香港新盤也有去庫存壓力 投行稱樓價(jià)還將大跌40%

昔日，香港尖沙嘴海港城是游客常到的購物中心，而現(xiàn)在，海港城則成為地產(chǎn)中介的天下，隨著香港樓市的持續(xù)不景氣，地產(chǎn)中介為搶到一杯羹，不少還在公眾場(chǎng)合為搶客大打出手。

近日，香港會(huì)德豐地產(chǎn)在將軍澳有一個(gè)名為“Savannah”的樓盤已經(jīng)開售，并在海港城港威商場(chǎng)開放示范單位給公眾參觀，第一財(cái)經(jīng)記者在海港城發(fā)現(xiàn)，商場(chǎng)內(nèi)的地產(chǎn)中介多過購物的游客，每位地產(chǎn)中介都虎視眈眈地打量著每位路過的人流，不惜放過任何一個(gè)機(jī)會(huì)，有兩位地產(chǎn)中介為了向記者介紹樓盤，甚至起了肢體沖突，還有地產(chǎn)中介為搶客與商城保安起沖突，海港城突然變得氣氛緊張。

香港新盤也有去庫存壓力投行稱樓價(jià)還將大跌40%

新樓盤庫存壓力大

由于樓市轉(zhuǎn)差，香港新樓盤的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止于此，根據(jù)香港地政總署公布的最新數(shù)據(jù)，4月有接近3900個(gè)單位預(yù)售樓花(期房)同意書，創(chuàng)下了13年半的新高。不過，這樣的供應(yīng)量卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量，去庫存的壓力非常大。

在樓市看跌的情況下，不少投資者都捂緊錢袋。今年首4個(gè)月一手樓盤的銷售大約只有2800套，同比減少超過一半，而截至今年第一季，樓花及現(xiàn)樓貨尾盤增加至9408套，同比增加一倍，而同期正在建筑中仍未售出的新房增加了1.2萬套，累積升至6.5萬套的歷史新高，反映新盤銷售速度明顯追不上供應(yīng)速度。

根據(jù)土地注冊(cè)處最新數(shù)據(jù)顯示，4月份香港住宅物業(yè)注冊(cè)有4820宗，環(huán)比增加84.5%，其中一手私人樓宇注冊(cè)達(dá)1274宗，環(huán)比增加了一倍。表面上看上去增長確實(shí)不俗，但在4月份有3900個(gè)單位申請(qǐng)預(yù)售樓花同意書的情況下，以4月份的一手住宅成交量1274宗遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠達(dá)到3900的量，意味著接下來的形勢(shì)將非常嚴(yán)峻，減價(jià)潮一觸即發(fā)。

有分析人士指出，由于香港發(fā)展商也看淡后市，所以大家趁樓價(jià)還未下跌得很嚴(yán)重的時(shí)候，盡快甩賣庫存，很可能會(huì)造成新樓盤的“踩踏”事件，造成惡性競(jìng)爭(zhēng)。美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝指出，在買家市場(chǎng)下，準(zhǔn)買家對(duì)價(jià)格的敏感度非常高，新盤如果要搶二手客源，開價(jià)可能會(huì)略低于二手價(jià)格。

嘉里建設(shè)執(zhí)行董事朱葉培在公開場(chǎng)合承認(rèn)，一手期房的數(shù)量上升，新盤之間一定有競(jìng)爭(zhēng)，不過目前還沒有出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)的情況出現(xiàn)。

而已經(jīng)有不少二手房頂不住一手期房同步推出的壓力，在新盤一開盤后馬上降價(jià)。會(huì)德豐在將軍澳推出的“Savannah”首張價(jià)單顯示，平均每平方尺為14420港元(即每平方米15.52萬港元)，折后價(jià)為每平方尺11680港元(即每平方米12.57萬港元)，而這張價(jià)單出現(xiàn)后，同區(qū)的二手房天晉II中層戶馬上降價(jià)130萬港元，減幅達(dá)到10%。

隨著一手期房貨源的不斷累積，二手房的價(jià)格勢(shì)必隨之調(diào)整，中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰稱，香港經(jīng)濟(jì)和樓市都不景氣，目前市區(qū)的新盤都要以郊區(qū)的價(jià)格推售，他預(yù)計(jì)新界的新盤平均每平方尺價(jià)格將跌到低于1萬港元的水平。

投行齊發(fā)報(bào)告唱衰香港樓市

在這種情況下，多家投行對(duì)香港樓市的看法非常負(fù)面，德意志銀行在5月9日的報(bào)告中，也表示對(duì)香港當(dāng)前的樓市相當(dāng)不樂觀。

報(bào)告稱，截至目前，香港的住宅去化率及成交量均低于預(yù)期，意味著樓市現(xiàn)在距離平衡水平仍有一段距離，預(yù)計(jì)接下來樓價(jià)還將繼續(xù)下滑，未來3年跌幅將達(dá)到40%，而今年將下跌20%。

德意志銀行認(rèn)為，今年以來，一手住宅新盤在兩天內(nèi)的去化率只有22%，豪宅更低至6%，是1998年以來的新低。如果把時(shí)間延長至開盤后的一個(gè)月，那么一手住宅的去化率只有40%，豪宅只有19%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于過去樓市的低谷時(shí)期，而在當(dāng)時(shí)住宅的去化率都在41%至67%之間，而豪宅則在30%至74%的水平之間。

自從去年9月15日以來，香港的住宅市場(chǎng)已經(jīng)下跌13%，但如果成交量持續(xù)萎靡，那么樓價(jià)完全還沒有跌到位。德意志銀行續(xù)稱，目前香港地產(chǎn)股價(jià)格反映出，香港的樓價(jià)于現(xiàn)水平將再跌30%至40%，資產(chǎn)流轉(zhuǎn)非常低，除非交易量上升，否則地產(chǎn)股難以跑贏大市。

高盛也在5月5日的報(bào)告中，預(yù)測(cè)未來香港的樓價(jià)在2018年前將再跌20%，不過該行認(rèn)為未來香港樓市不會(huì)出現(xiàn)短期急跌，但會(huì)進(jìn)入長達(dá)數(shù)年的緩慢下挫，預(yù)測(cè)今年樓價(jià)整體跌10%，明年至2018年再跌10%。

同時(shí)，由于未來兩年利率會(huì)上升1.5到2個(gè)百分點(diǎn)，住宅樓市也會(huì)受到借貸成本上升拖累，加上市場(chǎng)持續(xù)高價(jià)而成交低迷，業(yè)主降價(jià)賣樓的動(dòng)力不大，政府也沒有意愿撤銷印花稅等調(diào)控措施，導(dǎo)致市場(chǎng)長期“拉鋸”。

其實(shí)，高盛在過去兩年來多次下調(diào)對(duì)香港樓市的預(yù)計(jì)。2014年，高盛預(yù)測(cè)香港的住宅房?jī)r(jià)會(huì)在2015年下跌10%、2016年下跌5%，此后又對(duì)此進(jìn)行調(diào)整，預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)在2016年至2018年下跌10%。

野村證券對(duì)香港的樓市更為悲觀，在該行4月份發(fā)布的報(bào)告稱，到2017年第二季度，香港的房?jī)r(jià)將從高位累計(jì)下跌30%，如果人民幣出現(xiàn)顯著貶值或美國加息幅度超過預(yù)期，香港樓價(jià)在最壞情況下可能下挫60%。

香港差餉物業(yè)估價(jià)署于4月底發(fā)布的最新物業(yè)報(bào)告指出，2016年環(huán)球經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況頗為不明朗，香港經(jīng)濟(jì)和物業(yè)市場(chǎng)在早已受到“一周一行”個(gè)人游簽注的實(shí)施、美國在2015年底加息，以及本港股票市場(chǎng)波動(dòng)的影響下，將無可避免地面臨愈來愈大的壓力。

物業(yè)估價(jià)署相關(guān)資料顯示，截至2016年3月份，香港的住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)270.2點(diǎn)，環(huán)比下跌1.28%，六個(gè)月來累計(jì)跌11.7%，創(chuàng)下2014年9月以來新低。僅在2016年的第一季度，住宅房?jī)r(jià)的跌幅就已經(jīng)達(dá)到5.2%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。