“滬九條”滿月樓市成交減半 低谷或在7、8月

自325新政過后，上海樓市的交易量就開始迅速下滑。“我四月份一直沒有開單，客戶量銳減。”一位地產(chǎn)中介在路上吐槽。

《第一財經(jīng)日報》記者綜合多家數(shù)據(jù)顯示，政策出臺前供求比為0.2:1，而政策出臺后供求比為1.2：1。隨著觀望情緒抬頭，市場向理性回歸，這一個月政策效果明顯。

在一手房方面，政策出臺后開發(fā)商捂盤惜售現(xiàn)象有所改觀。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，新政后一個月新房供應(yīng)量為138.7萬平方米，而政策出臺前一月只有40.8萬平方米。從結(jié)構(gòu)來看，剛需以及剛改產(chǎn)品占市場主力，供應(yīng)將近占7成。

值得一提的是，雖然高價產(chǎn)品推盤不多，但是單個項目入市量非常大。比如浦東洋涇板塊的“尚海酈景名苑”，一次性入市面積為5.6萬平方米。而該項目以往兩次供應(yīng)分別為3.3萬平方米和3.9萬平方米，表明房企快跑意圖相當(dāng)明顯。

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴《第一財經(jīng)日報》記者：“新政出臺后市場成交遭遇腰斬，截至昨日（新政出臺后）成交面積為118.3萬平方米，比政策出臺前一個月減少45.6%。從成交結(jié)構(gòu)來看，剛需占絕對主力，比如單價2.5萬元/平方米以下占比為45.5%;從面積段來看，中小戶型成交比重有所增加。”

佑威房地產(chǎn)研究中心主任黃志堅表示，325新政下4月的成交量大幅下滑，表明樓市調(diào)控首月告捷，但是只是成交量下滑，價格并未下降。

相比于一手房成交堅挺，二手房（房源、代理、租房）則有所松動。“我們的統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，二手房降價的房東約占整體比例的10%，如位于陸家嘴（板塊樓盤、地圖選房）板塊的世茂濱江一套1房，325新政后房東掛牌價格為690萬元，新政出臺前這樣的房源掛牌價在750萬~800萬元。”盧文曦告訴記者。

也有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前上海豪宅市場出現(xiàn)很多降價100萬~200萬元的情況。信義房屋分析師陳麗娜告訴記者：“我們接觸的房東大部分在內(nèi)環(huán)，他們雖然掛牌價格沒有變化，但也有了議價空間，此前這些房東基本無法坐下來談降價。”

面對這樣的情況，公寓式辦公迎來火熱的局面。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，截至3月30日，上海辦公產(chǎn)權(quán)的公寓式辦公存量面積為159萬平方米，按照近3個月平均去化速度，市場去化周期已經(jīng)降至10.6個月。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，新政之后，由于限購條件的提高，這類物業(yè)也會因為不限購再次迎來新的去化機(jī)會，這類項目接下來會成為市場的新寵。

以龍湖北城天街（樓盤詳情、點評咨詢、論壇）為例，其在一個周末開盤就認(rèn)購200余套SOHO，套均價格80萬左右。“這個項目投資及自用各占一半，我們認(rèn)為新政對我們的項目會有利好，這類項目會有更高的市場接受度。”上海龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

盧文曦指出，當(dāng)前交易量已經(jīng)降低至合理水平，政策給樓市降溫效果相當(dāng)明顯。并且限購在執(zhí)行層面上做出微調(diào)，體現(xiàn)出調(diào)控人性化的一面。隨著信貸政策執(zhí)行逐步到位，調(diào)控效果還會持續(xù)顯現(xiàn)，預(yù)計近半年會處于尋底過程中，成交量的低谷可能在7、8月份出現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。