李宇嘉：發(fā)展租賃市場應(yīng)增加政府和機構(gòu)租賃房源

繼5月4日國務(wù)院常務(wù)會議提出發(fā)展住房租賃市場之后，5月6日，住建部提出了培育和發(fā)展住房租賃市場的6條具體措施，從培育供應(yīng)主體、鼓勵租賃消費等多個角度，構(gòu)建住房租賃市場發(fā)展的長效機制。

1998年“房改”以來，我國住房供應(yīng)基本是住房銷售市場的“單極化”發(fā)展，而本該平行發(fā)展的住房租賃市場則一直跛腳前行。目前，城市化進(jìn)入“下半場”，即人口向大城市及周邊集聚，各大城市房價暴漲，樓市存量凸顯，租賃需求邊際增長更快。

2014年，通過市場租賃（包括城中村）解決居住的總?cè)丝谟?億左右，占城市常住人口近40%。流動人口的租賃需求更明顯，國家衛(wèi)生計生委《中國流動人口發(fā)展報告2014》顯示，截至2013年，全國流動人口2.45億，超過總?cè)丝诘?/6，但一直以來，住房供應(yīng)“重售輕租”。目前，以農(nóng)民工和大學(xué)畢業(yè)生為主的新市民是住房消費新主體，租賃是他們落腳城市后的首選，甚至是長期選擇，但政策仍囿于鼓勵買房。

同時，新房開發(fā)和銷售對地方財政、招商、稅收和經(jīng)濟的貢獻(xiàn)很大。在房屋供應(yīng)方面，地方政府偏重于新增供應(yīng)，特別是經(jīng)濟價值更大的商業(yè)辦公用房和工業(yè)廠房，而非存量房再利用，甚至各地編制的住房建設(shè)規(guī)劃中，鮮有關(guān)于房屋租賃的規(guī)劃。

租賃供應(yīng)“錯配”也很嚴(yán)重。自2011年6月有統(tǒng)計以來，全國房屋租賃價格已連續(xù)5年上漲。目前，新市民集聚的大城市，套均70平方米的商品住房月租金在2000~5000元。2015年，全國農(nóng)民工月均收入才3072元，大學(xué)畢業(yè)生收入甚至低于農(nóng)民工。商品房租金高不可攀，而低租金的小產(chǎn)權(quán)房、舊城也在不斷萎縮。

其次，租房或為買房前過渡，或為降低成本，中小套型理應(yīng)是租賃供應(yīng)主體。2015年，住建部對外來人口集中的16個大城市的調(diào)查顯示，租住需求以中小戶型為主、50平方米以下的占比75%。但是，從購房需求和最大化盈利的角度出發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)卻以大戶型為主，中小戶型租賃房源較少。

面對中低收入者，房屋租賃的公共產(chǎn)品屬性更明顯。機構(gòu)租賃是穩(wěn)定市場、降低租金和權(quán)益保障的壓艙石。國際上，政府公租房和地產(chǎn)企業(yè)、金融機構(gòu)、非盈利組織等私人機構(gòu)租賃（接受租金管制和政府補貼）的房源占市場份額30%以上。

根據(jù)國家統(tǒng)計局全國第六次人口普查，截至2010年底，我國有25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋來自私人出租住宅。2010年，基于北京租客的網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，租賃市場上的租賃關(guān)系類型以個體房東直租為主，個體房東直租和個體二房東轉(zhuǎn)租的比重超過80%；只有約6%的租賃住房來自機構(gòu)出租人，主要的機構(gòu)出租人是就業(yè)單位（4%）和房管部門（2%）。

我國機構(gòu)租賃不足有兩大原因，一是政府公租房供應(yīng)少。二是地價和財務(wù)成本高，相比開發(fā)和銷售，租賃收益太低。

目前，主要城市租售比（每平方米月租金與每平方米售價之比）在250倍左右，重點城市在600~800倍。在無風(fēng)險收益率可達(dá)4%時，投資租賃的收益太低、回收期太長，趕不上開發(fā)和銷售。同時，企業(yè)自有或收購房屋占用資金體量大，租金收益低，投資期限錯配，流動性風(fēng)險突出，加上證券化或信托投資基金滯后，機構(gòu)租賃難成氣候。

管制缺失也是租賃市場被偏廢的原因。長期以來，房屋開發(fā)和銷售上的監(jiān)管更多，租賃市場的監(jiān)管相對較少。作為輕資產(chǎn)服務(wù)行業(yè)，“個體出租+中介服務(wù)”是我國目前租賃供應(yīng)的主模式。但由于房價上漲，信息不對稱和搬家成本高，租客處于弱勢，加上監(jiān)管少、門檻低、信用不彰，假房源、騙取中介費、隨意漲租等亂象叢生。

事實上，近年來國家培育住房租賃市場的政策文件很多，但租賃市場改觀很少。直接原因就在于租賃住房規(guī)劃和供應(yīng)被偏廢，中小戶型、低租金房源太少，政府公租和機構(gòu)租賃房源規(guī)模小，以及租賃監(jiān)管缺失。

壯大住房租賃市場，從根本上講要從租賃住房公共產(chǎn)品的屬性出發(fā)，發(fā)揮政府公共服務(wù)的本職，本著百姓對租賃住房的強大訴求，從編制和落實住房租賃規(guī)劃，壯大公租房等機構(gòu)租賃占比，強化以租金為核心的租賃監(jiān)管等入手。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。