預(yù)售將落幕？中國地產(chǎn)業(yè)大考來臨

[一方面，現(xiàn)售制度將減少土地市場的競爭，維持土地價(jià)格的相對平穩(wěn)，降低開發(fā)商的拿地成本；另一方面，現(xiàn)售制度拉長開發(fā)周期，抬高資金成本，最終或許將轉(zhuǎn)嫁給購房者]

[預(yù)售資金的成本全部由購房者承擔(dān)，按照開盤到交付2年、預(yù)售資金年化利率5%計(jì)算，利息約2億元。]

[預(yù)售制度為開發(fā)商提供了免費(fèi)的22億元流動資金，同時(shí)能提前鎖定利潤，將回籠的資金用于其他項(xiàng)目開發(fā)。]

[在預(yù)售制度之下，一個(gè)項(xiàng)目從拿地到預(yù)售，最短只需5~6個(gè)月，多數(shù)為8~10個(gè)月。但如果是現(xiàn)售制度，這個(gè)周期將延長至3年，甚至更久。]

深圳有關(guān)部門的一紙說明，拉開了我國商品房預(yù)售制度改革的大幕。

5月3日，深圳規(guī)劃和國土資源委員會（下稱“深圳規(guī)土委”）在官方微博上發(fā)布了一則《我市開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)工作》的說明。這則說明寫道：為深化改革，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，深圳市在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革，開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)。

值得注意的是，上述試點(diǎn)有著住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、廣東省政府的合作作為背書。這意味著一旦深圳試點(diǎn)取得成效、形成一定模式，或?qū)⑾?a href="http://a5759.cn/sell/qita/" target="_blank">其他有條件的城市推行。

實(shí)行了22年之久的商品房預(yù)售制度如若改變，將對中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)帶來地震式的洗牌效果。

預(yù)售制度改革啟幕

深圳規(guī)土委稱，在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，商品房預(yù)售制度有利于加快商品房供應(yīng)、滿足群眾住房需求，在促進(jìn)房地產(chǎn)市場快速發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用。但在實(shí)踐中，也出現(xiàn)了一些問題，例如“貨不對板”、“虛假宣傳”、“質(zhì)量瑕疵”等，甚至有開發(fā)企業(yè)因資金鏈斷裂導(dǎo)致項(xiàng)目爛尾，損害購房人的合法權(quán)益，影響了社會穩(wěn)定。

出于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的目的，深圳出臺了商品房現(xiàn)售的試點(diǎn)工作。

但這并不是深圳的單一行動，該項(xiàng)試點(diǎn)工作有更為深厚的背景。深圳規(guī)土委稱，此次商品房現(xiàn)售試點(diǎn)是根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部廣東省人民政府共同推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)體制改革試點(diǎn)省建設(shè)合作協(xié)議》（下稱《協(xié)議》）開展商品房預(yù)售制度改革的有關(guān)規(guī)定，按照廣東省住房建設(shè)廳開展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)工作的有關(guān)要求推出的。

《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者查詢發(fā)現(xiàn)，《協(xié)議》是廣東省政府與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在2015年4月8日簽署的。根據(jù)協(xié)議，雙方將以部省合作的方式，共同推進(jìn)城鄉(xiāng)規(guī)劃、新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃建設(shè)、綠色建設(shè)體系、住房制度、現(xiàn)代建造、行政管理等方面的改革，將廣東建成國家城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)體制改革試點(diǎn)省，努力為全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)改革和發(fā)展創(chuàng)造經(jīng)驗(yàn)。

由此不難看出，深圳試點(diǎn)商品房現(xiàn)售，其目的是為全國的商品房制度改革提供先試先行的經(jīng)驗(yàn)。

廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳一位不愿透露姓名的官員對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，深圳在全國范圍內(nèi)率先探索商品房預(yù)售制度改革確有其事，且僅有深圳一個(gè)城市作為試點(diǎn)。不過，由于方案仍在制定中，因此住建廳目前尚不清楚此項(xiàng)改革的具體內(nèi)容。

從歷史的角度來看，商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，是中國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的重要推動力。但經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場整體上已趨于飽和、成熟，去庫存成為當(dāng)下最緊迫的任務(wù)，以加快商品房供應(yīng)為目的的預(yù)售制度到了需要改變的時(shí)候。

哪些相關(guān)配套需要同時(shí)啟動

“我委將對試點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤采集數(shù)據(jù)，分析對市場產(chǎn)生的影響，并在對試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的基礎(chǔ)上進(jìn)行政策研判。”深圳規(guī)土委稱，目前，深圳市仍按照國家和省市商品房預(yù)售制度的相關(guān)規(guī)定開展商品房預(yù)售審批工作。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示：現(xiàn)售制度能不能推廣，還得看試點(diǎn)的效果。但就目前深圳房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀來看，供求關(guān)系緊張，供應(yīng)效率更為重要，要及時(shí)滿足市場需求，而現(xiàn)售制度會放緩供應(yīng)節(jié)奏，影響供需關(guān)系。

中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者采訪時(shí)也表示，深圳試點(diǎn)商品房預(yù)售制度改革是決策者從規(guī)范市場的角度出發(fā)，是為了更好地保護(hù)購房者利益，讓市場更加透明。“一個(gè)成熟的市場應(yīng)該逐步走向現(xiàn)房，并且從毛坯房走向成品房，只是這中間有個(gè)過程，國家要一步步往前推。不過，在推進(jìn)的過程中要密切注意供求關(guān)系，若供不應(yīng)求的矛盾加劇，會造成短時(shí)的市場波動從而影響房價(jià)。”

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，一線城市及熱點(diǎn)二線城市未來都應(yīng)該會逐漸從預(yù)售制度轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)售制度。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，短期內(nèi)，商品房現(xiàn)售制度不太可能會全面推廣，“這項(xiàng)制度涉及的面太廣，是一項(xiàng)龐大的系統(tǒng)工程，落地需要較長時(shí)間”。

商品房現(xiàn)售試點(diǎn)的啟動，大量的相關(guān)配套政策與細(xì)則也需同時(shí)進(jìn)行。

比如，對于開發(fā)商來說，如何加快各項(xiàng)報(bào)批審核，如何獲得更為便捷的融資渠道、成本更加低廉的資金，頗為重要。

一名房地產(chǎn)觀察人士甚至表示：“現(xiàn)房現(xiàn)售還需要具備相應(yīng)的政策環(huán)境，就是政府的各項(xiàng)報(bào)批審核要簡化流程、加快進(jìn)程，不然會把開發(fā)商給拖死。”

而另一方面，不少實(shí)行商品房現(xiàn)售制度的國家與地區(qū)都有較為完善的融資體系，尤其是REITs，融資成本相對較低。相比之下，中國內(nèi)地的開發(fā)商融資渠道相對更少，主要以貸款、債券、信托為主，REITs才剛剛起步，融資成本也更高。

“（比如）怎么保證開發(fā)商不出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。賣期房的話資金馬上可以回收，但改為現(xiàn)房（銷售）后這一年多時(shí)間不僅無法回收資金，還需要更多的投入，這對房企的要求更高。”顧云昌分析。

行業(yè)或重新洗牌，成本會否轉(zhuǎn)嫁給購房者

一旦商品房現(xiàn)售制度在部分地區(qū)推行，該地區(qū)的行業(yè)格局重新洗牌將是大概率事件。如果真的要放到全國范圍，影響則更為深遠(yuǎn)。

商品房現(xiàn)售制度與預(yù)售制度的最大區(qū)別就在于，資金門檻會被大大抬高，多數(shù)資金實(shí)力較弱的中小開發(fā)商將被擋在門外。

以往，受益于預(yù)售制度，開發(fā)商僅需極少的自有資金，通過占用購房者預(yù)付的房款，即可實(shí)現(xiàn)“空手套白狼”的經(jīng)營模式。

一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金的來源主要是自有資金、貸款、預(yù)售制度帶來的資金（下稱“預(yù)售資金”），其中，自有資金、預(yù)售資金的規(guī)模相當(dāng)，各占總資金的四成左右。

來看一組國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)：2015年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金125203億元，其中，國內(nèi)貸款20214億元，利用外資297億元，自籌資金49038億元，其他資金55655億元。在其他資金中，定金及預(yù)收款32520億元，個(gè)人按揭貸款16662億元。定金、預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款就是預(yù)售資金，共49182億元，占所有到位資金的39.3%。自有資金占39.2%，國內(nèi)貸款占16.1%。

舉例來說，如果一個(gè)項(xiàng)目的總投資是50億元，開發(fā)商一般只需要有20億元自有資金、10億元借貸及融資作為啟動資金，剩余的20億元來自預(yù)售資金。而這筆預(yù)售資金的成本全部由購房者承擔(dān)，按照開盤到交付2年、預(yù)售資金年化利率5%計(jì)算，利息約2億元。換句話說，預(yù)售制度為開發(fā)商提供了免費(fèi)的22億元流動資金，同時(shí)能提前鎖定利潤，將回籠的資金用于其他項(xiàng)目開發(fā)。

若實(shí)行商品房現(xiàn)售制度，開發(fā)商將失去巨額的預(yù)售資金的支持，轉(zhuǎn)而要占用自己的流動資金或通過其他融資方式獲取資金。

“現(xiàn)售制度之下，開發(fā)商的負(fù)債將會進(jìn)一步提高，同時(shí)，銀行及投資者會更加審視此類房企的還款能力。從這個(gè)角度來說，資金實(shí)力雄厚的房企更有機(jī)會進(jìn)入商品房現(xiàn)售市場。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

一位開發(fā)商人士也對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者坦言，如果現(xiàn)售制度全面推廣，將加速行業(yè)洗牌。目前土地已經(jīng)越來越難獲取，現(xiàn)售制度會進(jìn)一步抬高門檻，中小房企日子將越來越難過。

現(xiàn)售制度還將降低開發(fā)商掙錢的速度。過去在預(yù)售制度之下，很多開發(fā)商強(qiáng)調(diào)“快周轉(zhuǎn)”，一個(gè)項(xiàng)目從拿地到預(yù)售，最短的只需5~6個(gè)月，多數(shù)保持在8~10個(gè)月之間。但換成現(xiàn)售制度，從拿地到銷售的周期將延長至3年左右，甚至更久。換言之，同樣一筆資金，在預(yù)售制度之下3年可以做3個(gè)項(xiàng)目，獲取3個(gè)項(xiàng)目的利潤，但在現(xiàn)售制度之下只能做1個(gè)項(xiàng)目，少了2個(gè)項(xiàng)目的利潤。

長遠(yuǎn)來看，現(xiàn)售制度對房價(jià)的影響則有待觀察。一方面，現(xiàn)售制度將減少土地市場的競爭，維持土地價(jià)格的相對平穩(wěn)，降低開發(fā)商的拿地成本；另一方面，現(xiàn)售制度拉長開發(fā)周期，抬高資金成本，最終或許將轉(zhuǎn)嫁給購房者。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。