樓市去庫存下半場：區(qū)域分化凸顯 調(diào)控更有針對性

“這幾天成交比較差，主要是因為我們賣得差不多了，近期還調(diào)高了價格。”在北京大興區(qū)一處中高檔樓盤工作的售樓員表示，“五一”期間來看房的購房者不多。

業(yè)內(nèi)人士認為，由于整體價格較高，且一季度成交火爆，一線城市“五一”期間成交量料低于預(yù)期。目前，樓市復(fù)蘇有從一線城市擴散到二線城市的跡象，但房地產(chǎn)市場整體庫存較大，區(qū)域分化態(tài)勢將愈演愈烈。樓市已步入存量房時代的“下半場”。實現(xiàn)樓市軟著陸是調(diào)控的底線，政策料繼續(xù)沿著“因城施策”的軌道進行有針對性的調(diào)整。

回暖：一線“去燥”二線“升溫”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進介紹，“五一”假期房展會的看房人不多，但這符合市場預(yù)期，主要原因有三個方面：一是現(xiàn)在整體價格偏高，很多人持觀望態(tài)度；二是一線城市購房政策比較緊，部分購房需求不能被釋放出來；三是部分需求在3月和4月提前被釋放。

這與中國證券報記者“五一”期間對北京地區(qū)部分樓盤的走訪情況一致。2日下午，中國證券報記者在上述大興區(qū)某樓盤看到，大約有三四組購房者在沙盤前咨詢項目情況，對售樓員提出要不要定一套的問題，這些購房者都表示“再考慮考慮”，均未繳納意向金。“這個區(qū)域每平方米賣4萬多，太貴了。”一名購房者對同伴說。

整體上，由于房價較高，且一季度漲幅較快，在滬深政策進一步收緊的影響下，一線城市樓市正逐步“去燥”。根據(jù)中國指數(shù)研究院5月1日發(fā)布的“百城價格指數(shù)”，4月北上廣深不再領(lǐng)漲，漲幅前十個城市大多為一線城市周邊城市，比如廊坊、惠州等。銷量方面，深圳、上海由于樓市調(diào)控政策出臺而成交回落，其周邊惠州、昆山等三線城市承接部分外溢需求，成交量上升，南京、武漢等二線城市成交繼續(xù)維持較高熱度。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布研究報告認為，從新政前后的市場數(shù)據(jù)看，上海和深圳兩個城市的政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)，成交量萎縮明顯，價格略有小幅下調(diào)?？傮w上看，后續(xù)此類政策效應(yīng)還會繼續(xù)顯現(xiàn)。未來政策監(jiān)管的重點在于，積極推進分區(qū)管控的模式，對相關(guān)區(qū)域、具體物業(yè)類型進行差別化的市場調(diào)控。

興業(yè)證券分析師閻常銘認為，4月份二線城市房價上漲明顯，二線城市已成為復(fù)蘇主力。從長周期來看，我國銀行業(yè)給地產(chǎn)需求端加杠桿的階段剛開始，按揭貸款占銀行總貸款比重的上升或助力房地產(chǎn)基本面向上。基于一二線城市良好的基本面，金融機構(gòu)將在一二線城市加杠桿，促進這些區(qū)域市場基本面持續(xù)上行。

庫存：總量龐大去化各異

今年前四個月樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市的貢獻拉動，三四線城市則基本沒有反彈，這折射了中國房地產(chǎn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的“冰火兩重天”現(xiàn)狀。

總量上，中國房地產(chǎn)庫存依然較大，去庫存仍是主題。中信證券認為，房地產(chǎn)庫存可以劃分為“已出讓未開工的土地”、“在施工未銷售的資源”和“已竣工未順利出售的房屋”三大部分。其根據(jù)一定假設(shè)測算，在2015年底，全國純住宅（不含農(nóng)村房屋，不含小產(chǎn)權(quán)房）的庫存有59.1億平方米，全部房屋的庫存有100.9億平方米。2015年，我國城鎮(zhèn)住宅廣義庫存去化周期為5.3年，所有房屋廣義庫存去化周期為7.9年。

中信證券認為，庫存量龐大仍是行業(yè)的主要問題，特別是商辦類土地出讓嚴(yán)重過剩。過去十年來，商服用地一直都占到房地產(chǎn)用地出讓30%上下的比例。而在商品房銷售中，商業(yè)物業(yè)的銷售占比一直都只在10%左右。不少地方政府喜歡營建商業(yè)綜合體，建造大量的商場、寫字樓和酒店，商業(yè)地產(chǎn)的供給過剩程度遠超住宅。

由于需求不同，各地樓市庫存“去化”也不同。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認為，按照此前6個月商品住宅的月均成交套數(shù)倒推，北京目前約有6.66萬套商品住宅庫存的去化周期為8個月，已接近8-10個月合理去化周期的水平。

戴德梁行北中國區(qū)研究部主管陸明說，目前北京樓市出清周期保持在9到10個月左右的相對合理水平，出清周期持續(xù)降低。但三四線城市庫存壓力較大，截至2016年3月出清周期已上升至31個月左右。

諾亞研究認為，成交方面，預(yù)計2016年整體成交量不及2015年，但優(yōu)于2014年。其中，一線城市及部分庫存壓力較小的二線城市去化壓力下降，而庫存高企的三四線城市供過于求的局面年內(nèi)難以改善。成交價格方面，各線樓市價格分化將進一步加劇，去化壓力大的三四線城市房價面臨下行壓力，而價格飆升的一二線城市瘋狂一段時間之后將重回理性。

調(diào)控：因城施策盼軟著陸

近期高層強調(diào)，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實行差別化的調(diào)控政策。

諾亞研究認為，去庫存仍是2016年政策調(diào)整重點，強化“分類調(diào)控”、“因城施政”將是房地產(chǎn)行業(yè)政策的主旋律，整體行業(yè)政策仍保持寬松態(tài)勢。實際上，從3月底以來各地調(diào)控政策來看，差異化調(diào)控相當(dāng)明顯。比如，廊坊、惠州等地緊急出臺限購、提高首付比例、規(guī)范開發(fā)商行為等政策；南京、蘇州等地也出臺限價政策，平抑房價漲幅；吉林、長沙等地通過提高貸款額度、給予財政補貼等措施刺激需求釋放，鼓勵庫存去化。這些政策的效果也開始顯現(xiàn)，例如，燕郊樓市“五一”前已開始“冷凍”。

某大型開發(fā)商副總裁認為，接下來市場不太可能保持3月這么高的成交數(shù)據(jù)，但總體上今年還是一個“大年”。在他看來，中國房地產(chǎn)并未“泡沫化”，仍是安全的。紐約是衡量北京、上海等核心都市的標(biāo)桿，這類城市房價取決于經(jīng)濟體的財富總量、該城市住房供應(yīng)能力等。目前，北京、上海的房價略低于紐約，在供應(yīng)上也弱于紐約。

還有一些研究機構(gòu)認為，2016年的房地產(chǎn)市場可能類似2013年的情況，“量縮價漲”或“量縮價平”，房價真正回落或許要到2017年以后。但中國城鎮(zhèn)化空間依然較大，對地產(chǎn)價格的基本面支撐也會更充足。即便不考慮政府扶持因素，在足夠的需求支持下，房價下跌也只是周期性下跌，而不會是泡沫破滅。

業(yè)內(nèi)人士建議，要實現(xiàn)軟著陸有待行業(yè)長效機制的建立。這包括完善住房信息系統(tǒng)，構(gòu)建大數(shù)據(jù)監(jiān)管平臺；完善住房保障體系，分類調(diào)控；基于行業(yè)規(guī)模的保障房貨幣化、公積金證券化、共有產(chǎn)權(quán)等制度性探索。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。