評論：通州商住限購 后市仍被看好

繼去年通州住宅限購升級之后，5月5日晚間，北京市政府發(fā)布《關(guān)于加強通州區(qū)商務(wù)公寓和商業(yè)、辦公項目銷售管理的通知》。隨著政策的出臺，通州商住成交瘋狂的趨勢被強行終止，受此影響，近期項目入市積極性降低，5月成交環(huán)比下滑趨勢已現(xiàn)明朗。

遏制投機炒作商住

通知中稱，自5月6日起，對通州商務(wù)型公寓交易必須符合以下條件：沒有住房的本市戶籍家庭或單身人士、已擁有一套住房的本市戶籍家庭、在本市沒有住房且在本市連續(xù)納稅滿五年的非本市戶籍家庭。

此外，對已擁有一套及以上住房的本市戶籍單身人士及非本市戶籍家庭、已擁有兩套及以上住房本市家庭、納稅和社保不滿五年的非本市戶籍家庭將暫停出售商務(wù)型公寓，并且已購買的通州區(qū)商務(wù)公寓將計入家庭住房套數(shù)。

另外，該通知還規(guī)定，新建商業(yè)、辦公項目應(yīng)該按照規(guī)劃用途銷售，只能出售給企事業(yè)單位或社會組織，且上述單位購買后再出售后，仍須出售給企事業(yè)單位或社會組織。換句話說，就是新建商業(yè)、辦公項目不對個人出售。該通知發(fā)布前由家庭或個人購買的再次出售時，可按原規(guī)定執(zhí)行。

北京市住建委有關(guān)負責人表示，通州的非住宅市場，包括商務(wù)型公寓，以及規(guī)劃用途為商業(yè)、辦公但開發(fā)設(shè)計或改造成具有獨立廚衛(wèi)、上下水等用于居住的項目，還存在投機炒作。商業(yè)、辦公用房被改為居住使用，賣給分散的個人，不僅減損區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)承接能力、發(fā)展空間，也會帶來人口大量無序涌入的隱患，影響城市副中心的長遠發(fā)展，有必要依法予以規(guī)范。

需要強調(diào)的是，商務(wù)型公寓屬于通州特有的一類產(chǎn)品，其他區(qū)基本沒有。商務(wù)型公寓集中在通州新城核心區(qū)，也就是五河交匯處，為了配套新城核心區(qū)建設(shè)單獨批的數(shù)個項目。商務(wù)型公寓不是住宅，它的規(guī)劃用途就是商務(wù)型公寓，50年產(chǎn)權(quán)，因此其稅收、信貸等政策與住宅是不同的。但同時它又具有一定的居住功能，比如每戶單獨的衛(wèi)生間，這和商業(yè)、辦公項目又不同。

北京房協(xié)秘書長陳志認為，新政充分體現(xiàn)了中央“分類調(diào)控、因城施策”的思路，著眼大局、立足實際、對癥下藥。商業(yè)、辦公類項目的配置，是為未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供載體和物理空間，要有利于大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新。

項目入市積極性降低

進入4月之后，隨著通州商住限購傳言的散布，通州區(qū)域成交進入一個新高峰。限購令的前夜，就有開發(fā)商連夜開盤，與新政賽跑。據(jù)悉，萬科通州某公寓樓盤緊急推出50套房源，連夜召集買房人趕在6日前奔赴營銷中心簽約。

不過這一瘋狂的趨勢隨著5月5日半夜通州商住限購“靴子”的落下，被強行終止，受此影響，近期項目入市積極性降低。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，由于大量項目集中在五一期間開盤，導(dǎo)致了市場供應(yīng)的階段性低迷。不過在通州限購“落停”之后，周邊區(qū)域商住項目也將積極入市，接收“被溢出”的市場需求，預(yù)計未來商住占據(jù)較大市場份額的狀況仍將持續(xù)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，“既然限購成交量短期表現(xiàn)不好，那么對開發(fā)商來講，短期內(nèi)也不賣了，此時銷售策略轉(zhuǎn)為捂盤惜售、少量多批。因為未來公寓市場還是看好的，未來仍然有需求釋放和漲價的空間。”他同時認為，新政規(guī)定企業(yè)可以購買商辦產(chǎn)品，那么個人投資者可以注冊企業(yè)、利用企業(yè)資格購買通州的商業(yè)、辦公項目，此時，購買不動產(chǎn)還可以抵扣增值稅，或許未來這樣的規(guī)避措施會出現(xiàn)在市場。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。