實行現(xiàn)房銷售 這些一線房價真的會暴漲？

4月26日，深圳市土地房產交易中心掛出一宗龍華新區(qū)的商住地塊，該地塊被確認為深圳市商品房現(xiàn)售試點項目。消息一出，立即引發(fā)行業(yè)關于商品房預售制度存亡的討論。那么，實行了22年的商品房預售許可制度是否將退出歷史舞臺?

據(jù)每日經濟新聞報道，商品房預售制度的“創(chuàng)始人”是霍英東先生。1953年，霍英東提出“預售樓花”，并提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內地，經過不斷發(fā)展，終成今日普遍采用的一種售樓方式。

1994年出臺的《城市房地產管理法》在總結各地經驗的基礎上，建立了預售許可制度，并對預售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達90%以上，預售制成為國內商品房銷售的主要形式。在房地產市場發(fā)展初期，商品房預售制度有利于加快商品房供應、滿足群眾住房需求，在促進房地產市場快速發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。

不過，由于房價飛漲、樓花炒賣嚴重以及期房投訴居高不下等情況不斷出現(xiàn)，關于取消商品房預售制的呼聲也越來越高。深圳市規(guī)劃國土委員會官微在發(fā)布現(xiàn)售試點信息的同時，提到預售制度帶來的弊端。在實踐中，出現(xiàn)了“貨不對板”、“虛假宣傳”、“質量瑕疵”等問題，甚至有開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂導致項目爛尾，損害購房人的合法權益，影響了社會穩(wěn)定。

廣東省房地產行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲認為，商品房取消預售制代表一種方向，深圳的現(xiàn)房出售試點是房地產市場走向成熟的標志，隨著市場逐步走向成熟，制度上需要一些調整。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，中國房地產經歷十幾年的快速發(fā)展，已經告別了快速發(fā)展期，進入平緩發(fā)展期，從大方向講，預售制度將慢慢退出歷史舞臺。

值得玩味的是，商品房預售制度發(fā)明的初衷是為了減輕房企的資金壓力，取消商品房預售制度，對于開發(fā)商來說是一大利空，意味著失去了一個融資渠道，增加開發(fā)商的融資壓力?，F(xiàn)售制度的出現(xiàn)，勢必將提高房地產行業(yè)的進入門檻，深圳房地產經紀行業(yè)協(xié)會研究總監(jiān)徐楓認為，現(xiàn)售制度出現(xiàn)將帶來中小開發(fā)商的淘汰，不能適應未來發(fā)展，被整合和并購。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，去年房地產開發(fā)企業(yè)到位資金12.52萬億元，比上年增長2.6%。其中，國內貸款20214億元，利用外資297億元，自籌資金49038億元，其他資金55655億元，增長12%。在其他資金中，定金及預收款32520億元，增長7.5%;個人按揭貸款16662億元，增長21.9%。

依此來看，包括定金、預收款及個人按揭貸款在內的其他資金實際上多發(fā)生于樓盤預售后及交房前，本質上屬于樓盤預售制下的銷售回款，上述其他資金總額占房企到位資金的近一半。2015年，萬科銷售金額2614.7億元，同比增幅20.7%，但經營活動(主要為樓盤銷售等)現(xiàn)金流凈額160.46億元，前一年約417.25億元，籌資與投資類現(xiàn)金流凈額合計260億元。

也就是說，與預售有關的經營凈現(xiàn)金流占萬科現(xiàn)金流逾26%。

標桿房企萬科尚且如此，多數(shù)上市房企經營凈現(xiàn)金流仍長期為負，資產負債率及財務成本居高不下。一位上市房企董秘表示，該指標主要是房企產能擴張，比如拿地，很多都是杠桿性拿地，短期須支付很高比例的現(xiàn)金。他說，“如果沒有預售，后果不得了”。

亞信控股集團董秘榮騰洪表示，如果樓市銷售改成現(xiàn)售制，從房企財報來看，除了對公司業(yè)績有直接反映之外，更重要的是投資人及業(yè)內可直觀反映出房企產品的市場供求狀況。

以恒大地產為例，去年恒大實現(xiàn)房地產合同銷售金額2013億元，突破2000億元銷售大關，同比增長53.1%;合同銷售面積2551萬平方米，同比增長40.2%;合同銷售均價7892元/平方米，同比增長9.2%。如此傲人的銷售業(yè)績背后，當年預售業(yè)績無法在當年全部完成營收結轉，恒大地產去年雖賺取凈利173億元，但同比下跌3.8%。

恒大2015年業(yè)績會上，恒大集團董事局主席許家印曾樂觀地說，好事都集中在今年了，地產銷售金額大超2000億元，結轉收入大幅上漲，多元化業(yè)務將扭虧為盈。“如果改成現(xiàn)售制，房地產會計報表的情況就跟其他行業(yè)，比如快消品等，沒啥區(qū)別了。”前述上市房企董秘表示，他們仍在觀望深圳這一動作，如果改了，會牽一發(fā)而動全身。

在中城產聯(lián)主席陳寶存看來，如果改成現(xiàn)房銷售，估計一線房價會暴漲，因為當前樓市核心是供求關系及日趨上漲的土地成本?，F(xiàn)售制下，房企仍會將壓力轉嫁給建筑商，建造成本才2000元/平方米左右，幾乎可忽略不計，大型房企也有辦法規(guī)避。深圳現(xiàn)售試點無非就是表明他們在調控上有行動，現(xiàn)在是去庫存攻堅，難以在全國鋪開。

事實上，一些庫存壓力較大的城市推廣商品房現(xiàn)售或存在阻力，其中一個就是地方政府的土地財政問題。從土地招拍掛階段開啟商品房現(xiàn)售，一定程度上減少了土地市場的競爭壓力，一些實力和資金能力較弱的開發(fā)商被拒之門外，未來土地溢價將有不同幅度的降低，對于依賴土地財政的地方政府來說存在一定利空。

地方政府為了彌補財政和城市建設資金的不足，以土地轉讓獲得直接收益和土地融資帶來間接收益的行為，被稱作土地財政。土地財政讓地方政府得到了好處，同時也增強了地方政府對土地財政的過度依賴。

徐楓表示，在經濟發(fā)達地區(qū)土地財政所占比例不高，例如深圳，土地收入對政府的影響可忽略不計，但對嚴重依賴土地財政的城市來說，現(xiàn)售制度需要經歷一個微妙的博弈過程。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。