“商改住”東風(fēng)頻吹 有多少商業(yè)地產(chǎn)能被拯救

在成都凱樂廣場電梯間，一個“辦公，創(chuàng)業(yè)，就來俠客島”的廣告引人注目，還描述說，“像酒店一樣安逸，像超市一樣便捷，像校園一樣有趣。”

類似于俠客島，作為一種聯(lián)合辦公，在成都剛風(fēng)生水起，但像一線城市早已遍地開花。上周，決策層又喊話培育與發(fā)展住房租賃市場，特別是商業(yè)可分割對外出租并給予水電煤等優(yōu)惠條件。

年初以來，住宅地產(chǎn)去庫存余音未了，商業(yè)地產(chǎn)又接踵而至。目前，到底有多少商業(yè)地產(chǎn)可轉(zhuǎn)化為租賃型住宅？

多位商業(yè)地產(chǎn)資深人士表示，可變更的商業(yè)存量數(shù)據(jù)暫難估計，已建好商業(yè)如辦公樓可改成公寓，但面臨不少技術(shù)問題，更多是批示為商業(yè)用途的規(guī)劃用地變更用途，客觀上會抑制住宅價格。

商業(yè)改公寓謀去庫存

5月4日，李克強總理在國務(wù)院常務(wù)會議上強調(diào)說，實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，培育住房租賃企業(yè)與個人房產(chǎn)依法出租，一也允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房。

去年初，住建部曾專門發(fā)文培育和發(fā)展住房租賃市場，包括培育住房租賃專業(yè)性機構(gòu)，以及推出住房租賃型REITs產(chǎn)品等指導(dǎo)意見。

不過，在彼時全國樓市持續(xù)低迷的背景下，住建部上述文件被外界一致解讀為全國住宅市場“去庫存”的一大舉措。

一年多以來，像優(yōu)客逸家、YOU+青年公寓、蘑菇公寓等借助“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)生水起，不少此類新型租賃企業(yè)已實現(xiàn)多輪融資，在全國加速跑馬圈地。

今年初以來，在廣東、重慶、四川等省份供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方案中，均能發(fā)現(xiàn)租售并舉等字眼，比如廣東明確提出今后3年內(nèi)“通過搭建市場化、專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃平臺等，再化解1000萬平方米商品房庫存”，但廣東更多仍是瞄準(zhǔn)住宅去庫存。

受2010年全國“最嚴(yán)”樓市調(diào)控影響，國內(nèi)房企加碼轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，加上地方用地規(guī)劃引導(dǎo)，商業(yè)地產(chǎn)迅速爆炸性增長，至今，高庫存隱憂凸顯。

全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專委會主任朱凌波向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，可供盤活的商業(yè)總量還沒法估計，但過剩是一個事實。

以寫字樓為例，世邦魏理仕相關(guān)分析師預(yù)計2016年底全國17個主要城市寫字樓累計空置面積將增加32%，約1530萬平方米。

前述分析師表示，城市間以及同一城市不同板塊分化將繼續(xù)加大，廣州是唯一一個空置率超過10%的一線城市；南京、杭州、、寧波、大連則是空置率20%以下的僅有的四個二線市場；重慶、無錫、長沙的空置率將至少連續(xù)第三年處于30%以上，呈現(xiàn)嚴(yán)重供過于求。

世邦魏理仕前述分析師說，一線城市將迎來供應(yīng)高峰，以上海虹橋商務(wù)區(qū)為例，年內(nèi)新增15萬到20萬平方米。預(yù)期全國零售租金（首層）的增速將從3~5年前年均5%~7%回落至0~2%的區(qū)間。

但是，國務(wù)院允許部分商業(yè)地產(chǎn)用于住宅出租的政策，不僅能有效地消化部分商業(yè)地產(chǎn)的空置面積，更能通過人口的引入，聚集人氣，促進(jìn)消費，從而提升商業(yè)地產(chǎn)盈利能力。

龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理李楠就非?？春蒙虡I(yè)地產(chǎn)的盈利前景。她表示，龍湖未來每年將以集團(tuán)年銷售回款10%為上限用作商業(yè)投資，每年開業(yè)新商場2~3個，并以“天街”為主品牌，聚焦一線及主流二線城市的交通節(jié)點重點布局。2016年投資性物業(yè)收入預(yù)計將達(dá)到20億元，2017年達(dá)25億到30億元。

影響房價但較有限

年初以來，典型一二線城市房價突然出現(xiàn)非理性過快上漲，讓普通購房者及業(yè)內(nèi)人士較為擔(dān)憂。如今，商業(yè)地產(chǎn)如果按規(guī)定可改建成租賃住房，是否會抑制上述城市房價的過快上漲？

朱凌波表示，客觀上會有關(guān)聯(lián)度，但更多是從商業(yè)地產(chǎn)去庫存角度出發(fā)，因為改造之后相當(dāng)于一種夾層產(chǎn)品，比如辦公樓改成公寓或酒店，如果是這種業(yè)態(tài)，會降低成本和改造難度。

記者注意到，以四川日報報業(yè)集團(tuán)為例，原辦公樓早已老化，現(xiàn)在新的辦公大廈已交付使用，而老辦公樓經(jīng)第三方改造裝修之后變成了亞朵酒店。

從市場現(xiàn)狀來看，像武漢等商業(yè)地產(chǎn)遭遇高空置率的核心城市，大量已建成的優(yōu)質(zhì)辦公樓出現(xiàn)閑置，但也面臨技術(shù)改造難度。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平表示，像在建的商場結(jié)構(gòu)已固定，不好改造，所以存在很大的局限性。他認(rèn)為，辦公樓改成公寓，更多是從批地環(huán)節(jié)開始將商業(yè)用途改成租賃住房用途，建議各地盡快出臺變更規(guī)劃等相關(guān)操作細(xì)則。

日前，四川省曾出臺了“商改住”指導(dǎo)性意見，涉及待開發(fā)用地及已建在建商業(yè)用房。針對已建在建商業(yè)，世邦魏理仕華西區(qū)戰(zhàn)略顧問部副董事范小藺表示，傳統(tǒng)方式對促進(jìn)存量去化和利潤實現(xiàn)作用有限，應(yīng)該實現(xiàn)產(chǎn)品到運營的升級創(chuàng)新，可考慮依托目前政策給予的功能調(diào)整空間，嘗試在資產(chǎn)運營處置上結(jié)合金融市場多元創(chuàng)新。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。