北京二手房“退燒” 住宅網(wǎng)簽量環(huán)比上升

[鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月第四周，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為6803套，環(huán)比上升了6.2%，成交均價(jià)為39986元/平方米，環(huán)比下降1%]

[2016年北京住宅用地供應(yīng)計(jì)劃總量1200公頃，處于歷史低位水平，而其中北京城六區(qū)的土地供應(yīng)量不高于全北京市土地供應(yīng)總量的20%。]

近日，國土資源部、國家發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃（2015～2020年）》（下稱《規(guī)劃》），將優(yōu)化區(qū)域空間格局，減量優(yōu)化區(qū)、存量挖潛區(qū)、增量控制區(qū)和適度發(fā)展區(qū)被劃定，各區(qū)土地利用原則和利用導(dǎo)向也得到明確。其中，減量優(yōu)化區(qū)中，規(guī)劃期五年內(nèi)原則上不再安排新增建設(shè)用地。

針對《規(guī)劃》對京津冀地區(qū)的土地及房價(jià)影響，5月4日下午接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪的分析人士指出，《規(guī)劃》是對環(huán)京地區(qū)目前的監(jiān)管不到位、瘋狂投資的糾偏，一方面旨在疏解首都功能，一方面糾正北京周邊一些縣市通過土地供給來推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的思路。而在對京津冀區(qū)域大規(guī)模建設(shè)行為帶來約束的同時(shí)，客觀上也可能對北京及周邊房價(jià)產(chǎn)生影響。

亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫5月4日下午對記者表示，這一新規(guī)的出臺(tái)一方面是為疏解北京城市中心非首都功能，針對“大城市病”進(jìn)行瘦身；另一方面則是為規(guī)范環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)其他城市的土地亂象。

北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長陳志提到，《規(guī)劃》內(nèi)容的制定，是對京津冀地區(qū)特別是環(huán)京地區(qū)目前的監(jiān)管不到位以及瘋狂投資的糾偏，“原則上新增建設(shè)用地嚴(yán)控，鼓勵(lì)存量轉(zhuǎn)化、存量挖潛，不宜再進(jìn)行高強(qiáng)度大規(guī)模建設(shè)，其實(shí)就是在糾正北京周邊通過土地供給來推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的思路。”在他看來，存量建設(shè)用地在結(jié)構(gòu)上，應(yīng)保障重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，以引導(dǎo)人口產(chǎn)業(yè)合理集聚作為當(dāng)前的首要任務(wù)。

作為負(fù)荷極重的特大城市，北京近年一直在努力疏解城市功能，這從供地計(jì)劃上可見一斑。以今年為例，2016年北京住宅用地供應(yīng)計(jì)劃總量1200公頃，處于歷史低位水平，而其中北京城六區(qū)的土地供應(yīng)量不高于全北京市土地供應(yīng)總量的20%，規(guī)劃新城范圍內(nèi)土地供應(yīng)量占到土地供應(yīng)總量的70%以上。

土地之于住房，如面粉之于面包。嚴(yán)控土地，無疑將對住宅供應(yīng)產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響住房價(jià)格。任啟鑫注意到，《規(guī)劃》中還規(guī)定，順義東部等13片集中分布的優(yōu)質(zhì)耕地，優(yōu)先劃入永久基本農(nóng)田實(shí)行嚴(yán)格保護(hù)。她對此的理解是，這一系列的新規(guī)均表明未來北京新增建設(shè)用地量將逐漸減少。

任啟鑫預(yù)計(jì)，《規(guī)劃》實(shí)施之后，將終結(jié)環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈各城市尤其是燕郊、香河、固安等城市以住宅為導(dǎo)向的土地財(cái)政方向，對于規(guī)范城市規(guī)劃，合理承擔(dān)非首都核心功能產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將產(chǎn)生積極作用，同時(shí)，新增住宅用地量的減少也將使得這些區(qū)域住宅市場開始進(jìn)入緊縮階段，而相對應(yīng)的則是住宅產(chǎn)品價(jià)格的繼續(xù)攀升，另外，周邊區(qū)域價(jià)格的上漲也將倒逼北京住宅市場價(jià)格繼續(xù)走高。

今年3月以來，伴隨著北京房地產(chǎn)市場快速“回暖”，京津冀區(qū)域房價(jià)出現(xiàn)不同程度跟漲，個(gè)別縣市漲幅明顯，引發(fā)關(guān)注。

亞豪君岳會(huì)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，剛過去的4月，北京新建商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交1.5萬套，環(huán)比增長64%，同比增長233%，同時(shí)這一成交量也創(chuàng)出了自2010年12月以來的64個(gè)月新高。對此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，這一階段成交量的持續(xù)攀升，一方面是“限購”威脅之下商品住宅成交的集中爆發(fā)，在限購靴子落地之前，商品住宅引領(lǐng)成交攀升的趨勢仍將持續(xù)；另一方面，5月份開始各大房企也進(jìn)入上半年業(yè)績的“關(guān)鍵階段”，供應(yīng)的積極也為成交攀升提供基礎(chǔ)。

作為北京住宅交易的主體，二手房交易則出現(xiàn)了“退燒”的趨勢。鏈家研究院日前提供給《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月第四周，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為6803套，環(huán)比上升了6.2%，成交均價(jià)為39986元/平方米，環(huán)比下降1%。鏈家研究院在報(bào)告中分析稱，雖然本周北京二手房網(wǎng)簽量有所回升，但仍低于3月同期規(guī)模，由于需求量在前期得到了大量釋放，加上潛在入市需求的持續(xù)減少，預(yù)計(jì)后期網(wǎng)簽規(guī)模將會(huì)繼續(xù)回落。4月整月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市二手住宅網(wǎng)簽量為2.5萬套，低于3月的3.2萬套，成交價(jià)上漲空間將會(huì)收窄。

“去年因?yàn)椴粔蛸I房資格，沒能買，春節(jié)后再看發(fā)現(xiàn)房價(jià)漲了好多，東四環(huán)的老房子都動(dòng)輒四五萬一平方米。”“五一”假期和丈夫看房之后，一名“85后”對記者說，覺得房價(jià)已經(jīng)如此之高，繼續(xù)上漲的空間不會(huì)太大了。

“從供需關(guān)系上來看，本周（北京二手房）新增客源和房源數(shù)量均持續(xù)下降，其中新增客源數(shù)量大幅降低，新增客源與房源比降到歷史低位，可見隨著前期需求的大量釋放，潛在需求不足，預(yù)計(jì)后期網(wǎng)簽規(guī)模將會(huì)回落，同時(shí)雖然業(yè)主初始報(bào)價(jià)高，但是可接受降價(jià)的業(yè)主占比在增加，價(jià)格的博弈空間在擴(kuò)大，預(yù)計(jì)后期業(yè)主心理預(yù)期會(huì)回落，報(bào)價(jià)向市場價(jià)靠近。”鏈家研究院在報(bào)告中如是寫道。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。