比起銷售額減少,張玉良更應(yīng)擔(dān)心的,或許是綠地集團(tuán)地產(chǎn)營收的驟降。
4月25日晚,借殼上市一年的綠地控股發(fā)布2015年年度報(bào)告,在主動(dòng)大幅收縮能源產(chǎn)業(yè)規(guī)模后,2015年經(jīng)營收入同比下降1/5,為2073億元,實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)約74億元,同比增長(zhǎng)38%。
地產(chǎn)主業(yè)方面,2015年綠地實(shí)現(xiàn)合同銷售金額2301億元,比2014年減少100億元,住宅產(chǎn)品和商辦產(chǎn)品基本各占一半。
反常的是,綠地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)營業(yè)收入出現(xiàn)了大幅下降,同比減少11.23%,僅為995.77億元。
這是綠地的地產(chǎn)營收首次出現(xiàn)下降,2012年至2014年,綠地地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入分別為652億、923億和1121億元。2014年,綠地的地產(chǎn)銷售達(dá)到巔峰,以2408億元的合約銷售額超越萬科成為最大的房企。
在財(cái)報(bào)中,綠地控股對(duì)營收下降的解釋是“本年度結(jié)轉(zhuǎn)面積同比減少”。結(jié)轉(zhuǎn)面積是指房地產(chǎn)企業(yè)可以收入確認(rèn)的面積,此時(shí),這部分面積可以計(jì)算成本、開支和收入。
結(jié)轉(zhuǎn)面積收入和回款息息相關(guān)——對(duì)于房企來說,回款已經(jīng)不亞于銷售額,成為衡量企業(yè)健康與否的最重要標(biāo)準(zhǔn)之一。這也意味著,2015年僅有995億元進(jìn)入了結(jié)算環(huán)節(jié),并將最終成為回款。
同策咨詢總監(jiān)張宏偉告訴界面新聞?dòng)浾?,如果前兩年的銷售額和現(xiàn)在營收之間產(chǎn)生了巨大的差距,有以下幾個(gè)原因:1.工程進(jìn)度慢,很多項(xiàng)目沒有竣工;2.竣工項(xiàng)目沒有順利交付;3.在做財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí),公司出于業(yè)績(jī)平衡的需要,會(huì)把一些營收放在之后的財(cái)務(wù)周期內(nèi)。
綠地集團(tuán)一位負(fù)責(zé)人告訴界面新聞?dòng)浾?,集團(tuán)今年結(jié)轉(zhuǎn)面積的減少主要是由于商辦項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng),尤其是超高層周期更長(zhǎng)。2015年正好是“結(jié)轉(zhuǎn)小年”,2016年預(yù)計(jì)有大幅增長(zhǎng)。2014年,綠地的住宅銷售金額為1112億元,商用辦公為1296億元。
從營收數(shù)字還可以看出,綠地的海外擴(kuò)張似乎并不如宣傳那么順利——其海外業(yè)務(wù)主要為住宅開發(fā)。2013年和2014年,綠地海外合約銷售額達(dá)到了接近180億元(兩年分別為153億和27億元),但是2015年綠地海外的營收收入僅為1.3億元。
上述綠地集團(tuán)負(fù)責(zé)人告訴界面新聞?dòng)浾?,這與海外房地產(chǎn)結(jié)算周期有關(guān),海外項(xiàng)目的交付和結(jié)算會(huì)相對(duì)復(fù)雜一些。
如果從合約銷售額來看,綠地僅次于萬科,比恒大和中海多300億-400億元。
但是,在營收上,綠地遠(yuǎn)遠(yuǎn)被萬科甩在身后,甚至落后于恒大和中海。萬科的房地產(chǎn)營收已經(jīng)達(dá)到1902億元,幾乎是綠地995億元的兩倍;恒大和中海地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營業(yè)收入也分別為1264億和1142億元。
一位不愿具名的分析人士告訴界面新聞?dòng)浾?,綠地地產(chǎn)今年的營收下降根本上還是與其布局有關(guān),綠地之前有很多項(xiàng)目布局在能級(jí)較低的城市,而且商辦項(xiàng)目比例很高。
綠地也已經(jīng)認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn),并且在積極調(diào)整。
年報(bào)中透露,2015年,綠地地產(chǎn)布局主要位于上海、北京、深圳、廣州、蘇州、南京、合肥、鄭州、武漢、南昌等城市,新增項(xiàng)目?jī)?chǔ)備69個(gè),可建建筑面積1174萬平方米。根據(jù)綠地年報(bào)中所述,新增項(xiàng)目中,大部分為一二線城市優(yōu)質(zhì)剛需住宅項(xiàng)目,住宅產(chǎn)品可建建筑面積占比約70%。
進(jìn)入2016年一季度,綠地新增土地儲(chǔ)備項(xiàng)目更是聚焦一二線城市,占比高達(dá)94%。
地產(chǎn)主業(yè)以外,綠地能源主動(dòng)收縮,營收同比減少67%,為336億元。建筑、汽車行業(yè)則因?yàn)榇笫止P收購,營收分別上漲了70%和81%。綠地的金融業(yè)務(wù)收入4.57億元,同比增長(zhǎng)119.30%。
財(cái)報(bào)顯示,綠地2016年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)合同銷售收入3200億元,經(jīng)營收入2400億元,利潤(rùn)總額120億元。
綠地沒有像往年一樣公布地產(chǎn)主業(yè)的銷售額計(jì)劃。
備注:數(shù)據(jù)僅供參考,不作為投資依據(jù)。
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