李宇嘉：樓市“供給側(cè)”改革之路重啟

當下樓市有四個方面需要糾偏，即“去行政化”異化為放任房價暴漲、投機炒作泛濫，“去庫存”異化為樓市刺激，信貸寬松異化為樓市過度加杠桿，地方在去樓市依賴、控制房價上漲的“主體責任”不到位。逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化政策，是未來樓市調(diào)控的主基調(diào)。

一季度經(jīng)濟實現(xiàn)“開門紅”以后，下行風險、系統(tǒng)性風險預期回落，“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”取代穩(wěn)增長，再次成為政策重心?，F(xiàn)在的主流判斷是，中國經(jīng)濟未來走勢既不是“U”型復蘇，更不是短期刺激實現(xiàn)的“V型”反彈，而是較長時期內(nèi)的“L型”筑底。由于潛力足、韌性強、回旋余地大，經(jīng)濟下行底部有堅實支撐。作為經(jīng)濟企穩(wěn)的最大功臣，房地產(chǎn)要關注房價過快上漲、高杠桿和泡沫風險，住房政策取向也應回歸到房子的功能定位上。據(jù)此，樓市開啟了政策糾偏之路。

對各地樓市一季度的快速回升，應更多置于經(jīng)濟增長“老辦法”（投資拉動）和杠桿推動的邏輯下解讀。重點城市房價暴漲，泡沫成分很大，在當前面臨的多個“風險點”（如過剩產(chǎn)能、債務、匯市、不良貸款等）中，最需警惕的是樓市泡沫風險。為此，該全面檢討當前樓市政策，一是“去行政化”（退出限購、取消房價干預和準入及資質(zhì)審批等）不能被異化為縱容投機及杠桿炒作、房價泡沫化的“不作為”所掩蓋，背后折射的是，很多地方政府不愿直面刮骨療傷的“供給側(cè)”改革，繼續(xù)指望房地產(chǎn)。

二是還原“去庫存”的本來面目，即通過人的城鎮(zhèn)化“去庫存”，而非通過加杠桿“去庫存”，逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策。因此，要對此前央行提出的“中國居民家庭杠桿率不高，有加杠桿空間”適度糾偏。樓市區(qū)域“大分化”的背景下，鼓勵“加杠桿”的結(jié)果，只能是重點城市房價暴漲和樓市泡沫化；同時，這也是對此前“去庫存”在地方“走樣”的糾偏。

三是貨幣政策在樓市結(jié)構(gòu)性寬松宣告結(jié)束。一季度，貨幣政策在支持穩(wěn)增長，特別是去庫存上非常積極。全國新增社會融資、新增貸款分別為4.61萬億、6.59萬億元，均創(chuàng)歷史同期最高水平。其中，新增貸款有近三分之一（1.5萬億）投向了房地產(chǎn)，新增貸款的多增部分（9300億）中有近一半（46.3%）投向了住房按揭。房貸余額增加了1萬億，而2015年全年新增房貸不過2.66萬億。

由此，“樓市+信貸”的金融加速器效應擴大了投資乘數(shù)，這是經(jīng)濟“開門紅”的基本邏輯。但是，“老辦法”引發(fā)了對舊模式復歸的詬病和高杠桿的擔憂，“新型城鎮(zhèn)化+去庫存”演化為“加杠桿+去庫存”。以史為鑒，樓市加杠桿，應上升到系統(tǒng)性金融風險源頭的高度看待。去年6月的滬深股市巨震已證明，通過加杠桿刺激某一市場非但得不償失，且后患無窮。由此，此前被視為去庫存利器的“加杠桿”宣告結(jié)束。

四是住房政策開始向房子的“功能定位”回歸。從本源上看，房子是給人住的，這個定位不能偏離，人的城鎮(zhèn)化和“去庫存”是相互融合的。有了這樣的融合，“十三五”規(guī)劃提出的建立以面向新市民住房需求的住房制度才有望“落地”。近期，國務院培育和發(fā)展住房租賃市場的頂層設計構(gòu)架“出爐”，住建部提出了構(gòu)建租賃市場發(fā)展的長效機制6條措施，事實上這是對此前GDP導向、“重售輕租”的住房制度的糾偏。對農(nóng)民工及新畢業(yè)大學生來說，租房是第一選擇，甚至是長期選擇。

目前，高漲的房價已筑起了極高的成本。春節(jié)后，豬肉和蔬菜價格創(chuàng)新高，這與人工、物流倉儲和鋪面成本上升脫不了干系，背后則與年后“租金重訂”相關。自有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來，房租已連續(xù)上漲5年。在集中了4000萬左右外來人口的京滬穗深，商品住房平均月租金每平方米在25至70元，套均70平方米的商品住房，月租金在2000至5000元。去年，農(nóng)民工月收入才3072元，不少大學畢業(yè)生的月薪甚至低于農(nóng)民工。

高租金和高房價是城鎮(zhèn)化的最大障礙。在深圳，新畢業(yè)大學生在城中村寄身、創(chuàng)業(yè)已成常態(tài)，但低租金的城中村卻在轟轟烈烈的舊改中迅速萎縮、消亡。人才流失也經(jīng)常見諸報端。筆者時常獲悉，某總部企業(yè)就業(yè)人才，寧愿選擇其他城市分公司而不選擇深圳。近期，華為和中興一大部分總部將分別遷往東莞和河源，高房價或是“罪魁禍首”。

綜上，當下樓市政策糾偏集中在四個方面，即“去行政化”異化為放任房價暴漲、投機炒作泛濫，“去庫存”異化為樓市刺激，信貸寬松異化為樓市過度加杠桿，地方在去樓市依賴、控制房價上漲的“主體責任”不到位。由此可見，政策全面糾偏，也意味著樓市“供給側(cè)”改革之路重啟，具體內(nèi)容包括戶籍、土地、財稅等新型城鎮(zhèn)化改革；面向新市民、降低城鎮(zhèn)化成本，以“購租并舉”為主要內(nèi)容的住房制度改革；地方主動作為，將精力更多地放在去產(chǎn)能、去杠桿和降成本等“供給側(cè)”改革上。

逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調(diào)控政策，是未來樓市調(diào)控的主基調(diào)，這要求強化地方政府的主體責任。由此，未來熱點二線城市樓市緊縮案例會越來越多。在資金層面，一季度40%的新開工項目增長需后續(xù)資金投入，新型城鎮(zhèn)化需要低成本的環(huán)境，也要防止高杠桿風險“硬著陸”，再考慮到“適度擴大總需求”也是宏觀調(diào)控基調(diào)之一，貨幣和信貸適度擴張是需要的?？傊?，基于著力推進樓市“供給側(cè)”改革的大背景，需求端不會突然和過度收緊。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。