實(shí)行現(xiàn)房銷售 這些一線房?jī)r(jià)真的會(huì)暴漲？

4月26日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心掛出一宗龍華新區(qū)的商住地塊，該地塊被確認(rèn)為深圳市商品房現(xiàn)售試點(diǎn)項(xiàng)目。消息一出，立即引發(fā)行業(yè)關(guān)于商品房預(yù)售制度存亡的討論。那么，實(shí)行了22年的商品房預(yù)售許可制度是否將退出歷史舞臺(tái)?

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報(bào)道，商品房預(yù)售制度的“創(chuàng)始人”是霍英東先生。1953年，霍英東提出“預(yù)售樓花”，并提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內(nèi)地，經(jīng)過(guò)不斷發(fā)展，終成今日普遍采用的一種售樓方式。

1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，建立了預(yù)售許可制度，并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市甚至達(dá)90%以上，預(yù)售制成為國(guó)內(nèi)商品房銷售的主要形式。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，商品房預(yù)售制度有利于加快商品房供應(yīng)、滿足群眾住房需求，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。

不過(guò)，由于房?jī)r(jià)飛漲、樓花炒賣嚴(yán)重以及期房投訴居高不下等情況不斷出現(xiàn)，關(guān)于取消商品房預(yù)售制的呼聲也越來(lái)越高。深圳市規(guī)劃國(guó)土委員會(huì)官微在發(fā)布現(xiàn)售試點(diǎn)信息的同時(shí)，提到預(yù)售制度帶來(lái)的弊端。在實(shí)踐中，出現(xiàn)了“貨不對(duì)板”、“虛假宣傳”、“質(zhì)量瑕疵”等問(wèn)題，甚至有開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，損害購(gòu)房人的合法權(quán)益，影響了社會(huì)穩(wěn)定。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲認(rèn)為，商品房取消預(yù)售制代表一種方向，深圳的現(xiàn)房出售試點(diǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)走向成熟的標(biāo)志，隨著市場(chǎng)逐步走向成熟，制度上需要一些調(diào)整。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷十幾年的快速發(fā)展，已經(jīng)告別了快速發(fā)展期，進(jìn)入平緩發(fā)展期，從大方向講，預(yù)售制度將慢慢退出歷史舞臺(tái)。

值得玩味的是，商品房預(yù)售制度發(fā)明的初衷是為了減輕房企的資金壓力，取消商品房預(yù)售制度，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是一大利空，意味著失去了一個(gè)融資渠道，增加開(kāi)發(fā)商的融資壓力?，F(xiàn)售制度的出現(xiàn)，勢(shì)必將提高房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，深圳房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，現(xiàn)售制度出現(xiàn)將帶來(lái)中小開(kāi)發(fā)商的淘汰，不能適應(yīng)未來(lái)發(fā)展，被整合和并購(gòu)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，去年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金12.52萬(wàn)億元，比上年增長(zhǎng)2.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款20214億元，利用外資297億元，自籌資金49038億元，其他資金55655億元，增長(zhǎng)12%。在其他資金中，定金及預(yù)收款32520億元，增長(zhǎng)7.5%;個(gè)人按揭貸款16662億元，增長(zhǎng)21.9%。

依此來(lái)看，包括定金、預(yù)收款及個(gè)人按揭貸款在內(nèi)的其他資金實(shí)際上多發(fā)生于樓盤預(yù)售后及交房前，本質(zhì)上屬于樓盤預(yù)售制下的銷售回款，上述其他資金總額占房企到位資金的近一半。2015年，萬(wàn)科銷售金額2614.7億元，同比增幅20.7%，但經(jīng)營(yíng)活動(dòng)(主要為樓盤銷售等)現(xiàn)金流凈額160.46億元，前一年約417.25億元，籌資與投資類現(xiàn)金流凈額合計(jì)260億元。

也就是說(shuō)，與預(yù)售有關(guān)的經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流占萬(wàn)科現(xiàn)金流逾26%。

標(biāo)桿房企萬(wàn)科尚且如此，多數(shù)上市房企經(jīng)營(yíng)凈現(xiàn)金流仍長(zhǎng)期為負(fù)，資產(chǎn)負(fù)債率及財(cái)務(wù)成本居高不下。一位上市房企董秘表示，該指標(biāo)主要是房企產(chǎn)能擴(kuò)張，比如拿地，很多都是杠桿性拿地，短期須支付很高比例的現(xiàn)金。他說(shuō)，“如果沒(méi)有預(yù)售，后果不得了”。

亞信控股集團(tuán)董秘榮騰洪表示，如果樓市銷售改成現(xiàn)售制，從房企財(cái)報(bào)來(lái)看，除了對(duì)公司業(yè)績(jī)有直接反映之外，更重要的是投資人及業(yè)內(nèi)可直觀反映出房企產(chǎn)品的市場(chǎng)供求狀況。

以恒大地產(chǎn)為例，去年恒大實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售金額2013億元，突破2000億元銷售大關(guān)，同比增長(zhǎng)53.1%;合同銷售面積2551萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.2%;合同銷售均價(jià)7892元/平方米，同比增長(zhǎng)9.2%。如此傲人的銷售業(yè)績(jī)背后，當(dāng)年預(yù)售業(yè)績(jī)無(wú)法在當(dāng)年全部完成營(yíng)收結(jié)轉(zhuǎn)，恒大地產(chǎn)去年雖賺取凈利173億元，但同比下跌3.8%。

恒大2015年業(yè)績(jī)會(huì)上，恒大集團(tuán)董事局主席許家印曾樂(lè)觀地說(shuō)，好事都集中在今年了，地產(chǎn)銷售金額大超2000億元，結(jié)轉(zhuǎn)收入大幅上漲，多元化業(yè)務(wù)將扭虧為盈。“如果改成現(xiàn)售制，房地產(chǎn)會(huì)計(jì)報(bào)表的情況就跟其他行業(yè)，比如快消品等，沒(méi)啥區(qū)別了。”前述上市房企董秘表示，他們?nèi)栽谟^望深圳這一動(dòng)作，如果改了，會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身。

在中城產(chǎn)聯(lián)主席陳寶存看來(lái)，如果改成現(xiàn)房銷售，估計(jì)一線房?jī)r(jià)會(huì)暴漲，因?yàn)楫?dāng)前樓市核心是供求關(guān)系及日趨上漲的土地成本?，F(xiàn)售制下，房企仍會(huì)將壓力轉(zhuǎn)嫁給建筑商，建造成本才2000元/平方米左右，幾乎可忽略不計(jì)，大型房企也有辦法規(guī)避。深圳現(xiàn)售試點(diǎn)無(wú)非就是表明他們?cè)谡{(diào)控上有行動(dòng)，現(xiàn)在是去庫(kù)存攻堅(jiān)，難以在全國(guó)鋪開(kāi)。

事實(shí)上，一些庫(kù)存壓力較大的城市推廣商品房現(xiàn)售或存在阻力，其中一個(gè)就是地方政府的土地財(cái)政問(wèn)題。從土地招拍掛階段開(kāi)啟商品房現(xiàn)售，一定程度上減少了土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，一些實(shí)力和資金能力較弱的開(kāi)發(fā)商被拒之門外，未來(lái)土地溢價(jià)將有不同幅度的降低，對(duì)于依賴土地財(cái)政的地方政府來(lái)說(shuō)存在一定利空。

地方政府為了彌補(bǔ)財(cái)政和城市建設(shè)資金的不足，以土地轉(zhuǎn)讓獲得直接收益和土地融資帶來(lái)間接收益的行為，被稱作土地財(cái)政。土地財(cái)政讓地方政府得到了好處，同時(shí)也增強(qiáng)了地方政府對(duì)土地財(cái)政的過(guò)度依賴。

徐楓表示，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地財(cái)政所占比例不高，例如深圳，土地收入對(duì)政府的影響可忽略不計(jì)，但對(duì)嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的城市來(lái)說(shuō)，現(xiàn)售制度需要經(jīng)歷一個(gè)微妙的博弈過(guò)程。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。