社科院報(bào)告：三四線城市房貸首付或降至15%

5月5日，中國社會科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所發(fā)布《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告（2016）》（以下簡稱藍(lán)皮書）。

藍(lán)皮書稱，2015年，商品房銷售成交價格總體上漲，商品房銷售量增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。但是部分城市庫存水平依然較高。

對于今年房地產(chǎn)趨勢，藍(lán)皮書認(rèn)為，2016年宏觀經(jīng)濟(jì)仍面臨持續(xù)下滑的壓力，這也導(dǎo)致市場對房地產(chǎn)價格預(yù)期有所降低，住房需求增速減緩，對房地產(chǎn)市場構(gòu)成向下壓力。

與此同時，各線城市樓市的分化局面仍然存在。藍(lán)皮書指出，一線城市和少量二線城市面臨補(bǔ)庫存難題，大多數(shù)三、四線城市則需要大力去庫存。

此次藍(lán)皮書的執(zhí)行主編、中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所副研究員王業(yè)強(qiáng)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“去庫存依然是今年房地產(chǎn)的主要任務(wù)。各地應(yīng)該堅(jiān)持分類調(diào)控，同時加快出臺支持住房租賃市場的政策。對于庫存壓力大的三、四線城市，可通過進(jìn)一步下調(diào)首付比例的方式，適當(dāng)擴(kuò)大住房需求。”

宏觀經(jīng)濟(jì)走勢影響預(yù)期

在房地產(chǎn)庫存壓力下，去年以來，一系列寬松政策如降準(zhǔn)、降息、降首付、減稅費(fèi)、放松公積金貸款等先后出臺，地方政府也從取消限購等不同方面松綁樓市。

在諸多利好政策刺激下，2015年全國房地產(chǎn)市場反彈跡象明顯。去年，商品房銷售成交價格總體上漲，商品房銷售量增幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。藍(lán)皮書選取的35個城市商品房均價同比增長10.5%，增速比2014年快了10.7個百分點(diǎn)。

但是，藍(lán)皮書也認(rèn)為，房地產(chǎn)庫存水平依然較高，但增速明顯下降。房屋新開工面積全線下降，施工面積小幅增加，仍處于庫存去化期。

王業(yè)強(qiáng)對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說：“當(dāng)前房地產(chǎn)市場面臨的問題體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)供需嚴(yán)重失衡，商品房去庫存任重道遠(yuǎn)。”

在王業(yè)強(qiáng)看來，供需失衡體現(xiàn)在三個方面：一是一、二線城市和三、四線城市分化導(dǎo)致的區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡；二是各種類型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)處于失衡狀態(tài)，住宅庫存相對于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房等產(chǎn)品市場表現(xiàn)較好；三是由于貧富差距拉大，導(dǎo)致需求結(jié)構(gòu)失衡。

記者注意到，今年以來，深圳、上海等城市出現(xiàn)房價過快上漲態(tài)勢。在此背景下，3月25日，深圳和上海再次收緊限購措施。但是黑龍江等地仍面臨庫存壓力，當(dāng)?shù)貫榇顺雠_了購房補(bǔ)貼等激勵措施。

對于今年的形勢，藍(lán)皮書預(yù)計(jì)，一線和部分二線城市房價仍將上漲，上漲幅度將有所減緩；二線城市房價將全面上漲，漲幅區(qū)域性分化明顯，三線、四線在寬松的政策推動下庫存將有所減少，房地產(chǎn)價格跌幅逐漸收窄回穩(wěn)。

藍(lán)皮書提醒，如果宏觀經(jīng)濟(jì)增長繼續(xù)放緩，房地產(chǎn)價格有可能在2017年下半年再次出現(xiàn)下滑趨勢。

分類調(diào)控應(yīng)對樓市冷熱不均

從政策層面來看，藍(lán)皮書認(rèn)為，圍繞房地產(chǎn)供給側(cè)改革，實(shí)施分類調(diào)控，適度緩和區(qū)域分化、冷熱不均的現(xiàn)象，維持市場穩(wěn)定將是2016年房地產(chǎn)政策的主基調(diào)。

“對于一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，增加土地供應(yīng)將是重點(diǎn)，同時繼續(xù)實(shí)行限購政策，甚至?xí)雠_相關(guān)政策以防止投資需求過快增長致房價漲幅過高。”王業(yè)強(qiáng)說，多數(shù)二線和三、四線城市則會以刺激需求、促進(jìn)庫存去化為主，購房落戶、稅費(fèi)減免、財(cái)政補(bǔ)貼政策等有望在各地鋪開。

對于三、四線城市的庫存狀況，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“截至4月份，部分三、四線城市的庫存去化周期還在14個月以上，部分城市甚至超過30個月。”

為推動房地產(chǎn)去庫存，去年以來，中央多次下調(diào)購房首付比例。今年2月2日，央行再次發(fā)布通知，在不實(shí)施限購的城市首套住房首付比例最低降至20%。據(jù)藍(lán)皮書分析，首付比例下調(diào)，購房門檻大幅下降，對市場需求的刺激十分明顯。

在巨大的庫存壓力下，藍(lán)皮書在對2016年的房地產(chǎn)政策展望時預(yù)計(jì)，三、四線城市房地產(chǎn)貸款首付比例可能進(jìn)一步降低至15%，二套住房貸款的首付比例也將相應(yīng)下調(diào)。

王業(yè)強(qiáng)也對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說：“首付政策調(diào)整，一些二線城市和三、四線城市之間應(yīng)該有所區(qū)分，‘因城施策’。對于庫存比較大的三、四線城市，調(diào)整幅度可能相對較大，可以使有購房意愿的家庭提前實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)。”

另外，王業(yè)強(qiáng)表示，從目前信貸情況來看，房地產(chǎn)還沒有觸及引發(fā)金融風(fēng)險的點(diǎn)，還是屬于比較低風(fēng)險的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。