房地產(chǎn)“戰(zhàn)國時(shí)代”：碧桂園的3000億野心

從“中國最大地主”到跌出第一陣營再到“千億黑馬”，碧桂園演繹了一個(gè)家族公司重生、進(jìn)化、奮進(jìn)的中國故事。

自2010年開始至今，引入“三斌”和合伙人制度后，碧桂園這家老牌家族企業(yè)便由底谷翻身，業(yè)績(jī)突飛猛進(jìn)。

5月3日，碧桂園公告，2016年首四月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約649.2億元，按照這個(gè)速度，公司今年銷售或?qū)_擊2000億。

日前，碧桂園發(fā)布了一線城市戰(zhàn)略，而海外項(xiàng)目碧桂園森林城市的造勢(shì)也是一浪接一浪。從三四線之王向一二線激進(jìn)轉(zhuǎn)舵，同時(shí)大幅進(jìn)軍海外市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)單獨(dú)拆分和資本化，碧桂園表現(xiàn)出了狼性的一面。

然而，股權(quán)高度集中于楊國強(qiáng)家族的碧桂園，仍然難說已經(jīng)擁有了現(xiàn)代企業(yè)制度和公司治理，對(duì)于碧桂園來說，明后年沖擊3000億，與萬科一爭(zhēng)高下，“成為房地產(chǎn)公司第一”是它的愿景，但公司目前國內(nèi)外全線作戰(zhàn)，面臨巨大經(jīng)營和管控壓力；而那些隱藏在高歌猛進(jìn)下的管理和治理漏洞，也有待繼續(xù)“打補(bǔ)丁”和完善。

三四線之王的逆襲

起步于廣東順德的碧桂園，曾經(jīng)講述了一個(gè)激動(dòng)人心的“中國最大地主”的故事。

2007年上市不到半年，碧桂園的土地儲(chǔ)備從4月的1900萬平方米激增136.84%，達(dá)到截至7月末的4500萬平方米。

據(jù)當(dāng)時(shí)國務(wù)院發(fā)展研究中心《中國房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力研究報(bào)告》數(shù)據(jù)，4500萬平方米土儲(chǔ)比業(yè)界老大萬科多出1倍，是香港長(zhǎng)和系當(dāng)時(shí)全部土地儲(chǔ)備的2.5倍。

在碧桂園上市招股書中，土地價(jià)格低是其擴(kuò)張的優(yōu)勢(shì)，“我們是中國擁有最龐大和低成本土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，為未來的增長(zhǎng)和盈利能力提供了強(qiáng)有力的支持。”

巨量的土地儲(chǔ)備也提振了投資者的信心。同年9月21日，碧桂園的股價(jià)達(dá)到其歷史峰值的每股10.208港元，總市值超過1600億港元。

但此后不久，碧桂園的股價(jià)陷入長(zhǎng)時(shí)間的低迷。經(jīng)過了上市初期的高估值，碧桂園的市盈率也一路下滑。

股價(jià)的低迷與三四線市場(chǎng)過剩、碧桂園業(yè)務(wù)發(fā)展受困不無關(guān)聯(lián)。根據(jù)碧桂園2006年和2007年的年報(bào)，碧桂園收入分別上漲52.9%、124.3%。而2008年的宏觀調(diào)控讓碧桂園深受影響，全年收入下跌11.4%，銷售面積下降17.8%。即便到了2009年，其收入與2007年相比仍差1%。

而在樓市上一輪調(diào)整的2011年、2012年，碧桂園年度銷售金額一直保持在450億元左右，幾乎是“停滯不前”。

為了擺脫困境，過去幾年碧桂園一直在調(diào)整區(qū)域布局，加大了廣東省外項(xiàng)目、二三線大盤以及海外項(xiàng)目的投資。2013年3月開始，碧桂園發(fā)起激烈的“全民營銷”活動(dòng)，營銷團(tuán)隊(duì)暴增到18000多人，銷售費(fèi)用及管理費(fèi)用也飆升，分別占收入的約6.9%及3.2%。

與此同時(shí)，2013年碧桂園銷售額從400多億一下跳到1060億，躋身房企千億俱樂部；當(dāng)年公司平均開盤時(shí)間為5.7個(gè)月，遠(yuǎn)低于業(yè)內(nèi)平均開發(fā)周期；銷售占比中，二線城市和海外市場(chǎng)已有表現(xiàn)。

到了2015年，碧桂園一二線銷售占比已達(dá)52%，三四線城市占比降至46%。

2015年，碧桂園還首進(jìn)上海、深圳、成都、南京等地，一二線城市新購?fù)恋卣急葹?5%。新獲取土地預(yù)期建筑面積3821萬平方米，總代價(jià)560億元，比年初預(yù)計(jì)的200億多出了一倍多。

而2016年的拿地預(yù)算約為500億元，碧桂園總裁莫斌表示，將繼續(xù)加強(qiáng)一、二線城市的土地儲(chǔ)備，持續(xù)深耕三、四線城市核心地段。

民營企業(yè)中的“合伙人”

能夠成功逆襲，碧桂園的秘密武器、制度依賴是內(nèi)部合伙人機(jī)制。

這些合伙人首先從引進(jìn)高管開始，2010年，中建出身的莫斌加入碧桂園擔(dān)任總裁，他所做的第一件事，就是將原來總部高度集權(quán)的管理模式進(jìn)行了一次大刀闊斧的改革，公司從此變成“三級(jí)管控”：總部、區(qū)域、項(xiàng)目。

而碧桂園引進(jìn)的中建系CFO吳建斌，則幫助碧桂園正在建立以財(cái)務(wù)倒推、倒逼公司經(jīng)營模式的調(diào)整，并設(shè)立財(cái)務(wù)的安全底線，這讓碧桂園向一家規(guī)范、穩(wěn)健的公司靠近。

而在之后幾年讓公司業(yè)務(wù)幾何式增長(zhǎng)的，則是合伙人計(jì)劃。2012年碧桂園推出“成就共享”計(jì)劃，激勵(lì)項(xiàng)目管理人員；自2014年11月開始，升級(jí)更新為“同心共享”，集團(tuán)高管和區(qū)域管理團(tuán)隊(duì)對(duì)每個(gè)新項(xiàng)目進(jìn)行不超過15%的跟投。

其中碧桂園集團(tuán)投資公司對(duì)所有的項(xiàng)目跟投比例為1%到5%，區(qū)域投資公司對(duì)自己區(qū)域的所有項(xiàng)目最高跟投不超10%。

“這是碧桂園近年最重要的管理創(chuàng)新與變革，核心管理人員成了項(xiàng)目公司股東。”力推該計(jì)劃的吳建斌說。

同時(shí)，碧桂園也在進(jìn)一步梳理“總部-區(qū)域-項(xiàng)目”的三級(jí)管控體系，對(duì)各個(gè)區(qū)域進(jìn)行優(yōu)化整合，讓區(qū)域公司成為相對(duì)獨(dú)立的經(jīng)營實(shí)體。

這與萬科的項(xiàng)目跟投機(jī)制類似，但不一樣的在于，萬科合伙人是項(xiàng)目及股權(quán)雙重的保障，也以此杜絕項(xiàng)目層面利益輸送的發(fā)生。

輝立證券研究指出，碧桂園的合伙人計(jì)劃由于項(xiàng)目有明確的現(xiàn)金流回收要求，不會(huì)出現(xiàn)因?yàn)轫?xiàng)目公司為確保利潤，置集團(tuán)公司資金鏈安全于不顧的現(xiàn)象，看起來是安全的。

碧桂園的合伙人計(jì)劃更加開放，并強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。達(dá)到結(jié)算條件，集團(tuán)每半年將對(duì)投資份額的增值情況進(jìn)行通報(bào)，當(dāng)投資的項(xiàng)目盈利時(shí)，可以退出，當(dāng)項(xiàng)目出現(xiàn)虧損時(shí)，不能退出，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

在實(shí)際的在跟投項(xiàng)目運(yùn)作過程中，當(dāng)項(xiàng)目呈現(xiàn)正現(xiàn)金流，股東可以及時(shí)按股權(quán)進(jìn)行利益分配，而獲取的現(xiàn)金可以參加后續(xù)新的項(xiàng)目跟投，從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的滾動(dòng)。

截至2015年底，合伙人機(jī)制實(shí)施一年來，碧桂園已有168個(gè)項(xiàng)目引入了合伙人機(jī)制，73個(gè)項(xiàng)目開盤銷售，凈利潤水平達(dá)到了12%，累計(jì)銷售金額338億元，開盤時(shí)間是4.3個(gè)月，年化自有資金收益率56%，現(xiàn)金流周期8.2個(gè)月，與之前相比，每一項(xiàng)指標(biāo)有顯著的改善和提升。

截至目前，集團(tuán)投資公司分三次共募集了2.42億資金作為股本金投資，后期項(xiàng)目投資加銀行杠桿。而通過不斷滾動(dòng)進(jìn)行新的投資，目前資金數(shù)額已達(dá)到5.84億。吳建斌稱這個(gè)數(shù)字可能兩年以后是10億。

“其實(shí)集團(tuán)公司期待的并不是2.42億資金，而是2.42億資金背后的個(gè)人責(zé)任和公司利益完整掛鉤。”吳建斌說，合伙人制度最大的好處是規(guī)避了拿地風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)槊總€(gè)項(xiàng)目的成敗，買地占50%，設(shè)計(jì)占30%，營銷占20%，在合伙人制下，每個(gè)人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)，增值保值是根本，就不會(huì)涉險(xiǎn)去拿地。

此外，在吳建斌眼中，合伙人計(jì)劃讓碧桂園建立了自己的護(hù)城河，在房地產(chǎn)“戰(zhàn)國時(shí)代”去逐鹿天下。

多元與資本化之路

像其他的房企一樣，當(dāng)主營業(yè)務(wù)重上增長(zhǎng)的軌道，碧桂園也同時(shí)在考慮多元化轉(zhuǎn)型。其中，資本運(yùn)作不可或缺。

去年4月，碧桂園引入平安保險(xiǎn)成為其第二大股東，資本運(yùn)作的步伐開始加速，旗下多類資產(chǎn)分拆上市計(jì)劃也提上日程。

在地產(chǎn)主業(yè)之外，碧桂園旗下包括教育、物業(yè)管理公司、酒店、社區(qū)金融、社區(qū)服務(wù)等在內(nèi)的多元化業(yè)務(wù)，大部分均作了分拆上市的安排。

碧桂園學(xué)校已有20多年的歷史，目前有學(xué)校34所，在校生2萬多人，公司已經(jīng)將碧桂園的教育產(chǎn)業(yè)在內(nèi)部進(jìn)行方案調(diào)整，全面推進(jìn)上市。

作為集團(tuán)業(yè)務(wù)新的關(guān)注點(diǎn)，物業(yè)管理和社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)的上市工作也在議程中。吳建斌透露，物業(yè)管理上市工作正在推動(dòng)和進(jìn)行之中，如進(jìn)展順利，今年底將在上海上市。

除了多分拆業(yè)務(wù)上市，碧桂園去年還以11.88億元的金額認(rèn)購了天圖資本約10%股份。天圖資本主營私募股權(quán)投資基金管理業(yè)務(wù)和股權(quán)投資業(yè)務(wù)，專注于投資品牌消費(fèi)品企業(yè)。

而致力于構(gòu)建一站式全閉環(huán)家庭服務(wù)平臺(tái)，在全國近百個(gè)城市運(yùn)營“管家?guī)?rdquo;APP，提供服務(wù)項(xiàng)目主要包括鐘點(diǎn)工、保姆、月嫂等的易盟天地，碧桂園出資了約9756萬元，認(rèn)購了該家政O2O平臺(tái)20%的股份。

通過金融化打造地產(chǎn)開發(fā)、社區(qū)配套、投資金融三大業(yè)務(wù)板塊，碧桂園進(jìn)一步拓展和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，完善社區(qū)生態(tài)鏈，業(yè)務(wù)覆蓋客戶的全生命周期。

要完成多元化這個(gè)宏大的計(jì)劃，融資手段和財(cái)務(wù)技巧不可或缺。這方面，CFO吳建斌最有發(fā)言權(quán)。

碧桂園2015年年報(bào)顯示，公司當(dāng)年融資渠道擴(kuò)大，成本大幅降低，期末加權(quán)平均借貸成本同比下降139個(gè)基點(diǎn)，至6.20%。

期內(nèi)，先是通過向中國平安以50億元人民幣的價(jià)格進(jìn)行股權(quán)融資，接著又利用開放的國內(nèi)外融資渠道，在土地合資方面與平安陸金所合作，15個(gè)項(xiàng)目完成資金募集，金額達(dá)到60億元。通過中國平安發(fā)行8億美元集團(tuán)貸，60億元人民幣公司貸。

此外，2015年公司利用永續(xù)債工具，融資160億。

對(duì)此，一些券商表示憂慮。里昂證券指出，公司發(fā)行利息9.5厘的永續(xù)債用于潛在并購機(jī)會(huì)，令負(fù)債比率升至歷史新高；另外，公司今年用于增加土地的預(yù)算上升29%至500億元，反而令庫存增添上升壓力。

“這些永續(xù)債在今年都將還完”。吳建斌稱，截至去年公司凈負(fù)債率60%，仍在可控范圍內(nèi)；碧桂園會(huì)堅(jiān)守負(fù)債率70%以內(nèi)的比例，確保不會(huì)上升到80％-90%的水平，預(yù)計(jì)2016年融資的成本，會(huì)從2015年的6.2%，繼續(xù)下降到5%~6%之間。

庫存方面，莫斌表示，今年公司可售總貨量約3000億元，一、二線市場(chǎng)為1620億元，占總貨量的54%，去化問題不是很大。

全線作戰(zhàn)的挑戰(zhàn)

在海外，碧桂園開發(fā)了位于馬來西亞第二大城市新山市伊斯干達(dá)特區(qū)的森林城市項(xiàng)目，是中國房地產(chǎn)商有史以來最大的單體項(xiàng)目，預(yù)計(jì)總投資超2500億人民幣。

碧桂園馬來西亞區(qū)域副總裁于潤澤表示，公司未來幾年的目標(biāo)是，海外項(xiàng)目銷售將占到集團(tuán)總銷售額約10%的比例，逐步達(dá)到20%，并為公司貢獻(xiàn)更多的利潤率。不過截至目前，森林城市并沒有明確的銷售數(shù)據(jù)。

縱觀碧桂園的業(yè)務(wù)分布，已經(jīng)從三四線到一二線，再到海外的馬來西亞、澳洲，以及眾多的創(chuàng)新、分拆業(yè)務(wù)，如何整合運(yùn)營，最終實(shí)現(xiàn)“行業(yè)第一”的目標(biāo)？

盡管一二線銷售超過了一半，但2015年碧桂園的毛利率出現(xiàn)了下降，從26%下降至20%左右。

對(duì)于碧桂園來說，2016年提升毛利率是當(dāng)務(wù)之急。對(duì)此莫斌表示，碧桂園在三、四線主要做的是改善型需求，這些項(xiàng)目命名為“勞斯萊斯”項(xiàng)目，價(jià)格比同行在同一地段的項(xiàng)目貴20%左右。

此外，莫斌稱，一線城市周邊和二線的強(qiáng)省會(huì)城市儲(chǔ)備了大量土地，已開盤的項(xiàng)目均帶來了很好的利潤。公司今年的毛利率一定會(huì)提升。

長(zhǎng)期以來，深耕三、四線讓碧桂園在這些城市擁有足夠的經(jīng)驗(yàn)，盡管目前成立了一線事業(yè)部，但在業(yè)內(nèi)人士看來，沒有一線的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，底氣稍顯不足；在三、四線的超級(jí)大盤通過最低成本快速擴(kuò)張，這種模式在土地價(jià)格高昂的一線城市并不適用。

易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，當(dāng)前一線城市的地價(jià)高企，如果不做高溢價(jià)產(chǎn)品，在一線城市是很難賺到錢的。

碧桂園早有打算。聯(lián)席總裁朱榮斌，便是碧桂園從富力地產(chǎn)挖來的干將，擁有豐富的一線城市開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

去年7月以來，由朱榮斌掛帥的碧桂園一線城市事業(yè)部，已經(jīng)在上海、廣州、深圳等城市獲取了10個(gè)項(xiàng)目，其中在上海5個(gè)項(xiàng)目，廣州3個(gè)項(xiàng)目，在深圳有2個(gè)項(xiàng)目。

在朱榮斌看來，要增強(qiáng)在一二線的競(jìng)爭(zhēng)力，主要還是品牌、團(tuán)隊(duì)，包括在一線事業(yè)部的跟投項(xiàng)目，不僅當(dāng)總經(jīng)理的要專業(yè)，還得有足夠的資本才行。

此外，在一二線城市，由于地價(jià)高企，資金壓力巨大，目前代價(jià)過大的招拍掛并不是碧桂園拿地的主要途徑，碧桂園也通過與其它企業(yè)合作的方式來滿足其擴(kuò)張需要。

克而瑞機(jī)構(gòu)研究員曾英杰表示，總體來說，目前一線城市土地市場(chǎng)較熱，地價(jià)較高，通過合作拿地可降低資金風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，外地房企通過與當(dāng)?shù)胤科蠛献髂玫兀山档烷_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，積累開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

在從“深耕三、四線”轉(zhuǎn)向“擁抱一、二線”之后，莫斌所憧憬的是，“未來，碧桂園將努力成為全世界最具競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)之一。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。