià)總計(jì)約131億元。

上述打包交易對(duì)手方為萬達(dá)“穩(wěn)升、穩(wěn)余、穩(wěn)普”三個(gè)有限合伙企業(yè),背后的普通合伙人均為快錢金融。記者查詢發(fā)現(xiàn),這恰為萬達(dá)與快錢合作的“穩(wěn)賺1號(hào)”商業(yè)類REITs產(chǎn)品,但不限于此,涉及“穩(wěn)酬、穩(wěn)任、穩(wěn)余、穩(wěn)升、穩(wěn)普、穩(wěn)欣”六個(gè)有限合伙企業(yè)。

記者注意到,上述理財(cái)產(chǎn)品預(yù)期綜合收益高達(dá)12%,其中凈物業(yè)收入年化收益6%,須每年分配,而物業(yè)增值年化收益6%,須退出時(shí)一次性發(fā)放,約定回報(bào)背后涵蓋了萬達(dá)集團(tuán)回購(gòu)等約束條款。

黃國(guó)鈞表示,這其實(shí)是一種變相信托融資,所謂回購(gòu)也就是提前還款,承諾12%回報(bào)率,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說,如果分析一下A股與港股的毛利率和凈利率水平,就會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)成本是比較高的,6%~7%之間應(yīng)較為合理,為什么會(huì)讓利,說明缺錢。

國(guó)金證券香港董事總經(jīng)理黃立沖說,“萬達(dá)其實(shí)有很麻煩的周轉(zhuǎn)問題,收益率12%已經(jīng)很高了,中小房企在海外發(fā)債成本也就8%~9%。”

黃立沖表示,借錢的是萬達(dá)商業(yè)的股東而不是萬達(dá)商業(yè),不會(huì)影響其盈利性,最初私有化報(bào)價(jià)很難成功,最近又提高私有化報(bào)價(jià),但有待觀察。

萬達(dá)商業(yè)內(nèi)部相關(guān)人士說,穩(wěn)賺那個(gè)產(chǎn)品,公司也是精挑細(xì)選項(xiàng)目,不出一分錢為所出售項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)、管理服務(wù)等,給投資人許諾12%的預(yù)期收益率,外界看起來感覺很高,但項(xiàng)目投資收益會(huì)越來越好,會(huì)遠(yuǎn)超這個(gè)。公司最新發(fā)債成本才3.95%,與以往相比,融資成本一直在下降。

5月12日,華爾街見聞援引路透社消息人士稱,因擔(dān)心監(jiān)管層禁令和股東不同意出價(jià),大連萬達(dá)集團(tuán)正重新考慮萬達(dá)商業(yè)私有化計(jì)劃。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。